Зарубежная недвижимость
Посты
Инвестирование в зарубежную недвижимость: доходность и риски

Инвестирование в зарубежную недвижимость: доходность и риски

Инвестирование в зарубежную недвижимость: доходность и риски
  • Инвестиции в зарубежную недвижимость: стабильность и риски
  • Инвестиции в недвижимость: риск и доходность

Инвестиции в зарубежную недвижимость: стабильность и риски

Среди разнообразных способов увеличения капитала инвестирование в зарубежную недвижимость считается одним из наиболее надежных. Однако, как и в любой другой отрасли, здесь существует определенный уровень риска, связанный с возможностью получения высоких доходов. Потенциальные доходы и риски при инвестировании в иностранную недвижимость тесно взаимосвязаны: чем ниже риск, тем ниже доходность, и наоборот. Оценить риски инвестирования в конкретный объект недвижимости сложно, так как риск не всегда можно количественно измерить.

Доходность и риски в инвестициях за рубежом

Имеется оптимальный диапазон доходности для инвестиций в зарубежную недвижимость, который колеблется от 4% до 7% в Европе. Однако возможны и более высокие уровни доходности, достигающие от 8% до 12%. Риск также можно классифицировать на несколько уровней, зависящих от типа инвестиций в зарубежную недвижимость.

Специфические риски и факторы при инвестировании в недвижимость

Помимо общих экономических и политических рисков, существуют специфические факторы, характерные для инвестиций в недвижимость, такие как особенности объекта, его местоположение, длительность аренды и ликвидность актива.

Рост интереса к альтернативным сегментам

В последние годы наблюдается сдвиг интересов инвесторов в сторону менее популярных сегментов зарубежной недвижимости, таких как студенческие общежития, дома престарелых, производственные помещения и даже "экзотические" активы вроде художественных галерей или кинотеатров. Это обусловлено усилением конкуренции на рынке жилья и доступностью заемных средств после финансового кризиса 2007-2008 годов.

Рост доли необычных активов в инвестиционном портфеле

Доля инвестиций в коммерческую недвижимость, включая кинотеатры, боулинг-клубы и другие "необычные" активы, значительно выросла согласно отчету CBRE, составляя 14% от общего объема инвестиций в доходную недвижимость Великобритании.

Доходность альтернативных объектов

Инвестиции в альтернативные сегменты недвижимости могут предложить доходность от 5% до 8%, в зависимости от местоположения и других факторов. Таким образом, вложения в необычные объекты могут быть привлекательным вариантом для диверсификации инвестиционного портфеля и получения стабильного дохода.

Инвестирование в зарубежную недвижимость: доходность и риски

Увеличиваем доходность недвижимости

Владельцы недвижимости в различных странах Европы часто используют стратегии для обеспечения стабильного дохода. Возможность сдачи квартир в аренду на короткий срок может значительно повысить доходность, но при этом возникают определенные риски.

Краткосрочная аренда с повышенной доходностью

Например, в городе Будапешт доходность от долгосрочной аренды составляет 3,5%, но возможность предоставления жилья туристам на короткий период может увеличить чистый доход до 7-10%.

Краткосрочная аренда может оказаться сложной из-за постоянного поиска арендаторов и возможных простоев в сдаче жилья, что в итоге может снизить общую доходность инвестиции. Для уменьшения этих рисков инвесторы могут обратиться к профессиональным управляющим компаниям, которые помогут в управлении и маркетинге объекта. При правильном подходе и управлении заполняемость квартиры может достигать высоких показателей.

Риски инвестирования в недвижимость

Некоторые объекты, например, логистическая недвижимость, хотя и способны приносить высокий доход, имеют низкую ликвидность. Изменчивость цен и спроса на такие объекты связана с экономической ситуацией и увеличивает риски инвестирования.

Например, в России можно найти логистические центры с доходностью до 12,75%, но существует значительный риск кризисных ситуаций. В период последнего кризиса в России, объемы розничной торговли снизились на 10%, что негативно отразилось на грузоперевозках. Складские помещения начали избыточно появляться на рынке, указывая на возрастание рисков. Инвесторы могут столкнуться с монополистами в сфере логистики и сложностями в управлении подобными активами, что усложняет успешные инвестиционные решения.

Снижение рисков в инвестировании

Для снижения рисков инвестор может обратиться к профессиональным управляющим компаниям, хотя их услуги могут обойтись дороже. При правильном управлении и маркетинге объекта, заполняемость квартиры может достигать до 90% в сезон и не падать ниже 60%.

Важно помнить, что любая инвестиция связана с риском. Однако, за счет правильного подхода можно снизить его уровень и получить стабильный доход от недвижимости.

Введение

Среди возможных объектов инвестирования зарубежная недвижимость считается консервативным активом, однако и в этом сегменте есть возможности высокодоходного, но при этом рискованного приложения капитала.

Доходность и риски инвестиций в зарубежную недвижимость

Доходность и риски инвестиций в недвижимость за рубежом, как правило, находятся в прямой зависимости: чем ниже риски, тем ниже доходность объекта и наоборот. Риски — это показатель, который с трудом поддаётся формализации, поэтому зачастую сравнить объекты недвижимости по потенциалу рискованности вложений в них сложно. Впрочем, можно сделать это, отталкиваясь от оценки доходности. Так, на сегодняшний день в Европе низкой считается доходность на уровне 2−3%, оптимальной — 4−7%, а высокой — 8−12%.

Рекомендуемая недвижимость
Купить пентхаус в США 17249300€

Продажа пентхауса в Нью-Йорке 18 671 922,00 $

3 спальни

3 санузла

3653 м²

Арендовать дом в США 6930€

Аренда дома в Лосе-Анджелесе 7 501,00 $

4 спальни

5 санузлов

222 м²

Арендовать дом в США 36730€

Аренда дома в Малибу 39 759,00 $

4 спальни

5 санузлов

421 м²

Купить дом в США 3832000€

Продажа дома в Скотсдейле 4 148 041,00 $

5 спален

6 санузлов

492 м²

Купить дом в США 2378200€

Продажа дома в Сане-Франциско 2 574 340,00 $

3 спальни

3 санузла

200 м²

Купить дом в США 1334800€

Продажа дома в Хьюстоне 1 444 886,00 $

3 спальни

4 санузла

341 м²

Примерно на те же три уровня можно разделить и показатель рисков, связанный с инвестированием в недвижимость.

Помимо экономических или политических рисков, которые сопровождают инвестиционную деятельность на любых рынках, недвижимость имеет ряд особых факторов, присущих этому сегменту. К ним относятся, например, специфика объекта, его местоположение, продолжительность контракта с арендатором и ликвидность актива.

Специфические сегменты рынка

Как это работает:

  • Долгие годы интерес инвесторов на рынке зарубежной недвижимости был сфокусирован на таком простом и низкорискованном направлении, как жилой сектор.
  • Со временем это привело к конкуренции покупателей за наиболее ликвидные объекты и, как следствие, к снижению доходности последних, когда слишком много инвесторов хотели сдавать приобретённое жильё в аренду.
  • После кризиса 2007−2008 годов к фактору конкуренции добавилась низкая стоимость заёмного капитала.
  • В совокупности эти две тенденции привели к смещению интереса покупателей в сторону менее освоенного сегмента доходной недвижимости — домов престарелых, студенческих апартаментов, производственных и складских помещений,— а также «экзотических» для инвесторов коммерческих объектов вроде художественных галерей или кинотеатров.
  • По данным CBRE, с 2012 по 2015 годы доля инвестиций в такие объекты недвижимости, как кинотеатры, боулинг-клубы, выставочные центры, тематические парки и т.п., в общем объеме инвестиций в доходную недвижимость в Великобритании выросла с 5% до 14%.

Какую доходность можно получить:

Показатель доходности подобных объектов колеблется в зависимости от их местоположения и в среднем составляет от 5% до 8%. Чтобы получать высокую доходность, неизбежно придётся заниматься не только арендой объекта, но и связанным с ним бизнесом.

Возможные риски:

Рискованность таких инвестиций очевидна: найти арендатора для однокомнатной квартиры, пусть даже на окраине Лондона, несравненно легче, чем для художественной галереи в районе Мейфэр. Помимо этого, специфическая недвижимость, к примеру, развлекательные или логистические объекты, связана с соответствующим типом бизнеса, который может быть менее понятен инвестору, чем традиционная аренда жилья или офиса.

Объекты в провинции и пригородах

Как это работает:

В определённых условиях офисы и квартиры также могут обладать высокой доходностью, сопряжённой с высокими рисками. Обычно это связано с местоположением таких объектов. К примеру, в США в крупнейших городах с развитой экономикой офисы являются низкорискованным и низкодоходным активом. В центральных деловых районах Нью-Йорка их доходность составляет в среднем 3,3−3,8%, в Сан-Франциско — 3,0−4,0%, в Сиэтле — 4,5−5,5%. За пределами благополучных локаций доходность и риски растут.

Какую доходность можно получить:

Самая высокая доходность офисов в США наблюдается в Детройте — в среднем 9,5−10,5%. Столь высокий уровень этого показателя связан с известными рисками ведения бизнеса в городе-банкроте. Схожий разброс наблюдается и на периферии экономически успешных локаций. К примеру, в пригороде уже упоминавшегося Нью-Йорка — Нью-Джерси — средняя доходность офисной недвижимости достигает 7,0−7,5%.

Возможные риски:

В депрессивных локациях, а также на окраинах крупных городов высоки риски потерять арендатора и больше его не найти. Обычно это связано с тем, что спрос на аренду недвижимости в таких местах ниже, чем в центре успешных городов. Инвестор может попробовать предугадать, станет ли определённая локация перспективной с точки зрения приобретения недвижимости. Например, открытие новой станции метро, строительство спортивного комплекса или образовательного учреждения могут существенно повысить ликвидность местной недвижимости. К сожалению, такой анализ потребует затрат.

Краткосрочная аренда квартир

Как это работает:

Консервативные инвесторы часто предпочитают долгосрочные отношения с арендатором или управляющей компанией, потому что они не стремятся получить сиюминутную выгоду, а настроены на долгосрочное сохранение и приумножение вложенных в недвижимость средств.

Примечание: В статье не было URL-адресов, которые нужно было убрать.

Комментарий

Подпишитесь на новостную рассылку от Hatamatata.ru!

Я соглашаюсь с правилами обработки персональных данных и конфиденциальности Hatamatata