Как война в Украине влияет на рынок недвижимости в Грузии.

Сколько стоит квартира в Тбилиси?

Российско-украинская война кардинально изменила рынок грузинской недвижимости. Прибытие тысяч граждан России и Беларуси значительно увеличило стоимость аренды квартир, по сравнению с прошлым годом аренда выросла на 210%. Цены на продажу также выросли. REUTERS/David Mdzinarishvili

Сухой мост

Сухой мост - это место в Тбилиси, где риэлторы и их потенциальные клиенты традиционно собираются уже несколько десятилетий. Люди здесь ежедневно встречаются, чтобы снять или купить жилье. Обсуждения трендов грузинского рынка недвижимости обычно ведутся здесь в полном разгаре. Впрочем, большинство людей сейчас пользуется популярными сайтами недвижимости и обращается в компании для сделок с недвижимостью, но покупателей на мосту не сокращается. "Цены растут каждый день. Помните, какой-то иммигрант продавал квартиру на Шанидзе? Цена выросла на 10 000 долларов за месяц". "Я позвонил одному из них, сказал, что у меня есть клиент, который готов заплатить 25 000 долларов, и он закричал на меня и попросил 52 000 долларов. Я недавно продал квартиру такого же дизайна в том же здании за 38 000 долларов". "Безумие, слишком дорого, они хотят нереальных сумм". "Эта женщина ищет квартиру для своего студенческого сына и племянников за 300 долларов, и она не может найти, бедняжка". "Я даже не помню, когда я сдавал квартиру грузинам, все это русские, русские", - говорят риэлторы между собой.

К риэлторам на Сухом мосту подходит русскоговорящая пара. С начала войны в Украине в Грузию прибыло 1 45614 граждан России. Только в сентябре, после объявления Путиным мобилизации, в Грузию прибыло 222 274 русских. "Я сняла квартиру в начале октября. Вечером, где-то в десять или одиннадцать часов, я разместила объявление, и уже утром в девять оно было снято, и за 200 долларов больше", - говорит Нуца, владелица квартиры на улице Политковской в тбилисском районе Сабуртало. Русские в основном ищут квартиры в аренду, но риэлторы говорят, что некоторые заинтересованы в покупке. Газета "Батумелеби" опубликовала данные национального агентства государственной регистрации, согласно которым с 1 марта по 12 октября 2022 года российские граждане приобрели 2 964 квартиры и 37,9 га земли в Грузии.

Истории молодых людей

Местные жители больше не могут платить аренду. Русскоговорящая пара подходит к дилерам на Сухом мосту. Игорь и Лиза приехали в Грузию в сентябре. Лиза, 31 год, архитектор, а Игорь - специалист по коммуникациям, который сейчас работает онлайн на российские компании. Пока у них есть возможность удаленно работать, они планируют остаться в Грузии. В сентябре они сняли комнату в частном доме в центральном районе Вера. Это стоит 1000 долларов, хотя у них нет отдельной кухни, и поэтому пара решила найти новую квартиру. Игорь рассказывает, что его друг из Москвы купил квартиру в Кобулети и переехал туда. "Многие уже это делают. Вначале он тоже снимал, но если посчитать ежемесячные расходы, то выгоднее купить, и процесс покупки тоже простой. Он накопил немного денег и купил, потому что планирует остаться в Грузии. На данном этапе мы не сможем купить - у нас нет денег, и мы не можем строить планы на будущее. Мы просто пытаемся найти лучшую квартиру",- говорит он. К бирже подходит молодая женщина: "У кого есть квартира в аренду?" - спрашивает она, но вопрос остается без ответа. "Квартир нет", - бормочет один из дилеров. "Что, правда нет квартир в аренду?" - я подозрительно спрашиваю. "Сейчас действительно нет", - отвечает один из риэлторов. Через некоторое время подходит еще три молодых человека. Их история вызвала у меня интерес. Раньше все трое снимали квартиры отдельно, но теперь им придется делить расходы на одну квартиру. "Мы много искали на сайтах, но цены ужасные, и квартир нет".

Тенденции рынка недвижимости

Сколько стоит квартира в Тбилиси? У Татии Сесадзе был маленький частный дом в Тбилиси, который она продала в начале года. Ее планом было собрать деньги и к лету купить квартиру в строящемся здании. У Татии есть свой небольшой бизнес - интернет-магазин. "С тех пор все так изменилось, что я просто не могу найти ничего. Я даже не могу продолжать сберегать деньги. Невозможно купить, цены настолько завышены. Нет жилья, которое стоило бы менее тысячи долларов за квадратный метр. Знаете, почему люди уезжают за границу? Первая причина в том, что они хотят купить дом и не могут себе позволить, у них не хватает дохода. Это связано с ростом цен и низкими зарплатами здесь. Грузин никогда не смог бы позволить себе купить дом со своей зарплатой. Теперь тем более", - говорит Татия.

Тенденция к росту цен на рынке недвижимости анализируется с самого начала пандемии. Однако рост цен не помешал продажам; наоборот, как спрос, так и продажи увеличились. Согласно исследованию брокерской исследовательской инвестиционной компании TBC Capital, цена покупки недвижимости выросла на 28% по сравнению с прошлым годом, и восходящий тренд продолжается. Согласно исследованию этой компании, средняя цена продажи квадратного метра недвижимости в Тбилиси в октябре выросла на 7,2% по сравнению с сентябрем и на 28% по сравнению с предыдущим годом и достигла 1037 долларов за квадратный метр. Арендные платы в октябре выросли на 120% по сравнению с тем же периодом прошлого года и на 24,9% по сравнению с сентябрем и составили 11,2 доллара за квадратный метр. Согласно данным исследования, вторая волна мигрантов повлияла на резкое повышение цен в октябре. Всего в октябре по всей стране было продано 4,52 квартир, что на 34% больше, чем в том же периоде прошлого года. По информации TBC Capital, цены на недвижимость в октябре выросли преимущественно в центральных районах столицы - Мтацминда и Сабуртало на 38-35%, а Надзаладеви - на 23%. Самые дорогие квартиры выросли не в центре (где они уже были очень дорогими), а на окраинах - Диди Дигоми, Глдани и Самгори.

Рост цен на рынке связан с несколькими факторами, говорит Георгий Низарадзе, старший исследователь брокерской исследовательской и инвестиционной компании TBC Capital: "Во-первых, это повышение стоимости строительных материалов. С начала пандемии индекс стоимости строительства вырос на 15-20%. Второй фактор - укрепление лари по отношению к доллару. За последние шесть месяцев курс лари вырос на 10-15%, и согласно нашему исследованию, влияние курса составляет около 50%. Это означает, что укрепление лари увеличивает цену в долларах, а девальвация лари уменьшает цену в долларах, цена на квартиры в нашей стране указывается в долларах, поэтому это оказывает влияние".

Специалисты по недвижимости не ожидают снижения цен на квартиры на рынке, говорит Георгий Низхарадзе. "Цена будет в некоторой степени зависеть от развития курса лари. Однако, поскольку курс макродрибен и не слишком сильно повышается или понижается, мы не ожидаем снижения цен в следующем году из-за обменного курса. Что касается арендной платы, мы ожидаем, что к концу года она должна начать стабилизироваться, а в 2023-2024 годах должна снизиться". Что касается цен на аренду, они связаны с миграцией и тем, как долго русские и белорусы планируют оставаться.