Спад на рынке недвижимости из-за высоких цен на жилье и роста ипотечных ставок.

Рынок жилой недвижимости в Италии продолжает показывать негативную тенденцию. После сокращения на 2,1% в четвертом квартале 2022 года по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года, в первом квартале 2023 года было зафиксировано еще более значительное падение - 8,3%, с общим числом сделок в размере 166 745, что на 15 000 сделок меньше.

Согласно анализу, проведенному компанией Abitare Co., специализирующейся на посредничестве и услугах в сфере недвижимости, на основе данных Обзора рынка недвижимости (OMI) Агентства доходов, наибольшее снижение наблюдается в столичных городах (-10,6%) по сравнению с неглавными городами (-7,4%). С точки зрения территориального разделения, наиболее выраженное сокращение отмечается в столичных городах Северо-Запада (-12,5%), в то время как единственный рост замечен в неглавных городах островов (+2,3%).

Прогнозы падения на 2023 год

Сектор недвижимости сталкивается с периодом неопределенности в 2023 году, с прогнозируемым сокращением на 10% в сфере резиденциальных сделок. Согласно отчету, опубликованному Национальной ассоциацией итальянских нотариусов, рынок недвижимости подвергнется значительному сокращению в этом году, выявляя ряд проблем и изменений в отрасли. По данным итальянских нотариусов, объем резиденциальных сделок в 2023 году сократится на 10% по сравнению с предыдущим годом. Это значительное изменение тренда по сравнению с предыдущими годами, когда рынок недвижимости наблюдал постоянный рост.

Несколько факторов оказывают влияние на данную ситуацию, основным из которых, безусловно, является повышение стоимости жилья, что делает доступ к домам сложным для многих людей.

Города с наибольшим сокращением сделок

Анализируя основные итальянские города, можно отметить значительное снижение сделок в первом квартале 2023 года по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Самыми пострадавшими метрополиями являются Болонья (-23,9% с 1264 сделками) и Милан (-22,9% с 5920 сделками). В других метрополиях тренд также отрицательный, хотя и в меньшей степени: Рим отмечает сокращение на 10,3% (сделки на 8274), Флоренция - на 9,4% (1208 сделок), Турин - на 7,1% (3552 сделки), Неаполь - на 7,0% (1952 сделки), Генуя - на 5,5% (2034 сделки) и Палермо - на 4,4% (1598 сделок).

"Тенденция резиденциальных сделок в Италии в первом квартале этого года подтверждает прогнозы, сделанные в конце прошлого года, с тем что 2023 год станет годом застоя в росте сделок, возможно, на всю его продолжительность", - говорит Алессандро Гизольфи, руководитель Центра изучения Abitare Co. "Увеличение ставок по ипотечным кредитам влияет на решение семей совершать покупки, и кажется, что "бум" в поиске просторных помещений после пандемии закончился. Фактически, наблюдается снижение покупок квартир в целом, особенно тех, которые имеют площадь более 100 квадратных метров. Если будут отражения на цены продажи, мы, вероятно, увидим сокращение только во второй половине года, особенно в старых и нуждающихся в ремонте домах".

Самые дорогие города Италии

Помимо сокращения продаж, еще одной проблемой, затрагивающей рынок недвижимости, являются цены на жилье. Согласно анализу, проведенному порталом Immobiliare.it в итальянском рынке недвижимости, стоимость аренды в Италии продолжает расти, что подтверждают протесты студентов, с увеличением на 2% за месяц (в мае по сравнению с апрелем), в то время как цены на продажу в том же периоде остаются стабильными, с ростом на 0,3%. Сравнивая с предыдущим годом, арендные платежи выросли на 7% на национальном уровне, достигнув среднего значения в 12,4 евро за квадратный метр, в то время как цены на продажу увеличились на 3% и составили 2118 евро за квадратный метр.

Милан подтверждает свое лидерство среди самых дорогих городов Италии со средней ценой более 5200 евро за квадратный метр, с ростом на 0,6% за последний месяц.

Болонья, помимо превосходства в аренде по сравнению с Римом, становится также четвертым самым дорогим городом Италии по ценам на продажу. Средняя цена за квадратный метр в Болонье составляет 3,356 евро, в то время как Рим останавливается на отметке 3,341 евро, со стабильностью цен за последний месяц.

Среди других итальянских городов с ценами выше 3000 евро за квадратный метр можно выделить Венецию и Тренто, оба немного выше этого порога, около 3005 евро/м2. Сразу за ними следует тосканский город Сиена, в то время как в топ-10 входят Неаполь и Римини, оба около отметки 2725 евро за квадратный метр. Следует отметить случаи Бьеллы и Калтаниссетты, единственных столиц провинций, где стоимость продажи ниже 800 евро за квадратный метр. Бьелла останавливается на средней стоимости в 716 евро/м2, в то время как Калтанисcетта достигает всего 704 евро/м2.

Проблема ипотек: рост до 65%

Еще одной важной проблемой являются ипотеки. Согласно исследованиям, процентные ставки на ипотеки в июне 2023 года могут стать серьезной проблемой для итальянских семей, которые выбрали переменные процентные ставки и должны выплачивать ипотеку многие годы. Феномены, такие как инфляция и стагфляция, достигают все более высоких процентных значений и существенно влияют на рынок недвижимости.

Прогнозы на ближайшие два года вызывают волнение, особенно учитывая, что переменные процентные ставки на ипотеки в июне 2023 года крайне высоки. В то время как фиксированные ставки спасли многие итальянские семьи, то же самое нельзя сказать о переменных ставках. Ситуация стала критической уже несколько лет назад.

Например, если рассмотреть ипотечный кредит с фиксированной ставкой около 5% на сумму 200 000 евро сроком на 25 лет, текущий ежемесячный платеж составит около 1 218 евро. Если бы ставка была переменной, то в июне 2023 года ежемесячный платеж увеличился бы как минимум на 65%.

Этот ежемесячный платеж фактически будет слишком высоким для большинства итальянцев, принимая во внимание среднюю зарплату. ЕЦБ уже выпустил оценки, с приближением процентных ставок к текущему нулевому уровню и возможным превышением 4%.

Для тех, кто имеет переменные ставки по ипотекам в июне 2023 года, вероятность спасения крайне невелика. Тем не менее, некоторые возможные альтернативы могут быть порождены, такие как рефинансирование ипотеки, если это предусмотрено договором, или пересмотр ипотеки с преобразованием переменной ставки в фиксированную.