Остерегайтесь низких цен: Привлекательность и опасность рынка недвижимости.

Грузинский рынок недвижимости активно развивается и растет. За последние два года объем сделок на рынке почти утроился. Благоприятные инвестиционные условия, растущий потенциал рынка, высокий спрос на недвижимость со стороны туристов делают его все более привлекательным. Рынок предлагает как хорошие возможности для инвесторов, чтобы заработать на капитализации и арендных доходах, так и риски и опасности. И самый большой риск заключается в его дешевом сегменте, негативно сказывающемся на репутации рынка и разочаровывающем покупателей, которых привлекла не качественность и преимущества, а низкая цена. Давайте рассмотрим эту ситуацию на примере рынка Батуми.

Почему квартиры, апартаменты и номера в гостиничных резиденциях могут стать проблемой, если их стоимость составляет менее 2-2,5 тысяч долларов за квадратный метр?

На рынке Батуми предлагаются варианты различных ценовых категорий, от апартаментов по рекордно низкой цене в 800 долларов (или даже 600 долларов) вдали от моря до роскошных вариантов за 4,5 тысячи долларов за 1 кв. м. Каковы причины такой разницы в ценах и почему недвижимость низкой цены может быть как радостной покупкой, так и настоящей головной болью для покупателя.

Что входит в стоимость квартиры по ценам на 2023 год:

• Стоимость строительства. Стоимость за квадратный метр в новостройке составляет не менее 800 долларов на квадратный метр по ценам на 2023 год. В эту сумму входят стоимость земли, оформление документов, строительно-монтажные работы, проектные работы.

Расходы:

• Стоимость $ за 1 кв.метр площади
• Стоимость земли 120
• Оформление документов 30
• Стоимость проекта 40
• Строительно-монтажные работы 35
• Монолитные работы 135
• Строительство из блоков 65
• Фасадные работы 90
• Установка окон 70
• Электролинии 45
• Водоснабжение и канализация 35
• Окончание общественных зон 70
• Аренда оборудования 25
• Озеленение 40
• Итого: 800 (с учетом НДС)

Сверху разработчику приходится учесть налог на добавленную стоимость, который составляет 18%. Маркетинговые расходы и комиссии агентств. Это расходы на привлечение покупателей, которые составляют дополнительные 20% от сметы. Финансовый интерес застройщика в среднем составляет еще 20%. Среди обычных грузинских застройщиков ниже оценочной наценки не принято работать.

Важно не путать недвижимость в черновой и беловой отделке и не сравнивать цены одной с ценами другой - ведь это два разных продукта.

В итоге получаем 1 264 доллара за квадратный метр обычного жилья без внутренней отделки в черновой отделке - то есть без ремонта и отделки, без мебели и бытовой техники.

Под какими условиями цена может быть ниже?

Есть разные причины низкой цены:

• Скидка на этапе земляных работ.Застройщику нужны деньги. Это не обязательно плохая причина. Возможно, деньги нужны на развитие, и поэтому застройщик снижает цену ниже себестоимости в ущерб, но у него есть деньги на строительство. Такую ситуацию легко определить: цена снижается на раннем этапе продаж (до 20% продаваемой площади), а затем, чем ближе проект к завершению и чем меньше квартир остается в продаже, тем выше будет цена. Так застройщик достигнет оптимальной средней цены для себя после завершения проекта.
• Но есть и другой сценарий: у застройщика нет денег, и поэтому он пытается привлечь их за счет низкой цены. Застройщик начнет строительство со скидочных продаж, а затем не сможет закончить его, и у вас останется незавершенная квартира.
• Некачественное строительство. Если застройщик экономит на строительстве, он может снизить цены, но вам вряд ли захочется получить скидку по такой цене. Например, в доме не будет отопления и гидроизоляции, будут использованы низкокачественные отделочные материалы или блок строительства. Дом разрушится, будет плесень и влажность, и ремонт придется делать каждый год. Но даже в этом случае цена ниже 1000 долларов за 1 квадратный метр должна вызывать волнение.
• Застройщик, чтобы продать объект, устанавливает неприбыльно низкую цену, а затем не хватает средств на завершение строительства из-за неправильного расчета стоимости. Застройщик может покрыть расходы, продавая следующее здание. Так формируется пирамида. Если вы купите недвижимость до того, как пирамида рухнет, вам повезет, а если нет, то не повезет.

Что на счет "под ключ"?

Отделка "под ключ" и полный комплект оборудования означает новый рост цены.

Средняя стоимость ремонта для застройщика, как для оптовика, составляет 350 долларов за квадратный метр. Если вы сделаете ремонт самостоятельно, придется заплатить больше.

Обустройство квартиры обойдется в среднем в 150 долларов за квадратный метр. В результате получается уже 1864 доллара за квадратный метр. Добавьте сюда интерес застройщика к этим работам в размере 100 долларов за квадратный метр, и вы получите 1864 доллара за квадратный метр.

Расходы на внутреннюю отделку квартиры:

• Расходы
• Стоимость $ за 1 кв.метр площади
• Сантехника и канализационная прокладка 60
• Электропроводка 75
• Отопление 55
• Стяжка 20
• Штукатурка стен 35
• Работы по покраске 50
• Полы 45
• Расходные материалы 10
• Итого: 350

Оформление квартиры мебелью и бытовой техникой:

• Расходы
• Стоимость $ за 1 кв. м
• Мебель 40
• Бытовая техника 55
• Сантехника 30
• Шторы 15
• Расходные материалы 10
• Итого: 150

Цена может быть ниже, если используются некачественные материалы и дешевое оборудование, неквалифицированная рабочая сила. Но затем эксплуатация такой квартиры станет полным разочарованием и постоянным поиском решения проблем.

Если вы покупаете квартиру

Покупка квартиры подразумевает наличие минимальной инфраструктуры на территории комплекса. Достаточно предоставить застройщиком только асфальтированное место для парковки. Необходимо оборудовать хотя бы:

• Ресепшн;
• Бассейн;
• Ресторан.

Стоимость этой инфраструктуры также распределяется на квадратный метр жилой площади.

Расходы на оборудование квартиры:

• Расходы
• Стоимость $ за 1 кв. м
• Ресепшн 20
• Бассейн 30
• Ресторан 50
• Итого: 100.

При этом аренда обычной квартиры в Батуми не стоит более 40 долларов в день. Они сдаются максимум на 90 дней в год. Это 3600 долларов в год, из которых нужно вычесть затраты на услуги бронирования (до 29%), услуги управляющей компании или управляющих брокеров (до 40%), коммунальные платежи, уборку и обслуживание. Нельзя гарантировать, что такой "бизнес" окупится. Будет очень проблематично окупить или заработать на квартире с такой стоимостью, потому что в настоящее время рынок квартир в Батуми перенасыщен предложением дешевых апартаментов, превышающим спрос на них.

Гостиничные резиденции международных гостиничных цепей

На рынке недвижимости Батуми появился продукт отелей/резиденций от ведущих мировых гостиничных цепей: номера в таком отеле уже имеют совершенно другую арендную стоимость, она в несколько раз выше, чем у номеров непривязанных к сети отелей и в среднем в 4 раза выше, чем у обычных квартир.

Преимущества номера в отеле международной сети - высокая инвестиционная привлекательность и доходность благодаря высокой занятости объекта круглый год, маркетинговая поддержка и продвижение, высокая узнаваемость, капитализация. Например, в Грузии аренда обычного номера в отеле стоит около 50 долларов в день, а брендированного - от 200 до 1000 долларов и выше.

Международные гостиничные цепи управляются аккредитованными международными управляющими компаниями, которые заботятся о сдаче номеров, обслуживании гостей высокого качества и управлении всем отелем. Это обеспечивает высокую загруженность и соответствие высоким сетевым стандартам. Международные сети лучше всего рентабельно сдают и профессионально управляют своей недвижимостью, потому что у них есть десятилетний опыт или установленные партнерские отношения с лучшими компаниями по управлению недвижимостью.

Что составляет цену номера в резиденции международной сети?

Застройщик резиденции международной гостиничной сети несет дополнительные расходы:

• Международный бренд имеет свои собственные высокие стандарты качества, которым застройщику нужно строго следовать, и это требует дополнительных затрат. Ведь модель дверной ручки может стоить 20 долларов, а может и 70 долларов. Международные стандарты бренда потребуют более дорогих ремонтных и оборудовательных решений. Это как минимум дополнительные 200 долларов к стоимости отделки и оборудования.
• Обязательные инженерные сети в отеле. Это касается не только обычных коммуникаций, но и качественной вентиляции, отопления, сплит-систем, слаботочных сетей, систем пожарной безопасности и многого другого. Они выполняются в соответствии с высокими международными стандартами, так как от них зависят безопасность и комфорт в отеле. Установка системы кондиционирования воздуха в одном отеле приводит к росту стоимости от 100 до 200 долларов.
• Техническое сопровождение и надзор. Очень дорогая часть - технический надзор и разработка концепции, дизайна и планировки отеля. Он проводится международной управляющей компанией, аккредитованной международной гостиничной сетью. Без него невозможно создать отель, который будет работать эффективно и приносить доход. Эксперты управляющей компании и бренда знают и учитывают такие нюансы, о которых обычному человеку, вне отрасли, даже не известно. Это еще $50 за 1 квадратный метр.
• Отель под глобальным брендом требует более развитой инфраструктуры, чем жилой комплекс или жилой дом. Как минимум, требуется СПА-центр, фитнес, лобби-бар, ресторан, технические помещения, особые требования к кухням и служебным помещениям. И все это на уровне международных стандартов. Это приведет к увеличению стоимости инфраструктуры на еще 150 долларов.

Расходы на оборудование номера в резиденции международной сети:

• Расходы
• Стоимость $ за 1 кв. м
• СПА-центр 50
• Фитнес 40
• Лобби-бар 20
• Дополнительные требования к кухне и служебным помещениям 25
• Технические здания 15
• Итого: 150.

В итоге один квадратный метр номера в международной гостиничной резиденции стоит не менее 2464 доллара за квадратный метр.

Если это номер в отеле "все включено"

Некоторые гостиничные комплексы обещают покупателям формат "все включено". Звучит заманчиво и приносит много преимуществ покупателям номера в таком отеле - возможность отдыхать и жить в месте с гостиничной инфраструктурой или отдавать его в управление, чтобы получать доход.

Но если речь идет о "все включено", то объем инфраструктуры будет больше - с бассейнами, ресторанами и другими услугами, что означает, что увеличение стоимости будет вдвое больше и составит уже не 150, а 300 долларов. Таким образом, цена составит не менее 2614 доллара за квадратный метр.

Что если я нашел более дешевое предложение?

Если вы найдете предложение, дешевле указанной цены в 2800-3000 долларов за квадратный метр, тут также может быть несколько причин:

• Вы находитесь на ранних стадиях строительства с недостаточным количеством проданных квартир. Это означает, что вам повезло, скоро цены повысятся по мере роста продаж еще большего количества квартир.
• Застройщик неправильно рассчитал стоимость, и есть большой риск, что жилье не будет завершено.
• Застройщик опытный и имеет готовые объекты, но цена все равно низкая. Может быть, это пирамида. Может повезти, и пирамида рушится не на вашем объекте, а на следующем.
• Вы покупаете проблему - если застройщик экономит на качестве, то это проблема.

На рынке Батуми представлена хорошая недвижимость как в сегменте квартир, так и в гостиничном сегменте - от международных гостиничных цепей, предлагающих покупателю как гостиничные номера для инвестиций, так и гостиничные резиденции для проживания и отдыха. Поскольку это растущий рынок, в нем можно найти недвижимость, которая более выгодна для инвестиций, чем развитые рынки, уже пережившие пик своего развития и сейчас испытывающие спад, но важно понимать, что покупая дешево, вы чаще всего покупаете не недвижимость, а проблемы с ней. Единственный бесплатный сыр - в мышеловке..