Жилищный кризис в Софии, о котором все молчат, Часть I

Кто может позволить себе купить жилье в столице Болгарии? Доступное жилье является постоянной проблемой в Европейском союзе на протяжении последнего десятилетия, и многие столицы стали известны своими непомерно высокими ценами на аренду и покупку.

В то же время София часто остается незамеченной в этом отношении, и разговор о доступности жилья почти не ведется, как на местном, так и на международном уровне. Так в чем дело? Смогла ли болгарская столица избежать этой проблемы? Об этом я попытаюсь узнать в первой части серии о доступном жилье в Софии.

Эмиль Христов, городской планировщик, работающий в Sofiaplan и разрабатывающий городской мастер-план

Эмиль Христов, городской планировщик, работающий в Sofiaplan и разрабатывающий городской мастер-план, объясняет, что жилье является одним из основных ресурсов, которыми располагает город. Однако оно также является товаром, подчиняющимся принципам свободного рынка, и правом человека, по крайней мере, согласно Хартии Европейского союза о фундаментальных правах. Жилищный сектор в столице Болгарии преимущественно контролируется риэлторами, застройщиками и инвесторами.

Как и во многих других странах региона, местные власти приняли нерегулирующий подход к жилищной политике, частично обусловленный высоким уровнем собственности на жилье - прочным наследием коммунистической эпохи в стране. Однако с тех пор прошло уже 30 лет с падения этого режима, и ход времени ухудшил состояние зданий вместе с жилищными условиями людей.

Согласно докладу Всемирного банка 2017 года, названному «Болгария. Оценка жилищного сектора», жилищный фонд в Софии находится в плохом состоянии из-за годовой небрежности владельцев. Кроме того, в Софии много свободных жилых помещений, а уровень перенаселенности является одним из самых высоких в Европейском союзе.

Определение доступного жилья

Доступность жилья измеряется путем сравнения дохода семьи с расходами на жилье. Согласно Eurostat, расходы на жилье включают выплаты по ипотеке, жилищные кредиты, процентные платежи, арендную плату, а также коммунальные расходы, расходы на обслуживание и страховые платежи. Существует множество способов рассчитать доступность, но наиболее распространенным правилом является то, что расходы на жилье должны быть ниже 30-40% от дохода семьи (30% от валового дохода; 40% от чистого дохода). Если семья тратит на жилье более трети своего дохода, это считается перегрузкой, и им приходится сокращать расходы на основные нужды, такие как питание.

Эшна Матема - эксперт по жилищным вопросам и основатель Total Housing Inc.

Эшна Матема - эксперт по жилищным вопросам и основатель Total Housing Inc. Она также является главным автором публично доступного доклада Всемирного банка 2017 года «Болгария: Оценка жилищного сектора».

Эту проблему усугубляют относительно высокие показатели перенаселенности, зафиксированные в докладе Всемирного банка. Еще одной серьезной проблемой является количество свободных жилых помещений в Софии - 23% по последней переписи населения в 2011 году. Однако это не обязательно означает избыток на рынке, поскольку многие из них просто остаются пустыми. Сюда входят и те, которые находятся во владении инвесторов с целью спекуляции.

В Болгарии отсутствуют достоверные данные о доходах. НСИ, по-видимому, является плохим источником для определения масштабов и последствий проблемы доступности жилья. Эмиль Христов подчеркивает этот момент, отмечая необходимость дальнейших исследований со стороны правительства, прежде чем оно начнет внедрять части городского мастер-плана Софии.

В попытке измерить наличие или отсутствие доступного жилья я попытаюсь определить стоимость покупки среднего дома с помощью ипотеки и взять самое дешевое возможное жилье и посмотреть, кто может себе это позволить.

Представим типичную квартиру в Софии. Согласно данным НСИ, наиболее распространенные квартиры имеют две-три спальни и примерно 90 квадратных метров площади. Согласно данным Imoteka, компании по недвижимости в Софии, средняя стоимость квадратного метра в городе составляет 1384 евро в 2021 году. Эта воображаемая квартира стоит 124 560 евро и ищет своих покупателей из семьи из двух человек, которые, вероятно, планируют иметь ребенка (учитывая число 2,2 человека в семье).

Согласно докладу Всемирного банка, коэффициент заемных средств (LTV) для старых домов варьируется от 70% до 75% от общей стоимости. Для этого расчета давайте используем ипотеку, покрывающую 75% стоимости. Это означает, что первоначальный взнос составит 31 140 евро, а ипотека должна покрыть 93 420 евро. Ежемесячный платеж по ипотеке на 20 лет с процентной ставкой 2,5% составит примерно 450 евро.

Учитывая эти обстоятельства, можно сделать вывод, что многие люди не могут позволить себе арендовать или купить жилье.