Все, что нужно знать о новом Жилищном Законе Испании в 2023.

Коалиционное правительство Испании достигло соглашения по вопросу Жилищного закона страны, включающего в себя существенные изменения. Новый закон сокращает условия, которым должны соответствовать региональные или местные советы, чтобы объявить районы с так называемым "напряженным" рынком аренды жилья. Индекс Ценового Повышения (CPI) перестанет быть ориентиром в арендных договорах, а определение крупных собственников жилья в таких "напряженных районах" будет сокращено до 5 жилых помещений, независимо от того, является ли этот собственник физическим лицом или юридическим лицом. В этом году ограничение на продление контрактов составит 2% и будет увеличено до 3% в 2024 году, а с 2025 года будет создан новый индекс арендной платы, который никогда не будет превышать индекс ЦПИ. Это все, что вам нужно знать о новом Жилищном законе Испании в 2023 году.

Что изменилось в Жилищном законе Испании?

Конец использования индекса ЦПИ: новое ограничение на продление действующих арендных контрактов.

С одной стороны, ограничение на увеличение ставок аренды при продлении арендных контрактов в Испании, действующее в 2023 году, сохраняется и будет составлять 2% до 31 декабря. С 2024 года оно увеличится до 3%, и с 2025 года будет применяться новый индекс арендной платы.

Кроме того, предусматривается возможность арендаторам воспользоваться экстренным продлением срока действия текущего контракта на один год, с максимальным сроком до трех лет.

До 31 декабря 2024 года Испанский национальный институт статистики (INE) определит новый индекс ориентировки для ежегодного изменения цен на аренду жилья, чтобы избежать необоснованного роста ставок.

Как будет признаваться зона с ограниченным предложением арендного жилья

Еще одно существенное изменение в соглашении заключается в создании зоны с напряженным рынком аренды или так называемых "напряженных районов". Условия, которым должен соответствовать район, чтобы быть признанным таковым на протяжении трех лет, с возможностью ежегодного продления при сохранении обстоятельств, были сокращены.

Теперь достаточно выполнения только одного из двух условий: платежи за жилье составляют более 30% дохода домохозяйств в районе (плюс расходы и коммунальные услуги), или цены повысились на более 3 процентных пункта выше ЦПИ за последние пять лет.

Расширение определения крупных собственников жилья

С другой стороны, в этих напряженных районах было сокращено количество жилых помещений, необходимых для признания собственника большим собственником или крупным арендодателем, независимо от того, физическое лицо или юридическое лицо является собственником. Изменения заключаются в снижении количества с 10 до 5 помещений, принадлежащих одному владельцу в этом напряженном районе, при условии, что это обосновано соответствующим Автономным Регионом.

Новые арендные договоры и ограничения, которые будут применяться в зависимости от арендодателя

Применение ограничений на ставки аренды в Испании в "напряженных районах" будет отличаться в зависимости от того, является ли владелец крупным или малым арендодателем. Для частных арендодателей будет применяться индексация к предыдущей арендной плате, чтобы применять только увеличение, которое было применено в то время, то есть 2% в 2023 году, 3% в 2024 году и новый индекс, который будет применяться с 2025 года. В то же время, крупным арендодателям будет применяться ценовой индекс, который не превысит новый индекс арендной платы, созданный каждым Автономным Регионом.

Аренда нового жилья в зонах с ограниченным предложением

Еще одно изменение, включенное в соглашение о изменении Жилищного закона, касается ситуации, когда недвижимость сдается в аренду впервые. Если недвижимость не сдавалась в аренду в течение последних пяти лет, будут применяться ограничения, установленные индексом ориентации цен на аренду.

Владелец будет оплачивать агентские услуги

В соглашении также предусмотрено, что расходы на агентские услуги и другие расходы, связанные с арендой недвижимости, всегда будут оплачиваться владельцем недвижимости, а не арендатором.

Запрещено исключение применения жилищного закона в договорах

Также будет устранено условие, которое позволяло не применять меры, содержащиеся в Законе, в случае соглашения между сторонами.

Кроме того, Запрещено увеличивать арендные платы путем введения новых расходов, что обязало бы арендаторов оплачивать коммунальные платежи, плату за мусор или любые другие необязательные расходы, которые ранее не были согласованы.

Развитие арендного жилья по льготной цене

Процент земли, отводимой для аренды по льготной цене, увеличивается с 30 до 40% для земель под застройку (новая застройка) и с 10 до 20% для несконсолидированных городских земель (реконструкция застройки).

Предусмотрена обязательная дата и время для выселений

Что касается выселений, выселения без предварительно определенной даты и времени будут запрещены. В процедуры выселения также включены новые возможности для отсрочки процесса на более чем два года, и заставляются лица, находящиеся в уязвимом положении, обратиться к внесудебным процедурам урегулирования.

Кроме того, автономные сообщества Испании смогут устанавливать свои собственные механизмы посредничества и альтернативного жилья, на которые они сочтут нужным, и заставлять крупных арендодателей, осуществляющих выселение, придерживаться их решений.

Впервые будет признана возможность использования средств из государственных жилищных программ для предложения альтернативного жилья для людей, находящихся в опасности выселения, путем предоставления льготной социальной арендной платы, переселения людей в уязвимом положении или других подобных механизмов.

Что не изменилось в Жилищном законе Испании?

Многие другие меры законодательства, разработанного на основе соглашения коалиционного правительства, остаются в силе, например:

• Налоговые льготы для малых собственников
• Снижение арендной платы в объявленных "напряженных районах" (90%)
• Аренда жилья молодым людям в возрасте от 18 до 35 лет (70%)
• Ремонт или улучшение (60%)
• Стимулирование выселения из нежилого жилья
• Государственный жилищный фонд