Влияние украинской войны на рынок недвижимости Грузии

Сколько стоит квартира в Тбилиси? Российско-украинская война радикально изменила грузинский рынок недвижимости. Приезд тысяч граждан России и Беларуси, особенно, значительно увеличил стоимость аренды квартир - по сравнению с прошлым годом аренда выросла на 210%. Цены на продажу также выросли. REUTERS / Давид Мдзинаришвили

Сухой мост

Это место в Тбилиси, где уже несколько десятилетий собираются риэлторы и их потенциальные клиенты. Люди встречаются здесь ежедневно, чтобы арендовать, продавать или покупать жилье. Обсуждения тенденций на грузинском рынке недвижимости обычно активно ведутся здесь. Правда, сейчас большинство людей используют популярные сайты недвижимости и обращаются к компаниям для сделок с недвижимостью, но клиентов на мосту не хватает.

"Цены растут каждый день"

"Цены растут каждый день. Помните, кто-то эмигрант продавал квартиру на Шанидзе? Цена выросла на 10 000 долларов за месяц."

"Я позвонил одному из них, сказал, что у меня есть клиент, готовый заплатить 25 000 долларов, и он на меня орал и попросил 52 000 долларов. Я недавно продал квартиру такого же дизайна в том же здании за 38 000 долларов."

"Безумие, слишком дорого, они хотят нереальные суммы."

"Эта женщина ищет квартиру для своего студенческого сына и племянников за 300 долларов, но она не может найти, бедняжка."

"Я даже не помню, когда сдал квартиру грузинам, все русские, русские", - говорят риэлторы между собой.

Приезд российских граждан

К паре, говорящей на русском языке, подходят "биржевые брокеры". С начала войны на Украине в Грузию вошли 1 456 14 российских граждан. Только в сентябре, после объявления Путиным мобилизации, в Грузию вошли 222 274 русских.

"Я снял квартиру в начале октября. Вечером, где-то около десяти или одиннадцати часов, я разместил объявление, а уже утром в девять часов его сняли, и за 200 долларов больше", - говорит Нуца, владелица квартиры на улице Политковской в Сабуртало Тбилиси.

Русские в основном ищут квартиры в аренду, но риэлторы говорят, что некоторые интересуются покупкой. Газета "Батумелеби" опубликовала данные национального агентства государственного реестра, согласно которым с 1 марта по 12 октября 2022 года российские граждане приобрели 2 964 квартиры и 37,9 га земли в Грузии.

Сложности для местных жителей

Местные жители больше не могут платить аренду. К риэлторам на Сухом мосту подходит говорящая на русском языке пара Игорь и Лиза приехали в Грузию в сентябре. Лиза, 31 год, архитектор, Игорь - специалист по связям, который сейчас работает онлайн для российских компаний. Пока у них есть возможность работать удаленно, они планируют остаться в Грузии. В сентябре они сняли комнату в частном доме в центральном районе Вера. Это стоит 1 000 долларов, хотя у них нет отдельной кухни, поэтому пара решила найти новую квартиру.

Игорь говорит, что его друг из Москвы купил квартиру в Кобулети и переехал туда. "Многие уже это делают. Сначала он тоже снимал, но если подсчитать ежемесячные расходы, то выгоднее купить, и процесс покупки тоже простой. Он накопил немного денег и купил, потому что планирует остаться в Грузии. На этом этапе мы не сможем купить - у нас нет денег, и мы не можем строить планы на будущее. Мы просто пытаемся найти лучшую квартиру", - говорит он.

Сложности для студентов

К биржевым брокерам подходит молодая женщина: "У кого есть квартира в аренду?" спрашивает она, но вопрос остается без ответа. "Квартир нет", - бормочет один из брокеров. "Что, правда, нет квартир в аренду?" - подозрительно спрашиваю я. "Сейчас действительно нет", - отвечает один из риэлторов.

Через некоторое время подходят еще три молодых человека. Их история меня заинтриговала. Раньше все трое снимали квартиры отдельно, но теперь им придется делить расходы на одну квартиру между собой. "Мы много искали на сайтах, но цены ужасные и квартир нет". "Мы из Кахетии. Раньше в Тбилиси можно было найти квартиру за 300-400 лари [около 110-150 долларов], теперь они стоят как минимум тысячу.

Цены на рынке недвижимости

Риэлторы, с которыми мы разговариваем, говорят, что в то время как аренда только в центре росла, теперь цены поднялись и в пригородах. Снять квартиру в центре - роскошь для грузин. "Люди со средним доходом, у которых были нормальные работы, освободили свои квартиры в центре и переехали в пригороды, потому что владельцы повысили аренду. Но сейчас цены поднялись и в пригородах", - говорит Гия, риэлтор.

Сколько стоит квартира в Тбилиси? У Татии Сесадзе был небольшой частный дом в Тбилиси, который она продала в начале года. Ее планом было накопить деньги и к лету купить квартиру в строящемся здании. У Татии есть свой маленький бизнес - онлайн-магазин. "С тех пор все так сильно изменилось, что я просто не могу ничего найти. Я даже не могу продолжить копить деньги. Невозможно купить, цены настолько высоки. Нет жилья, которое стоило бы менее тысячи долларов за квадратный метр. Знаете, почему люди уезжают за границу? Первая причина - они хотят купить дом и не могут себе позволить, у них недостаточно доходов. Это связано с ростом цен и низкими зарплатами здесь. Грузин никогда не могли позволить себе купить дом с своей зарплатой. Теперь тем более", - говорит Татия.

Восходящая тенденция цен на рынке недвижимости анализируется с начала пандемии. Однако рост цен не помешал продажам; наоборот, спрос и продажи увеличились. Согласно исследованию риэлторской компании TBC Capital, цена покупки недвижимости выросла на 28% по сравнению с прошлым годом, и восходящая тенденция продолжается. Согласно исследованию этой компании, средняя цена продажи за квадратный метр недвижимости в Тбилиси в октябре выросла на 7,2% по сравнению с сентябрем и на 28% по сравнению с прошлым годом и составила 1 037 долларов за квадратный метр. Аренда выросла на 120% в октябре по сравнению с тем же периодом прошлого года и на 24,9% по сравнению с сентябрем, составив 11,2 доллара за квадратный метр. По мнению авторов исследования, вторая волна мигрантов повлияла на резкое повышение цен в октябре. Всего в октябре было продано 452 квартиры по всей стране, что на 34% больше, чем в том же периоде прошлого года. По данным TBC Capital, цены на недвижимость в октябре выросли наиболее сильно в центральных районах столицы - Мтацминда и Сабуртало на 38-35%, и на Надзаладеви на 23%. Самые дорогие квартиры подорожали не в центре (где они уже были очень дорогими), а в пригородах - Диди Дигоми, Глдани и Самгори.

Рост цен на рынке связан с несколькими факторами, говорит Георгий Нижарадзе, старший исследователь риэлторской, исследовательской и инвестиционной компании TBC Capital: "Во-первых, это повышение цены на строительные материалы. С начала пандемии индекс стоимости строительства вырос на 15-20%. Второй фактор - укрепление лари по отношению к доллару. За последние шесть месяцев курс лари укрепился на 10-15%, и согласно нашему исследованию, курс влияет на цену примерно на 50%. Это означает, что укрепление лари увеличивает цену в долларах, а девальвация лари снижает цену в долларах, цена на квартиры в нашей стране указана в долларах, поэтому это оказывает влияние".

Что касается миграции, по словам Нижарадзе, россияне и белорусы, прибывающие в страну на данном этапе, оказали значительное влияние на рынок аренды; высокий спрос сделал аренду более дорогой. "Однако в отношении жилой недвижимости миграция еще не оказала здесь прямого влияния, потому что доля числа квартир, приобретаемых иностранцами, ниже доли арен