Ивана Вукићевић: Недвижимость в Черногории - безопасное вложение .

Рынок недвижимости в Черногории постоянно растет, и можно сказать, что он находится на своем пике за последние 15 лет. Интерес к квартирам, домам и земельным участкам на побережье, а также во внутренней части Черногории проявляют иностранные граждане, а также многочисленные покупатели из Сербии.

Мы беседовали с Иваной Вукичевич, одной из партнеров агентства по недвижимости "Montenegro Prospects", которое успешно работает уже почти 20 лет. Благодаря профессиональному и вежливому подходу "Montenegro Prospects" является самым высоко оцененным агентством недвижимости клиентами на Google My Business.

Агентство "Montenegro Prospects" специализируется на работе с международными клиентами, поэтому Ивана рассказала нам не только о текущих трендах и ценах на рынке недвижимости Черногории, но и более подробно рассказала о том, как осуществляется покупка недвижимости для иностранных граждан, какие города являются наиболее привлекательными для них, а также почему программа экономического гражданства особенно интересна иностранным инвесторам.

Откуда приходит большинство покупателей:

Из Черногории, стран региона или других иностранных стран? Наше агентство действует на рынке Черногории уже 18 лет, и за все эти годы у нас были клиенты со всех уголков мира. Раньше больше всего покупали британцы и россияне, но этот тренд постепенно меняется в пользу клиентов из ЕС, Турции и даже США. Сегодня наши клиенты в основном приезжают из Евросоюза, особенно из Германии, а также из США, Великобритании и России. Что касается региона, то за последние 8 лет количество покупателей стабильно растет, особенно представлены клиенты из Сербии, которая традиционно является значимым рынком для Черногории. Положительно, что зависимость от одного доминирующего рынка существенно уменьшилась.

В каких частях страны иностранные граждане больше всего покупают недвижимость и какие города наиболее актуальны?

Побережье является наиболее интересной частью для наших клиентов, недвижимость в Будве по-прежнему является наиболее популярной, а также бококоторский залив (Котор, Тиват и Герцег Нови), а также южная часть побережья - Бар и Ульцинь становятся все более актуальными для наших клиентов, особенно для тех, кто хочет купитьдом в Черногории. У нас есть офисы в Будве, Которе и Баре, что говорит о том, какие места являются наиболее востребованными. Тенденции меняются, например, с 2004 по 2008 годы, когда наиболее активными покупателями были британцы, бококоторский залив был наиболее популярным, также как и традиционные старые каменные дома и развалины. После этого, когда российские клиенты стали доминирующими, регион Будвы и Бара был гораздо более представлен. Сразу после кризиса COVID, приметно увеличился спрос на сельские районы. Сейчас мы отмечаем большой интерес к домам в барском регионе со стороны европейских покупателей, особенно из Германии. Конечно же, роскошные комплексы, такие как Porto Montenegro, Lustica Bay и Porto Novi всегда были привлекательны для покупателей с высоким уровнем дохода.

Что покупатели наиболее часто ищут при выборе типа недвижимости и ее характеристик?

Вид на море по-прежнему является одной из самых важных характеристик каждого объекта недвижимости, а также близость пляжа, ресторанов, магазинов и другой инфраструктуры. Кроме того, покупатели все более требовательны к качеству строительства, которое становится очень важным фактором при принятии решения о покупке. Кроме того, многие покупатели хотят, чтобы недвижимость имела потенциал для сдачи в аренду, так как большинство покупает недвижимость как инвестицию. Что касается типа недвижимости, то квартиры в Черногории являются наиболее представленными и востребованными. Также существует все больший спрос на дома, которые предлагают уединение и покой. Мы предлагаем более 1000 квартир и домов на побережье, большое количество земельных участков, коммерческой недвижимости и отелей для продажи. Можно сказать, что квартиры являются наиболее представленными на Будванской ривьере и в Боко-Которском заливе, в то время как предложение домов намного больше на южном побережье. Однако, наверняка, самые красивые виллы находятся в Боке. Что касается коммерческой недвижимости, которая интересует иностранцев, здесь лидируют Старый город в Которе и Будве, а также привлекательные места в Подгорице - в основном "Preko Morace".

Каковы цены за квадратный метр? Есть ли разница между побережьем и другими частями страны?

Цены на недвижимость значительно выросли в последний год, так что в среднем квартиры в Будве и Заливу стоят около 2 500 - 3 000 евро за квадратный метр, на эксклюзивных местах (таких как Пераст) цены достигают 4 000 евро за квадратный метр. Недвижимость в Баре дешевле, но и там цены на квартиры выросли до 2 000 евро за квадратный метр для нового строительства. Цены на квартиры на внутренних территориях значительно ниже.

На черногорском рынке недвижимости все больше появляется роскошных проектов. Каковы их цены и есть ли спрос на них?

Цены на недвижимость в роскошных курортах достигают 10 000 евро за квадратный метр в зависимости от местоположения и размера недвижимости. Интерес и продажи существуют. Porto Montenegro, Lustica Bay и Porto Novi - уже установившиеся проекты. Кроме перечисленных недвижимостей в Тивта и недвижимости в городе Херцег-Нови, ожидается еще несколько новых роскошных проектов по всему побережью.

Как иностранные покупатели относятся к различным местам, где предлагается недвижимость в Черногории?

Черногорское побережье настолько маленькое по сравнению с большими странами, откуда приходят большинство наших клиентов, поэтому они часто рассматривают его как единое целое, фокусируясь больше на характеристиках конкретной недвижимости, которую они рассматривают для покупки, а также на микролокации (соседстве), где она расположена. Мы уже упоминали важность качества строительства и вид на море, поэтому это остается важнейшим фактором, кроме цены. В целом можно сказать, что Бока Которская и недвижимость в Которе привлекают клиентов своим уникальным сочетанием моря, гор и прекрасных каменных домов и вилл на берегу, Будва - своими фантастическими пляжами и яркой ночной жизнью, а регион вокруг Бара привлекателен для проживания в течение всего года.

Какова ситуация во внутренних частях страны, есть ли интерес к центральной и северной Черногории?

Колашин, после открытия автострады и современных горнолыжных курортов, стал очень востребованным и популярным, в строительстве находится большое количество эксклюзивных кондо-отелей, покупка которых может предоставить гражданство. Также Жабляк очень популярен, так как туристический сезон здесь длится практически всю год.

Какова процедура покупки недвижимости для иностранных граждан по сравнению с жителями Черногории?

Процедура покупки недвижимости одинакова для иностранцев и граждан Черногории. Договор купли-продажи подписывается в нотариальной конторе лично или через заверенную доверенность. Оплата стоимости объекта обычно осуществляется через нотариальный счет. Покупателям необходимо уплатить 3% налога на трансфер недвижимости и нотариальные расходы. Покупатель НЕ платит комиссию агентству. Исключительно при покупке незастроенной земли есть ограничения. Мы предоставляем полную поддержку нашим клиентам на протяжении всего процесса покупки от выбора и до регистрации недвижимости на нового владельца. Введение нотариальной системы значительно обеспечивает безопасность процедуры как для покупателей, так и для продавцов. Иностранные граждане также могут сдавать аренду приобретенные недвижимости туристам.

Могут ли иностранцы получить разрешение на проживание, и какие условия для этого существуют?

Иностранным гражданам не требуется разрешение на проживание для покупки недвижимости, но они могут получить его на основании владения жилым объектом (домом, квартирой) или коммерческим помещением. Поскольку недвижимость оформляется на владельца, требуется представить необходимые документы в МВД, где также заполняется заявка на получение разрешения на проживание. Процесс получения разрешения на проживание занимает до 40 дней.

В последнее время программа экономического гражданства привлекает все большее внимание иностранных инвесторов. Можете ли вы рассказать нам о ней подробнее?

Программа предоставляет возможность иностранным гражданам получить черногорское гражданство при оплате недвижимости на севере от 250 000 евро или в центральной части и на побережье от 450 000 евро, плюс 200 000 евро на развитие в Черногории, а также при выполнении условий проверки со стороны аккредитованных иностранных агентств (проверка капитала, отсутствие судимости и прочее). Программа способствует развитию высококлассных туристических объектов, обеспечивает значительные средства в бюджет, открывает новые рабочие места, но она не пользуется благосклонностью ЕС, который пытается пресечь подобные программы в своих членских странах из-за возможных рисков, которые может принести программа.

Насколько сложно найти такую недвижимость?

Обладает ли ваше агентство недвижимостью, одобренной правительством? Да, существуют 3 официально аккредитованных агента программы экономического гражданства, с которыми мы сотрудничаем двумя. Они предлагают полный спектр проектов, позволяющих получить гражданство по инвестициям, хотя между проектами есть значительные различия в привлекательности местоположения, сроках окончания, имущественном статусе, возможностях распоряжения и так далее. Мы стараемся сосредоточиться на тех проектах, которые приносят наибольшую пользу и наименьший риск нашим клиентам.

Поскольку Черногория введет прогрессивное налогообложение в этом году, как это изменило действующие налоги на недвижимость?

Смысл закона о прогрессивном налогообложении состоит в разграничении правомерных и незаконных зданий, а также зданий, которые решают жилищный вопрос, от коттеджей, вторичных квартир и т.д. В сравнении с предыдущим периодом, наибольшая разница состоит в подходе к владельцам незастроенных земельных участков, что с одной стороны в случае иностранных инвесторов, которые десять лет назад или более получили интересные места и ничего не делают, оправдано, а с другой стороны это значительное бремя для местного населения, которое, например, получило землю для строительства по наследству. В соответствии со статьей 9 Закона о налоге на недвижимость, конкретная ставка налога на оценочную рыночную стоимость недвижимости находится в компетенции местного самоуправления и составляет от 0,25% до 1% рыночной стоимости для законной жилой недвижимости. Налог выше, если недвижимость не решает вопрос жилья (вторичное жилье) и составляет от 0,3% до 1,5%. В случае незаконно построенных зданий этот налог составляет 0,3% -1,5% в случае решения вопросов жилья и 0,3% -2%, если не решает. В случае неизготовленных земельных участков налог составляет от 0,3% до 5%.

Как сложно получить разрешение на строительство и какая процедура?

Процедура получения разрешения на строительство упростили. После получения урбанистическо-технических условий, выполняется концептуальный проект, который должен быть одобрен городским архитектором. Затем готовится основной проект, который отправляется на ревизию. Ревизоры производят проверку проекта и собирают остальную документацию для подписания договора о вознаграждении за земельный участок. После всего этого производится регистрация строительства. Наша компания может порекомендовать несколько отличных архитектурных бюро.

Какая ситуация с предложением и спросом на рынке недвижимости в Черногории в последние несколько лет? Замечаете ли вы рост или спад интереса?

За последние 18 месяцев интерес к покупке недвижимости в Черногории значительно вырос, рынок очень активен, возможно, даже самый активный за последние 15 лет. Сочетание низких процентных ставок и страха перед инфляцией стали основными движущими силами для покупки в Черногории в последние 12 месяцев, так как недвижимость является безопасным вложением. Этот рост интереса сопровождается ростом цен на недвижимость, поэтому можно сказать, что цены выросли на 15-25% за последний год. Кроме растущего интереса, рост цен на строительные материалы также повлиял на рост цен на недвижимость в Черногории.

Как текущая мировая ситуация влияет на рынок недвижимости, и какие у вас прогнозы на будущее?

Комбинация роста процентных ставок, экономической рецессии и политической нестабильности, конечно, повлияет на спрос и цены на недвижимость. Но в долгосрочной перспективе инвестиции в Черногорию все же стоят того.