Спад на рынке недвижимости: Высокие расходы на жилье, увеличение выплат по ипотеке

Сектор рынка недвижимости в Италии продолжает наблюдать негативную тенденцию. После снижения на 2,1% в четвертом квартале 2022 года по сравнению с тем же периодом предыдущего года, первые три месяца 2023 года зарегистрировали еще большее снижение на 8,3%, с общим числом сделок в размере 166 745, что на 15 000 меньше. Согласно анализу компании Abitare Co., специализирующейся на посредничестве и услугах в сфере недвижимости, опираясь на данные Обсерватории имущественного рынка (OMI) Федерального агентства по налогам, наибольшее снижение наблюдается в столичных городах (-10,6%) по сравнению с нестоличными городами (-7,4%). Самое сильное снижение зарегистрировано в столичных городах Северо-Запада (-12,5%), в то время как единственный рост отмечается в нестоличных городах на островах (+2,3%).

Прогнозы на 2023 год пессимистичны. Недвижимость испытывает период неопределенности в 2023 году, с прогнозом снижения на 10% в сделках с жилой недвижимостью. Согласно отчету, опубликованному Итальянской национальной нотариальной ассоциацией, рынок недвижимости будет подвергаться значительному сокращению в этом году, отражая ряд вызовов и изменений в отрасли. Согласно данным итальянских нотариусов, изменение в продажах жилой недвижимости в 2023 году составит 10% по сравнению с предыдущим годом. Это существенный перелом по сравнению с предыдущими годами, когда рынок недвижимости постоянно рос.

Несколько факторов влияют на эту ситуацию, прежде всего, это рост стоимости жилья, что делает доступ к нему трудным для многих людей.

Анализируя основные итальянские города

В первом квартале 2023 года значительное снижение числа сделок наблюдалось по сравнению с тем же периодом предыдущего года. Самыми пострадавшими столичными городами являются Болонья (снижение на 23,9% с 1 264 сделками) и Милан (снижение на 22,9% с 5 920 сделками). Также другие столичные города испытывают отрицательную тенденцию, хотя и в меньшей мере: Рим отмечает снижение на 10,3% (8 274 сделки), Флоренция на 9,4% (1 208 сделок), Турин на 7,1% (3 552 сделки), Неаполь на 7,0% (1 952 сделки), Генуя на 5,5% (2 034 сделки) и Палермо на 4,4% (1 598 сделок).

"Тенденция в сделках с жилой недвижимостью в Италии в первом квартале этого года подтверждает прогнозы, составленные в конце прошлого года, а именно, что 2023 год станет годом стагнации в росте сделок, возможно, на протяжении всего года", - говорит Алессандро Гисольфи, руководитель исследовательского центра Abitare Co.

"Рост процентных ставок по ипотечным кредитам сказывается на решениях покупателей и, кажется, пик интереса к просторным помещениям, который был заметен в период после пандемии, прошел. Действительно, наблюдается снижение спроса на квартиры в целом, особенно те, которые имеют площадь более 100 квадратных метров. Если это повлияет на цены продажи, мы, вероятно, увидим снижение только во второй половине года, особенно для старых и требующих ремонта домов".

Цены на жилье

Также существует проблема с ценами на жилье. Согласно анализу рынка недвижимости, проведенному Immobiliare.it, арендные платежи в Италии продолжают расти, как показывают протесты студентов, увеличившись на 2% за месяц (в мае по сравнению с апрелем), тогда как цены на продажу в том же периоде стабильны со скачком на 0,3%.

Милан остается самым дорогим городом в Италии с средней ценой более 5 200 евро за квадратный метр, увеличившейся на 0,6% за последний месяц. На втором месте находится Больцано с ценами, приближающимися к 4 770 евро за квадратный метр, но с падением цен на 1% в мае. Третье место занимает Флоренция с средней ценой более 4 000 евро за квадратный метр, почти достигающей 4 100 евро.

Болония, помимо превосходства над Римом по арендным платежам, также стала четвертым по стоимости жилья в Италии. Средняя цена за квадратный метр в Болонии составляет 3 356 евро, в то время как Рим остановился на отметке 3 341 евро, оставаясь стабильным за последний месяц.

Среди других итальянских городов, превышающих отметку в 3 000 евро за квадратный метр, можно выделить Венецию и Тренто, оба немного превышающие этот уровень, около 3 005 евро за квадратный метр. Сразу после них находится тосканский город Сиена, а в топ-10 также входят Неаполь и Римини, оба около 2 725 евро за квадратный метр.

Нужно отметить случаи Бьеллы и Калтаниссетты, двух провинциальных столиц, где цена продажи ниже 800 евро за квадратный метр. Средняя цена в Бьелле составляет 716 евро за квадратный метр, а в Калтаниссетте - всего лишь 704 евро за квадратный метр.

Ипотечные кредиты

Еще одной значительной проблемой являются ипотечные кредиты. Согласно исследованиям, ставки по ипотечным кредитам в июне 2023 года могут стать серьезной проблемой для итальянских семей, которые выбрали переменные процентные ставки и должны еще много лет платить. Инфляция и стагфляция достигают все больших процентов и оказывают значительное влияние на рынок недвижимости. Прогнозы на ближайшие два года вызывают беспокойство, особенно учитывая, что процентные ставки по переменным процентам для ипотек в июне 2023 года чрезвычайно высоки. Помимо того, что фиксированные ставки спасли многие итальянские семьи, это нельзя сказать о переменных ставках. Ситуация стала критической уже несколько лет назад.

Например, если мы рассмотрим ипотеку с фиксированной ставкой около 5% на сумму в 200 000 евро, которую нужно погасить за 25 лет, текущий ежемесячный платеж составит примерно 1 218 евро. Если бы ставка была переменной, то в июне 2023 года ежемесячный платеж увеличился бы как минимум на 65%.

Этот ежемесячный платеж является слишком высоким для большинства итальянцев, учитывая среднюю зарплату. Европейский центральный банк уже высказался о том, что ставки поднимутся с нулевого уровня и могут достичь 4%.

Возможности спасения для тех, кто имеет переменные ставки по ипотекам в июне 2023 года, минимальны. Однако некоторые разумные варианты могут быть возможны, такие как рефинансирование ипотеки, если это предусмотрено договором, или пересмотр ипотеки, преобразовав переменные процентные ставки в фиксированные.