Как изменился рынок недвижимости Дубая за последние 20 лет?

Рост рынка недвижимости в Дубае

В течение последних двух десятилетий рынок недвижимости в Дубае пережил два значительных этапа активного роста, которые завершались резкими падениями. В период с 2002 по 2008 год этот город стал одним из самых быстро развивающихся в мире, и стоимость недвижимости возросла вчетверо.

В марте 2006 года был принят закон, разрешающий иностранцам приобретать недвижимость, что способствовало бурному притоку иностранных инвестиций и реализации амбициозных проектов в этом богатом эмирате. В результате на рынок поступили миллиарды долларов, направленные на осуществление крупных инициатив, таких как:

• Jumeirah Garden City
• Dubailand
• The Lagoons
• Палм Джумейра
• The World

При этом более 20% всех покупателей состояли из европейцев, включая россиян.

Влияние глобального экономического кризиса

Тем не менее, к концу 2008 года мир столкнулся с глобальным экономическим кризисом, что вызвало значительное снижение объемов сделок с недвижимостью. Порядка половины строительных проектов в ОАЭ, стоимость которых составляла около 1,1 трлн дирхамов (примерно 300 миллиардов долларов США), были приостановлены или вовсе отменены.

Однако со временем, с восстановлением экономики, был возобновлен процесс на ранее замороженных объектах.

Ситуация на рынке с 2012 года

По окончании 2011 года и в течение всего 2012 года в Дубае наблюдался стабильный рост цен на жилье, достигнувший в среднем 21,5% в год. Однако к концу 2014 года этот рост замедлился, что стало причиной снижения активности на рынке.

Статистические данные показывают, что в 2015 году индекс цен на жилую недвижимость (RPPI) снизился на:

• 11% в 2015 году
• 3,9% в 2017 году
• 8,6% в 2018 году
• 6% в 2019 году
• 7,1% в 2020 году

Восстановление рынка с 2021 года

Ситуация на рынке существенно изменилась в 2021 году, когда началось восстановление цен на жилье. Это произошло благодаря тому, что правительство ОАЭ не вводило жестких ограничений во время пандемии COVID-19. Границы оставались открытыми, а лишь вводились обязательные меры, такие как тестирование и использование масок.

Как результат, в 2021 году цены на квартиры и виллы в Дубае увеличились в среднем 9,25% . В 2022 году продолжился рост цен (+9,53%).

По данным Dubai Media Office, в 2022 году объем зарегистрированных сделок на рынке недвижимости в эмирате возрос на 44,7% по сравнению с предыдущим годом. Общая сумма сделок достигла рекордных 528 миллиардов дирхамов (143,8 миллиарда долларов США), что на 76,5% выше уровня 2021 года.

Увеличение интереса к элитному жилью

В прошедшем году интерес к рынку недвижимости в Дубае, особенно к премиум-сегменту, существенно возрос. Иноземные покупатели проявили активность как в плане переезда, так и в контексте вложений капитала.

Главными покупателями на рынке оказались:

• Россияне
• Граждане Великобритании
• Индия
• Германия
• Франция

Кроме того, важным фактором, оказавшим влияние на рынок, стало принятие нового законодательного акта, упрощающего процесс получения резидентских виз для иностранных граждан.

Изменения в правилах инвестирования в недвижимость ОАЭ

Недавние изменения в законодательстве Объединенных Арабских Эмиратах касающиеся инвестиций в недвижимость, открывают новые возможности для иностранных граждан, стремящихся получить долгосрочные визы. В частности, минимальная сумма вложения для получения 10-летней "золотой визы" снижена до 2 миллионов дирхамов ОАЕ, что составляет примерно 545 000 долларов США.

Дополнительно, нововведения позволяют инвестировать в объекты на стадии строительства, что значительно увеличивает доступность жилья для желающих. Для тех, кто нацелен на 2-летнюю визу, минимальный порог также изменился и составляет 750 000 дирхамов ОАЕ (около 204 000 долларов США).

Вдобавок ко всему, были значительно расширены программы, направленные на привлечение профессионалов в различные сферы деятельности.

Дубай как международный центр для состоятельных людей

Дубай становится все более привлекательным местом для богатых людей со всего мира благодаря высокому качеству жизни, несмотря на экстремальные климатические условия. В отчете, который был выпущен глобальной сетью Internations в 2022 году, Объединенные Арабские Эмираты заняли шестое место среди лучших стран для жизни и работы экспатов. Это значительное улучшение по сравнению с прошлым годом, когда страна поднялась на 12 позиций.

При выборе места для жизни важны следующие факторы:

• Безопасность
• Качество образования
• Здравоохранение
• Развитие инфраструктуры
• Налоговая политика

Особое внимание стоит уделить налоговым аспектам. В ОАЭ отсутствует подоходный налог, а новый корпоративный налог, введенный в мае 2023 года, является одним из самых низких в мире — всего 9%.

Тенденции на рынке недвижимости в 2023 году

С начала 2023 года на рынке недвижимости наблюдается уверенный рост цен и увеличенное количество продаж. Тем не менее, остаются вопросы о том, насколько стабильны эти тенденции, и оправданы ли текущие цены. Как выглядит рынок недвижимости в Дубае сегодня? Что можно сказать о первых месяцах нового года?

Валерий Тумин, руководитель рынков СНГ компании fäm Properties, отметил, что рынок недвижимости в Дубае с 2021 года демонстрирует постоянный рост, при этом каждый квартал показывает все более высокие результаты по сравнению с предыдущими периодами.

Рекорды первого квартала 2023 года

Согласно данным Dxb Interact, первый квартал 2023 года стал историческим для рынка недвижимостиДубая с момента его создания в 2014 году, как по числу сделок, так и по общему объему продаж. Общая стоимость всех заключенных сделок составила 88,7 миллиарда дирхамов ОАЭ.

Некоторые эксперты выражают опасения, что спрос на недвижимость может снизиться в летний сезон из-за повышения температур. Однако анализ данных прошлого года показывает, что эти опасения безосновательны. Сравнение Дубая три года назад и сейчас дает четкое представление о том, что это два совершенно разных города, особенно в плане экономического развития и состояния рынка недвижимости.

Как различные факторы влияют на рынок недвижимости?

Елена Тимченко, управляющий партнер компании Royal Home Real Estate, подчеркивает, что правительство Дубая придает первостепенное значение защите интересов инвесторов. На протяжении многих лет были введены различные изменения в законодательстве, чтобы предотвратить манипуляции, которые могут негативно сказаться на уровне удовлетворенности инвесторов. Прозрачность процедур, простота и скорость оформления сделок с недвижимостью — вот некоторые из наиболее заметных преимуществ, которые выделяют Дубай на фоне других мегаполисов. Инвесторы в этом регионе, характеризующемся динамичным ростом, получают доступ к широкому спектру возможностей, оставаясь при этом под защитой государственных структур.

Адаптивность правительства

Также стоит отметить адаптивность правительства ОАЭ в вопросах международных отношений и его стремление к формированию и развитию новых партнерств. Установление дипломатических связей с Израилем и восстановление диалога с Катаром являются показателями такого сближения. Эти мудрые шаги способствуют значительному экономическому развитию и повышению численности населения, среди которого более 80% составляют иностранцы. Это, в свою очередь, способствует увеличению спроса на жилье в различных ценовых категориях.

Доступность данных

Валерий Тумин отмечает, что доступность данных — это один из важнейших факторов, который влияет на развитие связей на рынке недвижимости. Важным инструментом в этом процессе служит платформа dxb interact, разработанная в сотрудничестве с земельным департаментом Дубая. Этот ресурс предоставляет актуальную информацию в реальном времени, что позволяет инвесторам, даже если они не посещали Дубай, проводить детальный анализ ситуации.

Защита прав сторон

Защита прав всех сторон, участвующих в сделках, также имеет высокую значимость. При проведении операций на вторичном рынке используется электронный контракт, который отправляется на электронные почты всех участников от земельного департамента. После подписания этого контракта как продавец, так и покупатель могут быть уверены в том, что их права охраняются.

• Продавец не имеет права реализовать недвижимость другому лицу без согласованного контракта.
• Земельный департамент не допустит любую транзакцию без его одобрения.
• Изменение стоимости недвижимости невозможно, так как эта информация была фиксирована заранее.

С другой стороны, покупатель сталкивается с определенными ограничениями, которые не позволяют ему без раздумий отклонять сделку. Если он все же решит на это пойти, то потеряет 10% от депозита, который будет передан продавцу. В случае отказа продавца от заключенных сделок, ему будут грозить серьезные санкции, что делает такой шаг крайне невыгодным для него.

Проблемы при сделках с недвижимостью

В процессе совершения сделки с недвижимостью покупатель может столкнуться с различными рисками, среди которых следует выделить необходимость уплатить 10% от общей суммы в качестве штрафного депозита. Это не единственная проблема, ведь возможность реализации имущества в Дубае может быть под угрозой из-за блокировки со стороны земельного департамента, что может длиться до одного года.

Перспективы дубайского рынка недвижимости

Каково ваше мнение о перспективах дубайского рынка недвижимости? Верите ли вы, что он будет расти дальше? Какие факторы могут его поддержать?

Динамика и рост рынка

По мнению эксперта Валерия Тумина, современный рынок недвижимости в Дубае демонстрирует устойчивый рост, который нельзя назвать случайным. Данный рост подпитывается активными механизмами, направленными на привлечение иностранных инвестиций. В Дубай перебираются крупные компании, а также как опытные инвесторы, так и новички. Все они желают найти новые горизонты для диверсификации своих активов и защиты своего капитала от инфляции, экономических спадов и затяжной стагнации.

Привлекательные условия для инвесторов

Дубай создает весьма привлекательные условия для тех, кто хочет вложиться в недвижимость. Рынок предлагает широкий спектр объектов:

• доступное жилье;
• дорогостоящее элитное жилье с высоким инвестиционным потенциалом;

Особенное внимание стоит уделить возможности беспроцентной рассрочки, что значительно облегчает процесс покупки. Иностранные граждане не только могут приобрести недвижимость, но и воспользоваться различными выгодными предложениями и преференциями.

Риски рынка недвижимости в 2023 году

Тем не менее, какие основные риски могут поджидать рынок недвижимости в Дубае в 2023 году? В этом плане Валерий Тумин выделяет цикличность рынка: периоды значительного роста всегда сопровождаются последующим спадом и наоборот.

Первоначально следует отметить, что детальное изучение истории подрядчика и проверка его репутации представляют собой крайне важные действия перед тем, как подписать какое-либо соглашение. Это поможет избежать возможных неприятностей в будущем.

Кроме того, необходимо уделить внимание разнообразию активов. Грамотное распределение финансов в вашем инвестиционном портфеле окажет содействие в снижении рисков и увеличении всей доходности.

Актуальные сегменты рынка недвижимости

Что касается текущей ситуации, какие направления недвижимости сегодня кажутся наиболее прибыльными для вложений? Не только элитный сегмент, который был актуален в 2022 году?

По словам Елены Тимченко, в настоящее время роскошная недвижимость вызывает значительный интерес у инвесторов. Спрос на такие объекты так велик, что предложение не успевает за ним. В результате, на рынке наблюдается нехватка доступных объектов, соответствующих высоким стандартам взыскательных клиентов, которые ныне активно ищут новые возможности для жилья.

Недвижимость бизнес-класса

Недвижимость бизнес-класса продолжает оставаться в спросе, особенно в сегменте аренды, так как её снимают высококвалифицированные специалисты, представители так называемого "белого воротничка".

Кроме того, жильё, предназначенное для сдачи среднему классу, продолжает быть привлекательным для инвесторов. Тем не менее, важно учитывать, что такая недвижимость больше подходит для долгосрочных инвестиций. Покупатели, интересующиеся этим сегментом, могут рассчитывать на стабильные доходы от аренды на протяжении длительного времени.

Тренды 2023 года

По мнению Валерия Тумина, основным трендом 2023 года можно назвать расширение рынка ультра-люксовой недвижимости. В данный момент наблюдается нехватка предложений, способных удовлетворить требования взыскательных клиентов. Это связано с ростом интереса со стороны зарубежных инвесторов и миграцией состоятельных людей.

Потенциальные покупатели сталкиваются с ограниченным выбором, что способствует устойчивому высокому спросу на объекты премиум-класса. Следует подчеркнуть, что в течение последнего года цены на элитное жильё в Дубае возросли на впечатляющие 89%. Мы не предполагаем, что данный тренд в сегменте элитной недвижимости изменится в ближайшем будущем.

Доступное жильё

Далее следует выделить рынок доступного жилья, стоимость которого составляет до 350 000 долларов. В этом сегменте существует высокий спрос: как только появляется подходящее предложение, оно быстро находит своего покупателя.

Однако стоит отметить, что количество предложений в этом сегменте заметно меньше, чем количество запросов. Тем не менее, чтобы успешно приобрести недорогую квартиру, важно учитывать различные детали, чтобы избежать возможных разочарований в дальнейшем:

• необходимо обращать внимание на этаж;
• учитывать вид, который не будет перекрыт соседними зданиями;
• обращать внимание на другие важные аспекты.

Существуют также редкие предложения, которые стоит поискать, поскольку в них можно найти привлекательные цены, а главное – такие квартиры быстро окупаются, что делает их интересными для инвесторов.

Перспективные районы для инвестиций в Дубае

Вопрос о наиболее перспективных районах и локациях в Дубае вызывает интерес у многих людей, и сравнения различных зон позволяют выделить несколько ключевых направлений. Валерий Тумин отмечает, что JVC (Jumeirah Village Circle) — одна из быстроразвивающихся территорий, которая привлекает своих жителей уединенной атмосферой и комфортом. Это место идеально подходит для семей, ищущих спокойное и комфортное место для жизни.

Элитная недвижимость на Palm Jumeirah

Если рассматривать сегмент элитной недвижимости, стоит обратить внимание на Palm Jumeirah — искусственный остров, спроектированный в форме пальмы, ставший символом роскошного образа жизни. Такой регион привлекает состоятельных арендаторов и покупателей, стремящихся заполучить уединенное жилье у самого берега моря.

Привлекательность Dubai Marina и Dubai Harbour

Кроме того, нельзя забывать о Dubai Marina, которая в сочетании с Dubai Harbour предлагает жильцам великолепный пляж и широкий выбор развлечений. Это место пользуется популярностью как среди туристов, так и среди инвесторов благодаря удобному расположению и многообразию доступных услуг. Высокие небоскрёбы, причалы для яхт, магазины и множество ресторанов создают уникальную атмосферу. Dubai Harbour сейчас активно застраивается, и это говорит о возможном дальнейшем увеличении цен в предстоящие годы.

Перспективы Creek Harbour

Елена Тимченко обращает внимание на Creek Harbour, который изначально долго оставался в тени среди инвесторов, однако его перспективы для роста остаются значительными, и наблюдение за развитием этого проекта будет разумным шагом.

Интересные проекты в Maritime City и Healthcare City 2

Она также подчеркивает важность таких мест, как Maritime City и Healthcare City 2, где уже началось строительство резиденций от таких именитых брендов, как Ritz-Carlton и Kempinski. Новые проекты в этих регионах выглядят особенно привлекательными для инвесторов, так как на первых стадиях их реализации часто предлагаются выгодные условия для участия в рынке.

Советы для начинающих инвесторов

Следует учитывать, что успех любой инвестиции не зависит только от самого проекта, но и от объема вложений, а также поставленных целей. Новички в данной сфере должны сосредоточиться на создании диверсифицированного портфеля, включающего разные проекты, а не пытаться сфокусироваться на одном сегменте.

• Создавайте диверсифицированный портфель.
• Участвуйте в крупных строительных проектах для обеспечения надежности.
• Следите за новыми перспективными районами.

Тем, кто только начинает свои инвестиции, будет полезно рассмотреть варианты участия в проектах, реализуемых крупными строительными компаниями, что обеспечит определённый уровень надежности и стабильности.

Слушайте профессионала

Несмотря на увеличение числа новых малых девелоперов, которые могут предложить конкурентоспособное качество и привлекательные сроки завершения строительства, важно иметь своего надежного риелтора. Такой профессионал не только ориентирован на продажу недвижимости, но и способен предоставить широкий спектр услуг после сделки, включая аренду и управление объектами. Как правило, эти компании уделяют большое внимание формированию своего каталога, что является их значительным конкурентным преимуществом.

Индивидуальный подход к каждому клиенту

Как отмечает Валерий Тумин, выбор квартиры на основе популярности застройщика и новизны проектов не является оптимальной стратегией. Мы рекомендуем клиентам сосредоточиться не на известных брендах, а учитывать их индивидуальные потребности, так как у каждого покупателя есть свои уникальные цели.

• Приобретение жилья для личного проживания
• Инвестиции в недвижимость
• Планы по перепродаже
• Получение дохода от аренды

Только сочетание глубокого анализа и специфических запросов конкретного клиента может привести к нахождению подходящего варианта.

Новые возможности в Дубае

В Дубае активно появляются новые жилые проекты, продолжается работа в востребованных районах и развиваются новые жилые комплексы, каждый из которых ориентирован на свою целевую аудиторию. Рынок недвижимости в Дубае постоянно изменяется, однако его привлекательность остается высоко оцененной. Ключевую роль в поиске выгодных объектов или комфортного жилья играют аналитические исследования и экспертиза предложений.

Перспективы рынка

Рынок недвижимости в Дубае устойчиво развивается под влиянием как внутренних, так и внешних факторов, и сейчас он не выглядит переоцененным. У него по-прежнему есть большой потенциал для роста, особенно с учетом продолжающегося увеличения иностранного капитала. После открытия границ на рынок активно выходят инвесторы из Китая, и их возможности еще не полностью реализованы.

Рост численности населения

Число жителей эмирата стремительно увеличивается благодаря миграции, что также ведет к росту спроса на жилье и увеличению цен на квартиры и виллы. Например, по данным на апрель 2023 года, население Дубая превысило 3,5 миллиона человек, а согласно прогнозам правительства, к 2040 году оно вырастет до 5,8 миллиона.

Цены на элитное жилье

К тому же, одним из самых значительных аргументов в пользу оптимистического взгляда на рынок Дубая становится то, что цены на премиум-жилье все еще значительно ниже, чем в других крупных городах мира. В частности, они в 7 раз меньше, чем в Гонконге, и на 5,5 раза ниже, чем в Лондоне. При этом качество объектов и общий уровень жизни в Объединенных Арабских Эмиратах в большинстве случаев превышает аналогичные показатели в столице Великобритании, что создает возможности для сравнения.

Заключение

В заключение, рассматривая динамику рынка жилья в Дубае за последние два десятилетия, нельзя не заметить, насколько он был подвержен колебаниям и влиянию глобальных экономических факторов. Мы наблюдали как взлёты, так и падения, но каждый раз рынок восстанавливался, адаптируясь к новым реалиям.

Понимание этих изменений и причин, стоящих за ними, позволяет нам не только оценить, как далеко продвинулся Дубай, но и заглянуть в будущее.

Оптимизм относительно будущего

С текущими тенденциями в росте спроса, особенно со стороны иностранных инвесторов, и с принятием новых законов, способствующих улучшению инвестиционного климата, я ощущаю оптимизм относительно дальнейшего развития этого региона. Тем не менее, несмотря на позитивные прогнозы, важно помнить о разумном подходе к инвестициям.

Риски и возможности

Опыт прошлого показывает, что даже на самых ярких рынках могут возникать неожиданные проблемы. Поэтому, если вы рассматриваете возможность:

• инвестировать в жильё в Дубае
• или просто планируете переезд

Настоятельно рекомендую провести тщательный анализ и консультироваться с профессионалами. Несмотря на все успехи, помните о рисках, присущих любому быстроменяющемуся рынке.

Будущее Дубая

Очевидно одно: Дубай подтвердил свою репутацию как финансовый и жилищный центр. У него есть все шансы продолжить привлекать внимание инвесторов со всего мира.

Время покажет, насколько устойчивым окажется этот рост, но будущее кажется многообещающим для эмирата, который продолжает удивлять и демонстрировать невероятные возможности для жизни и бизнеса.