Что такое лоджи и как они меняют представление о загородной недвижимости в России?

Введение в понятие лодж

Екатерина Орлова из компании Intermark (Savills) объясняет интересный и сравнительно новый термин, который стал актуален на рынке недвижимости - «лодж». Она начинает с того, что даже некоторые профессионалы в этой области могут не совсем чётко понимать значение данного слова.

«Это модульное строение, изготовленное на заводе», - делится Екатерина, после чего уточняет свою точку зрения. Лоджи могут восприниматься как коттеджи, расположенные в экопроживаниях, находящихся в привлекательных для отдыха местах. К таким локациям обычно относятся:

• прибрежные зоны;
• окрестности исторических объектов;
• соборы;
• национальные парки;
• гольф-клубы.

Во многих экопроживаниях можно встретить пруд или другое водное сооружение, предоставляющее возможности для рыбалки.

Технические характеристики

С технической стороны лоджи представляют собой модульные дома, которые производятся на заводах. Для многих слово «коттедж» подразумевает нечто более величественное и роскошное. Однако восприятие этого термина может сильно различаться. Лично Екатерина считает, что коттедж - это загородный дом.

Лоджи включают в себя широкий спектр вариантов:

• более простые, базовые модели, которые аналогичны тем, что созданы по финской технологии;
• более премиальные лоджи, которые благодаря проектированию и отделке приближаются к уровням пентхаусов в крупных городах.

Хотя внешне такие дома могут показаться неприметными, у них часто имеется современный и уютный интерьер, включая встроенную кухню и другие важные удобства. Эти постройки должны соблюдать британские стандарты BS3632 для постоянного проживания, что разрешает их эксплуатацию в течение всего года.

Эволюция термина «лодж»

Интересная деталь заключается в том, что изначально слово «лодж» использовалось британцами для определения дач или охотничьих домиков. С течением времени термин претерпел расширение и в современном контексте может подразумевать загородные гостиницы, находящиеся на курортах или в пределах заповедных зон. В российском контексте аналогами лоджей служат отдельные домики, расположенные на туристических базах.

Инвестиционные аспекты

Когда речь идет о вложениях, обычно речь идёт о проекте, который включает несколько лоджей, объединённых в одну локацию, что можно охарактеризовать как «отдых-парк». В Великобритании различают такие понятия, как:

• holiday park (парк для отдыха);
• residential park (жилой парк).

Каждый из этих парков имеет свои юридические особенности. Residential park соответствует образу коттеджного посёлка, где жильцы могут жить постоянно; в подобных комплексах могут находиться до десяти тысяч домов на одной территории.

В случае с holiday park его собственник получает лицензию на краткосрочную или среднесрочную аренду. Такие парки, как правило, имеют меньшую площадь, хотя количество лоджей может достигать тысячи. Естественно, чем меньше объектов на территории, тем больше привлекательность для арендаторов и, соответственно, для инвесторов. В юридическом плане лоджи всё еще официально именуются holiday lodge, несмотря на изменившуюся концепцию их восприятия.

Инвестируя в недвижимость на территории Великобритании, покупатель приобретает не только сам объект, но и участок земли, размеры которого колеблются от 1,5 до 2,5 соток. Эти данные фиксируются в государственном реестре Великобритании, известном как hm land registry. Возможности получения дохода на британском рынке недвижимости не ограничиваются лишь стандартными домами; здесь также предлагается широкий выбор студенческих общежитий и объектов для активного отдыха. Лоджии с террасами привлекают внимание множества покупателей. По вашим описаниям, они могут напоминать кемпинги высшего класса. Это утверждение подтверждается множеством консалтинговых исследований, посвященных туристической индустрии, в частности так называемым «staycation» — отпуску на родине. В этих исследованиях обычно проводятся параллели между кемпингами, лоджиями и другими видами временного жилья, такими как дачи, караваны и коттеджи.

Преимущества лоджий

Тем не менее, следует отметить, что кемпинг — или, как его называют сегодня, глэмпинг (glamping) — подразумевает совершенно другой стандарт качества для жилья. Для лоджий установлены строгие законодательные требования, так как они должны соответствовать характеристикам, необходимым для жилья постоянно. Эти постройки, как и новые дома, обладают десятилетней гарантией от производителя.

Вы абсолютно правы в том, что отдых в лоджиях действительно отличается высоким уровнем комфорта. Эти курортные зоны имеют развитую инфраструктуру, куда входят:

• Общественные пространства
• Рестораны
• Спортивные залы
• Кинотеатры
• Конференц-залы
• Возможность аренды лодок и охотничьего снаряжения

В сущности, лоджии можно рассматривать как отдельные гостиничные номера, которые можно забронировать через такие онлайн-платформы, как booking, подобно привычным отелям.

Структура и размеры лоджий

Следует заметить, что речь идет о стационарных постройках, хотя их размеры могут быть довольно компактными. Лоджии представляют собой модульные конструкции, что делает их частично мобильными. Их изготавливают на заводе, затем доставляют к месту установки на трейлере. В теории, такие постройки можно перенести на другое место, однако на практике это происходит крайне редко.

Стандартные варианты лоджий имеют площадь приблизительно 40 квадратных метров. Они обычно включают:

• Кухню-гостиную
• Две спальни
• Санузел

Существуют и более просторные варианты, достигающие 70-80 квадратных метров, оформленные с повышенными стандартами. Наиболее крупные модели могут превышать 100 квадратных метров. Даже базовые лоджии оборудованы террасой с джакузи и зоной для барбекю, что добавляет привлекательности.

Внутренняя отделка и услуги

Современные лоджи, которые предлагаются на рынке Великобритании, впечатляют своим дизайном. Что касается внутренней отделки, то её комплектность сохраняется и в случае перемещения домика. Да, это действительно так. Управляющая компания предоставляет лоджии с полным набором мебели, произведенной как собственными специалистами, так и сторонними производителями. Каждое помещение обеспечивается всем необходимым для краткосрочной аренды, включая текстиль и кухонную утварь.

Профессиональная помощь

Если вас интересует покупка жилья в Великобритании, мы рекомендуем обратиться к профессионалам в этой области. Мы предоставляем возможность заполнить форму обратной связи для получения подробной информации и аналитики о заграничной недвижимости. Подписывайтесь на наши обновления, чтобы быть в курсе всех изменений и новостей рынка!

Закрытая Индустрия Загородного Отдыха

Индустрия загородного отдыха продолжает действовать в довольно закрытом формате. Хотелось бы более подробно остановиться на местоположениях лоджей. Верно ли, что в центре Лондона реализовать подобные проекты невозможно? — Да, это действительно так, и причиной являются юридические аспекты. В крупных городах такие парки не распространены, однако в нескольких часах езды от них можно найти множество альтернативных вариантов.

История Появления Семейных Парков

Когда же начали появляться эти парки? Насколько долго существует данная отрасль? — Первые семейные парки были созданы в 1931 году под брендом Warners. На данный момент около 70–80% этой индустрии контролируется закрытыми семьями. Некоторые из них владеют лишь одним парком, который передается из поколения в поколение, в то время как другие успешно расширяются, поглощая менее эффективные конкурирующие заведения. В то же время на этом рынке отсутствует крупный и известный бренд, аналогичный таким компаниям, как Marriott или Hilton в гостиничном бизнесе. Именно поэтому инвестиции в данную область и создание узнаваемого бренда представляют собой перспективное направление.

Лоджи: Высококлассный Отдых или Доступное Предложение?

Исторически лоджи были местом для высококлассного отдыха? — Здесь имеются разные аспекты: существуют как элитные курорты, так и более доступные варианты. Основная аудитория таких мест — это представители среднего класса. В пиковые сезоны цены на размещение варьируются от 250 до 400 фунтов за ночь. Для многодетных семей это выгодное предложение, особенно с учетом того, что не нужно тратить деньги на авиаперелеты.

Внутренний Туризм и Общественное Мнение

Вы говорили, что лоджи, в первую очередь, ориентированы на внутренний туризм. Почему так? И имеет ли значение, что за пределами страны о них практически ничего не известно? — Да, это действительно важно. Большинство туристов, приезжающих в Великобританию, предпочитают исследовать крупные города, такие как Лондон и Эдинбург. Будучи туристом, едва ли я выбрала бы поездку в менее известные районы, минуя столицу. Тем не менее, согласно данным Barclays Bank за 2019 год,:

• 52% британцев предпочитают путешествовать исключительно по своей стране,
• 28% комбинируют внутренние поездки с зарубежными,
• лишь 20% выезжают только за границу.

Права Инвесторов: Проживание и Условия

Существует ли право у инвестора на проживание в своем доме так, как это делают владельцы? — Компания, с которой мы сотрудничаем, предоставляет возможность инвесторам проживать в своем доме в течение двух недель в году. Это можно сделать в любом лодже их сети. Это значительно облегчает жизнь тем, кто часто путешествует, ведь парки расположены по всей стране. Однако важно отметить, что такая возможность доступна только в низкий сезон — с октября по май, исключая школьные каникулы и новогодние праздники.

Бизнес-модель Британских Лоджей

Как выглядит типичная бизнес-модель для британских ландшафтных лодж-бизнесов? «Лодж, при грамотном управлении, может обеспечивать доход от 12 до 18%». Как выстраивается бизнес-модель конкретного проекта? Завозится, скажем, 50 домиков, и затем каждый из 50 инвесторов покупает по одному? — В целом это так, хотя важно помнить, что на рынке новые парки появляются достаточно редко. Мы наблюдаем, что данный сектор находится на пересечении активного развития бизнеса и уникальных инвестиционных возможностей, что привлекает множество людей в этот захватывающий и разнообразный мир.

Введение в индустрию отдыхa

Индустрия, о которой мы будем разговаривать, имеет долгую историю. Большинство популярных локаций располагается вблизи побережья, гольф-клубов и национальных парков, которые активно используются.

Возможности для инвесторов

Тем не менее, существует шанс приобрести новый лодж в действующем парке. Это позволяет инвестору начать получать прибыль сразу же после подписания контракта и внесения оплаты.

Бизнес-модель разработки и управления

Девелопер и управляющая компания находятся в тесной взаимосвязи. Это дает им возможность зарабатывать как на продаже новых объектов, так и на их управлении, создавая тем самым эффективную двухуровневую бизнес-модель.

Влияние коронавирусной пандемии на рынок аренды недвижимости стало предметом глубокой аналитики, и результаты исследований показали, что объемы арендных поступлений возросли примерно на 15%. Это увеличение сохраняется даже на фоне продолжающихся мер ограничения международных поездок.

Инвестиции в лоджии

Что касается проектов по оформлению интерьеров в лоджиях, то стоит отметить, что три независимых исследования подтвердили целесообразность таких вложений. В итоге, потенциальные инвесторы могут исследовать различные варианты и анализировать свои возможности, прежде чем принять решение о покупке. Да, это действительно верно. По моему мнению, инвестиции в эту область представляют собой довольно заманчивую перспективу. При этом важно учитывать, что существующие инвестиционные варианты могут значительно различаться.

Факторы для сотрудничества

Одним из факторов, объясняющих партнерство нашей компании с конкретными продавцами и управляющими, являются три независимых отчета, подтверждающие значимость вложений. Первый отчет был составлен крупными игроками на рынке, и его результаты свидетельствуют о том, что лоджи реально сдаются по указанным ценам, имеют постоянный уровень заполняемости и обеспечивают стабильный годовой доход. Например:

• Стандартная лоджия может приносить арендный доход в размере 45 тысяч фунтов стерлингов в год.
• Чистая прибыль, после учёта всех операционных расходов, составляет около 25 тысяч фунтов стерлингов в год.

Оценка от RICS

Второе исследование представляет собой анализ от аккредитованной организации RICS (Королевский институт дипломированных оценщиков). Оценки в этом обзоре обычно достаточно консервативны и зачастую показывают цены ниже реальных. Согласно проведённому анализу:

• Девелоперы предлагают объекты по стоимости на 10% ниже их рыночной цены.

Будущая стоимость лоджий

Третий отчет позволил глубже оценить перспективную стоимость лоджий в будущем. Мы инициировали оценку через британский офис Savills, который имеет опыт работы с такими комплексами. Исследование показало, что стоимость объектов может повыситься в 1,5 раза в течение трёх лет.

Инвестиционные риски

Для инвестора, который заинтересован как в получении арендного дохода, так и в увеличении капитализации своих активов, такая ситуация выглядит многообещающе. Но какие риски действительно могут возникнуть в этом процессе? По моему мнению, для инвесторов существует ограниченное количество угроз:

• В случае, если управляющая компания не выполнит свои обязательства или задержит выплаты, инвестор не понесёт убытков.
• Инвестор может расторгнуть договор, не прибегая к судебным разбирательствам, просто отправив электронное письмо.
• После этого следует обратиться к другой управляющей компании, чтобы начать получать реальный доход, который колеблется в пределах от 12 до 18%, за вычетом 20% комиссии.

Доступные доходы

Конечно, 8% годового дохода – это довольно предпочтительная цифра. Но как насчёт шанса получить более высокий доход, например, 9%? Упомянутые 8% – это предложение определенной компании, с которой мы сотрудничаем. Это одна из самых известных семейных компаний в данной отрасли, занимающаяся управлением курортами на протяжении четырёх десятилетий и охватывающая три поколения. В этой семье можно выделить четыре брата, и хотя они работают в одной сфере, каждый ведет свою деятельность по-разному.

Условия сотрудничества с партнерами

С нашими партнерами были установлены соглашения, которые гарантируют доходность на уровне 8% на протяжении десяти лет. В то же время, предложения другого нашего коллеги существенно выше — они достигают полуторакратного уровня, однако его условия подразумевают такую же предельную доходность в размере 8%, но только на период в пять лет.

Что произойдет по окончании сроков

Важно иметь в виду, что происходит по окончании этих сроков — через десять или пять лет, в зависимости от подписанного контракта. Если по завершении срока действия соглашения не будет получено уведомление о его прекращении, он будет автоматически продлён на тех условиях, что устроят управляющую компанию. Это объясняет, почему в течение всего срока действия контракта инвестор может отказаться от услуг управляющей компании, однако, для этого ему придётся уплатить санкцию.

Права собственника по истечении договора

По истечении срока договора владелец сможет самостоятельно управлять своей недвижимостью: он имеет полное право:

• Сдавать её в аренду;
• Искать новых партнеров;
• Просто проживать в ней, если этого он пожелает.

Для лучшего понимания, полезно рассмотреть конкретный пример успешного проекта.

Финансовые отношения между инвестором и управляющей компанией

Что касается управления, клиенты получают фиксированные денежных переводы раз в три месяца. Как же выстраивается взаимодействие между инвестором и управляющей компанией? Всё довольно просто. В момент покупки подписывается ряд документов, который включает в себя:

• Соглашение о покупке участка;
• Договор на приобретение дома;
• Опцион на выкуп;
• Контракт с управляющей компанией.

Последний документ определяет её обязательства, которые в нашем случае включают выплату 8% годовых, полное обслуживание и ремонт объекта, а также решение всех связанных страховых вопросов.

Периодические выплаты инвесторам

Каждый квартал инвесторы получают по 2% на свои счета, и это вся информация, которая им необходима — никаких дальнейших взаимодействий не требуется. Участники этих проектов не занимаются определением арендной стоимости и не беспокоятся о содержании здания, не правда ли? Да, это совершенно так.

Обязанности участников и расходы

Единственной их обязанностью остаются расходы на обслуживание общих территорий. Например, если взять один из примеров проекта, эта сумма составит £1200 + НДС (20%), что в результате составит £1440 в год за любой отдельный жилой объект. Указанная цифра, как и остальные расходы, уже включена в фиксированный доход.

Смена управляющей компании

Вы затронули тему возможного банкротства управляющей компании, и в этом случае я смогу заменить её на другую. Как это происходит? Процесс аналогичен тому, что осуществляется в многоквартирных домах. В holiday park могут действовать две управляющие. Одна из них будет отвечать за управление общими территориями, и её назначает владелец земельного участка. Инвестор оплачивает услуги, согласно указанным £1440 в год.

Дополнительные управляющие компании

Также можно передать управление объектом другой управляющей компании, которая будет заниматься:

• Поиском арендаторов;
• Управлением их взаимодействием через интернет;
• Рекламой.

Когда арендатор прибывает, его встречают и размещают в доме, поясняет ресепшен.

Стоимость услуг новой управляющей компании

Вы упомянули, что владелец может сменить управляющую компанию. Какова стоимость услуг новой организации? Обычно фирмы, предлагающие фиксированный доход, удерживают все полученные средства выше установленного лимита. Если привлекаются партнеры с рынка, они обычно зарабатывают около 20% от чистого оборота, то есть после учёта операционных расходов. Этот аспект стоит учитывать при рассмотрении возможностей для инвестиций.

Поиск новой управляющей компании

Одним из часто встречающихся вопросов является сложность поиска новой управляющей компании, если прежняя не смогла оправдать ваши ожидания или обанкротилась. На территории Великобритании имеется множество управляющих организаций. Среди них выделяются две главные компании, которые управляют соответственно 16 и 32 тысячами объектов недвижимости. Эти объекты включают в себя не только дома для отдыха, но и различные курортные комплексы, что доказывает, что решения по этой проблеме вполне реально найти.

Профессиональная консультация

Если вы рассматриваете возможность инвестирования в недвижимость, особенно в дома для отдыха, эксперты компании Savills охотно предложат такую услугу, как профессиональная консультация. Начать общение можно, заполнив простую форму с указанием своего имени, электронной почты и номера телефона. Так вы получите доступ ко всей необходимой информации в кратчайшие сроки.

Проблемы с управляющей компанией

Не секрет, что поиск идеальной управляющей компании может стать настоящим испытанием, особенно если возникают неожиданные проблемы с текущей организацией. Однако в Великобритании большой выбор, и шансы найти надежного партнера гораздо выше, чем в других странах. Более того, наличие нескольких крупных компаний с большим объемом управляемых активов свидетельствует о высокой конкуренции на рынке, что является преимуществом для клиентов.

Важные аспекты выбора

Следует помнить, что выбор управляющей компании требует тщательного анализа. Обязательно оцените репутацию организации, а также ее опыт в управлении объектами, аналогичными вашим. Это может включать:

• изучение отзывов действительных клиентов;
• проверку финансового положения компании;

Также важна открытость в общении: надежная управляющая фирма всегда готова ответить на все ваши вопросы и предоставить актуальные данные о состоянии ваших объектов.

Дополнительные услуги

Кроме того, компании, предоставляющие услуги управления, часто предлагают и дополнительные услуги, такие как:

• маркетинг;
• клиентское обслуживание;
• юридическое сопровождение;

Эти аспекты могут оказаться очень полезными для эффективного управления вашей собственностью и повышения ее заполняемости. Поэтому имеет смысл подробно рассмотреть все возможные дополнительные услуги, которые могут быть предложены потенциальными управляющими компаниями.

Инвестиции в недвижимость

Если вы планируете инвестировать в недвижимость, этот шаг может оказаться весьма успешным. Рынок недвижимости в Соединенном Королевстве остается одним из наиболее стабильных и высокодоходных. Профессионалы Savills обладают большим опытом в области консалтинга и помогут вам определиться с наилучшей стратегией для ваших инвестиций. Их профессиональные рекомендации могут стать важным фактором успешного сотрудничества и получения прибыли в будущем.

Качество обслуживания

Когда вы выбираете управляющую компанию, не стоит пренебрегать ее подходом к клиентам и качеством обслуживания. Многие клиенты ценят индивидуальный подход и внимание к деталям, поэтому важно установить доверительные отношения с вашим менеджером. Это поможет вам чувствовать себя уверенно и спокойно в течение всего периода управления вашей собственностью.

Заключение

В заключение отметим, что вопрос о том, как найти подходящую управляющую компанию при возникновении сложностей с текущей организацией, вполне решаем. Существуя множество доступных ресурсов и профессионалов, готовых прийти на помощь, вы можете быть уверены, что найдете надежного партнера для управления вашей недвижимостью.

Заключение

Завершая нашу беседу о таком интересном и уникальном формате, как лоджи, я хочу подчеркнуть, что это не просто модульные дома, а настоящие оазисы комфорта и уюта в живописных уголках природы. Они предоставляют возможность не только насладиться красотой окружающего мира, но и проводить время с семьёй или друзьями, обеспечивая при этом высокий уровень жизни и отдыха.

Лоджи, как мы обсуждали, это не только привлекательное место для временного проживания, но и отличный объект для инвестиций. С каждым годом внутренний туризм в России становится все более популярным, и лоджи могут стать отличным выбором для тех, кто ищет сочетание природы и комфорта. Даже базовые модели предлагают современную отделку и удобства, которые сделают ваше пребывание максимально комфортным.

Экологические и инвестиционные аспекты лоджей

Мы живем в мире, где экология и гармония с природой становятся всё более важными аспектами нашей жизни. Лоджи, как тип недвижимости, отвечают этим требованиям, позволяя людям наслаждаться качественным отдыхом, не оставляя при этом заботу о природе без внимания. Наличие инфраструктуры вокруг лоджей — это ещё одно преимущество:

• разнообразные услуги;
• обширные территории для отдыха и развлечений;
• комфортный отдых в единении с природой.

Немаловажным является и юридический аспект: грамотная регистрация объектов, соблюдение законодательных норм и стандартов безопасности гарантируют, что каждый владелец будет защищен в своих правах и интересах.

Преимущества лоджей

Таким образом, лоджи представляют собой идеальное решение для:

• тех, кто хочет инвестировать в недвижимость;
• тех, кто рассматривает её как способ дохода;
• тех, кто ищет комфортное место для семейного отдыха.

Я надеюсь, что данная информация оказалась полезной, и каждый из вас сможет найти идеальное место для отдыха или инвестиции в будущее. Спасибо за внимание!