В Турции возник пузырь на рынке недвижимости?

В последние годы в секторе недвижимости часто поднимается вопрос о том, образовался ли ценовой пузырь, и с ростом цен эта тема снова становится актуальной. Международная компания, занимающаяся консалтингом в области коммерческой недвижимости, Cushman & Wakefield, выпустила свой второй отчет, который отвечает на этот вопрос. Тема наличия ценового пузыря на рынке недвижимости в Турции продолжает вызывать серьезные дебаты. В своем первом отчете, опубликованном в 2014 году, компания уже анализировала ситуацию, а теперь расширила его данными Международного валютного фонда и ОЭСР. Новый отчет дает возможность взглянуть на проблему ценового пузыря в контексте глобальных трендов, и в нем снова обсуждается этот важный вопрос, связанный с городской трансформацией.

Городская трансформация, согласно отчету, значительно повлияла на цены на вторичное жилье, сделав их более высокими. В исследовании рассматриваются показатели соотношения цены и аренды, а также цены и дохода, которые считаются индикаторами ценового пузыря на глобальных рынках. Эти данные сравнены с ценами на жилье и объемами продаж, а также с показателями строительных затрат, процентными ставками и инфляцией, чтобы более детально оценить экономические условия в Турции. В отличие от отчета, выпущенного два года назад, для проведения более детального анализа были сопоставлены данные Турции и международные цифры, что позволило углубить исследование.

Согласно данным отчета, увеличение цен на жилье не создает угроз для экономики страны. Представитель Cushman & Wakefield, Тугра Гёнден, утверждает, что риск возникновения пузыря на уровне цен на жилье в Турции не актуален, несмотря на уже долгое время обсуждаемую тенденцию увеличения цен на жилье, которая превышает рост арендных ставок. Он добавил, что основной проблемой для рынка недвижимости в Турции остается вопрос о том, насколько устойчивы эти цены. По его словам, в отличие от глобального рынка, рост цен на жилье в Турции не представляет опасности для национальной экономики, поскольку влияние роста цен на кредитный рынок ограничено. «Доля ипотечных кредитов в ВВП Турции составляет всего 6%, тогда как в среднем по миру этот показатель достигает 50-60%. Поэтому даже если в Турции цены на жилье вырастут до уровней, наблюдаемых за рубежом перед глобальным финансовым кризисом, низка вероятность, что это окажет существенное давление на кредитный рынок», - объясняет Гёнден.

Исследование, начиная с 2010 года, показывает, что хотя цены на продажу и аренду жилья постоянно растут, с 2013 года этот рост стал более выраженным. Влиятельными факторами, повлиявшими на рост цен, являются изменения в законодательстве, такие как изменение НДС в 2013 году и закон о городской трансформации, принятый в мае 2012 года. В процессе городской трансформации наблюдается высокий интерес инвесторов к двум основным аспектам: они стремятся получить выгоду от повышения цен на обновленные здания, а также наблюдается рост спроса на временные квартиры для владельцев, вынужденных менять жилье из-за этой самой трансформации, что подталкивает арендные ставки вверх.

Согласно данным, за последние пять лет доход на душу населения увеличился на 67%, тогда как цены на вторичное жилье удвоились.

В отчете говорится, что средний срок окупаемости инвестиции в жилье вырос с 16 до 18 лет, а его стоимость эквивалентна среднему годовому доходу в 8,6 лет. В предыдущем отчете этот срок составлял 16 лет, а стоимость - 7 лет годового дохода. Также были сопоставлены данные Турции с данными МВФ, что показало, что страна находится среди стран с самым высоким ростом цен. Кроме того, Турция известна тем, что скорость увеличения разрыва между ценами и доходами здесь также одна из самых высоких.

Анализ также показывает, что на фоне растущих цен на вторичное жилье и аренду динамика в Турции отличается от других рынков. Уровень ставок на кредиты на жилье в диапазоне 1,35-1,40 отрицательно сказывается на показателях продаж жилья с использованием ипотеки. По данным МВФ на конец 2015 года, Турция стала шестой страной в мире по темпам роста цен на жилье. Среди лидеров по росту цен также оказались Катар, Новая Зеландия и Гонконг, в то время как в России, Объединенных Арабских Эмиратах и Украине наблюдается снижение цен на жилье более чем на 30%. В Турции наибольшее повышение цен зафиксировано в таких городах, как Стамбул, Адана, Ялова и Анталия.

Наибольшее различие между темпами роста цен на жилье и арендными ставками наблюдается в таких городах, как Исфендиар и Кахраманмараш. Если проанализировать ситуацию в Стамбуле, то с 2012 года стоимость жилья возросла более чем на 100% в большинстве районов. Лидерами по росту цен являются районы Кадыкёй, Сарыер, Зейтинбурну, Малтепе и Фатих. Многие из этих районов активно развиваются благодаря проектам урбанистической трансформации.