Титаны недвижимости ищут подсказки в Каннах для возвращения рынка недвижимости.

Глобальная индустрия недвижимостиищет причины для оптимизма во время своего крупнейшего краха за последние десять лет, разработчики и инвесторы говорят о перспективах восстановления - просто еще не сейчас. На этой неделе в Каннах на французской Ривьере проходит заседание по недвижимости MIPIM на фоне падающих цен на коммерческую недвижимость (CRE) и разработчики размышляют о том, что делать с офисами, освобожденными из-за пандемии.

Ожидаемые 20 000 инвесторов, разработчиков и агентов начали прибывать, делегаты собирались вокруг миниатюрных моделей запланированных разработок и встречались с клиентами на привлеченных компанией яхтах. Многие заняты обсуждением последствий рынка, другие пытаются заключить сделки. Несколько крупнейших инвесторов в недвижимость, включая американских гигантов LaSalle, Greystar, Hines и Federated Hermes, французскую AEW и немецкую Patrizia, рассказали Reuters, они видят первые признаки возобновления сделок.

Но некоторые также выразили ноту осторожности. "По Круазетте проходит много горячего воздуха", - сказал на конференции Филипп Ла Пьер, глава европейского подразделения LaSalle Investment Management, отсылая к пляжной аллее Канн. "Поэтому вам придется это очень внимательно преодолевать."

Рост заемных средств и пустые офисы привели к тому, что многие инвестиции в недвижимость стали убыточными, хотя сектора, такие как центры обработки данных и логистика, себя держат намного лучше. В четвертом квартале 2023 года европейские коммерческие капитальные ценности упали на 13,9% по сравнению с годом ранее, что является самым крупным падением с мирового финансового кризиса 2009 года, согласно данным MSCI Real Assets. Ла Пьер считает, что 30% европейских офисных помещений скорее всего устарели. Цены в американских городах тоже значительно снизились, так как уровень вакансии вроде Сан-Франциско и Лос-Анджелеса приближается к 30%. Вместо того чтобы реализовать потери, инвесторы сидят на боковой линии.

Сделки с коммерческой недвижимостью в Европе сократились в 2023 году более чем вдвое до 166 миллиардов евро ($ 181 млрд), и это был самый плохой год для продаж офисов за всю историю, сообщил MSCI, который собирает данные с 2007 года.

Несмотря на это, некоторые инвесторы считают, что поворот близок, если центральные банки начнут снижать процентные ставки, снижая долговые обязательства компаний. "В целом есть обновленное чувство уверенности и энтузиазма по поводу предстоящего года", - сказал руководитель недвижимости в Европе крупнейшего в мире владельца коммерческой недвижимости Blackstone Джеймс Сеппала перед мероприятием. "Мы были активны в последние несколько месяцев, и будем продолжать быть активными", - добавил он.

Большим испытанием улучшающегося настроения станет сам MIPIM. Инвесторы и агенты недвижимости отмечают сделки на ежегодной ярмарке с 1990 года, но в прошлом году их было немного. "Худший рынок уже непродаваем", - сказал Хосе Пелисер, руководитель стратегии инвестиций в M&G Real Estate.

Европа меньше всего пострадала от явных признаков финансового дистреса в сфере недвижимости по сравнению с США и Китаем, но острые распродажи произошли среди подверженных кредитования банков в Германии и Швеции. Австрийская недвижимост на беспризорную Рене Бенко Signa Group, совладелец Хрислер Билдинг в Нью-Йорке, рухнул в ноябре, дополнительно подрывая доверие. "Происходит крупный кризис в сфере недвижимости, который имеет глобальный характер", - сказал соучредитель Tikehau Capital Антуан Фламарион. "Возможно, потребуется какое-то время, чтобы он развернулся".

Банки пока не пострадали Крупные банки пока что остались относительно невредимыми. Как сообщает Morgan Stanley, крупные европейские банки сократили кредитование коммерческой недвижимости. Это может поставить более легковесных альтернативных кредиторов, таких как управляющие активами и страховщики, в более уязвимое положение. По данным Бейс Бизнес Скул, они уже составляют около 20-30% кредитов на коммерческую недвижимость Европы. То, расширится ли спад цен на офисы в более широкий кризис, будет частично зависеть от того, смогут ли банки и разработчики избегать убытков до тех пор, пока не снизятся заемные ставки или спрос вернется.

Некоторые кредиторы снова применяют тактику "продления и притворства" к отказным кредитам, популярную тактику после финансового кризиса 2007-09 годов, чтобы избежать продажи недвижимости. "Вы продлеваете и притворяетесь просто потому что даже если вы принудительно реализуете, вы, вероятно, не смогли бы продать актив на текущем рынке", - сказал директор по управлению Mathew Crowther инвестором PGIM Real Estate в преддверии MIPIM. Цены на недвижимость могут быть ближе к дну в таких рынках, как Британия, где цены скорректировались быстрее, но ожидаются дальнейшие падения, такие как в Германии.

Генеральный директор французского инвестора AEW Роб Уилкинсон ожидает, что цены на офисы в Германии упадут на дополнительные 10% в первой половине этого года. "Прошлый год был одним из самых тяжелых по привлечению капитала", - сказала Селена Олссон, директор по клиентским решениям в недвижимости в Federated Hermes в Каннах. Но она заявила, что интерес инвесторов возвращается, особенно из Западной Азии и Азиатско-Тихоокеанского региона. "У меня есть больше надежды, чем в прошлом году".