Сколько денег можно заработать, инвестируя в недвижимость ОАЭ? Рассчитываем прибыль.

Дубай: Инвесторы со всего мира, стремящиеся инвестировать в недвижимость, считают ОАЭ одним из наиболее выгодных направлений. Рынок недвижимости стал привлекательным как для новых, так и для опытных инвесторов. Эксперты оценивают, что эта местность предлагает более высокую прибыль от инвестиций, так называемую отдачу от инвестиций или ROI, по сравнению со многими устоявшимися глобальными рынками недвижимости.

Большинство предпринимателей в ОАЭ инвестируют в Дубай, так как они могут получать валовую доходность от сдачи в аренду от 5 до 9 процентов, что делает город доступным местом для владения недвижимостью, оценивает главный исполнительный директор (CEO) Medait Star Real Estate в Дубае Маруан Аль-Шейх. "В среднем, доходность в недвижимости в основном колеблется от 8 до 10 процентов по всему миру. Дубай более открыт для привлечения инвесторов по сравнению с Абу-Даби, поэтому процент отличается. Средний уровень доходности в Абу-Даби составляет от 4 до 6 процентов ежегодно".

Почему понимание ROI является важной частью любого инвестиционного процесса?

ROI означает отдачу от инвестиций и показывает разницу в прибыли от инвестиций. Шейх утверждает, что ROI важен для определения того, насколько производительно и эффективно используется капитал для увеличения прибыли. "Он дает вам знания или идею, однажды подсчитанные, является ли инвестиция потенциальным активом или обязательством, будет ли это прибыль или убыток. Это также дает инвестору грубую оценку того, какой тип активов более прибыльный и стоит ли вообще в него инвестировать".

Вкратце: Что такое ROI в недвижимости?

ROI в недвижимости используется для оценки годового дохода от объекта, приносящего доход, и конечного дохода, полученного при продаже недвижимости. "ROI является полезным показателем эффективности сравнения нескольких разных инвестиций", - говорит главный операционный директор маркетинговой аналитической фирмы Property Monitor, Жанн Йошинке. "Он может быть использован для быстрого сравнения инвестиционных возможностей как внутри, так и в сравнении с рынком жилья. ROI позволяет сосредоточиться на доходности ваших денег независимо от размера инвестиции".

Ожидания от ROI у каждого инвестора разные.

Йошинке также объясняет, что ожидания от ROI одного инвестора могут отличаться от ожиданий другого по двум основным факторам:

• Расходы на эксплуатацию, которые они выбирают. Например, использование или невыполнение услуг профессионального менеджера недвижимости, уровень ремонта (полагается ли инвестор оплатить краткосрочный ремонт или он инвестирует в долгосрочную замену, например, кондиционер виллы).
• Ипотека или возможности кредитования, которыми они располагают и на которые обращаются с преимуществом. Например, они оплачивают все наличными, или они берут максимально возможную сумму финансирования, или им удалось получить кредит, подлежащий выплате только процентов.

Различные способы расчета доходности от инвестиций (ROI).

Существует множество различных методов, используемых для расчета ROI. Среди них наиболее распространены "капитализационная ставка", "доходность на вложенный капитал" и "внутренняя норма доходности" (IRR). Инвестор должен знать преимущества и недостатки каждого из этих методов, отмечает вице-президент агентства недвижимости Coldwell Banker UAE Айман Юсеф.

Как рассчитать чистую доходность от аренды или капитализационную ставку?

Он указал, что чистая доходность от аренды, также называемая капитализационной ставкой, является самым простым способом расчета ROI при покупке недвижимости за наличные деньги. "Его рассчитывают, деля годовой доход от недвижимости на общую стоимость ее покупки. Ошибкой является исключение здесь текущих затрат на недвижимость и общей стоимости ее приобретения в расчете, что может привести к ошибочным данным. "Текущие расходы включают все операционные расходы, такие как услуги техобслуживания, затраты на ремонт или техническое обслуживание имущества, если вы решите передать его управляющей компании.

ФОРМУЛА: Чистая доходность от аренды рассчитывается по формуле: Чистая доходность от аренды = [(Годовая аренда - Годовые операционные расходы) ÷ Общие затраты на покупку] х 100

Иллюстрация с расчетом: Для покупателя наличными, стремящегося купить недвижимость стоимостью 1 миллион дирхамов:

• Общая стоимость приобретения = 1 066 280 дирхамов - Вот ее разбивка:
• Цена недвижимости = 1 млн дирхамов
• Плата Департамента земельного хозяйства Дубая (4 процента от стоимости недвижимости + 580 дирхамов административного сбора) = 40 580 дирхамов
• Комиссия риэлторского агентства (обычно 2 процента от стоимости недвижимости + 5 процентов НДС) = 21 000 дирхамов
• Офис доверительного управления = 4200 дирхамов
• Плата за отсутствие запрета (NOC) на переоформление права собственности на недвижимость = 500 дирхамов
• Ожидаемая годовая аренда = 60 000 дирхамов
• Годовые операционные расходы = 12 000 дирхамов - Вот ее разбивка:
• Плата за услуги = 10 000 дирхамов
• Прочие операционные расходы = 2000 дирхамов

Теперь применим указанные выше цифры к рассчитанной формуле для чистой доходности от аренды:

то есть Чистая доходность от аренды для указанного покупателя наличными = [(60 000 - 12 000) ÷ 1 066 280] х 100 = 4,5 процента

Юсеф также пояснил, что чистая доходность не применима к покупателям, приобретающим через финансирование (так называемые "финансовые покупатели") или кредиты, так как она не учитывает ипотеку или домашние кредиты. Поэтому модель "наличных по отношению к наличным" наиболее подходит для получения представления о ваших инвестициях на текущем рынке в случае такого покупателя.

Для расчета доходности наличных платежей разделите годовой денежный поток объекта недвижимости на сумму денег, заплаченную за его приобретение.

ФОРМУЛА: Доходность наличных платежей рассчитывается по формуле: Доходность наличных платежей = (Доход от наличных платежей в год ÷ Сумма денег, вложенная в недвижимость) х 100

Иллюстрация с расчетом: Для покупателя наличными, рассчитывающего по модели наличных платежей:

• Цена недвижимости = 1 млн дирхамов
• Общая сумма вложения наличных средств = 273 565 дирхамов - Вот ее разбивка:
• Первоначальный взнос (если 20 процентов от стоимости недвижимости) = 200 000 дирхамов
• Плата Департамента земельного хозяйства Дубая (4 процента от стоимости недвижимости + 580 дирхамов административного сбора) = 40 580 дирхамов
• Регистрационный сбор (4000 дирхамов для объектов стоимостью свыше 500 000 + 5 процентов НДС) = 4200 дирхамов
• Плата за регистрацию ипотеки (0,25 процента от суммы займа + 10 дирхамов административного сбора) = 2010 дирхамов
• Комиссия риэлторского агентства (обычно 2 процента от стоимости недвижимости + 5 процентов НДС) = 21 000 дирхамов
• Организационный сбор банка (0,25 процента от суммы займа + 5 процентов НДС) = 2100 дирхамов
• Оценочная плата (от 2500 до 3500 дирхамов + 5 процентов НДС) = 3675 дирхамов
• Ожидаемая годовая аренда = 60 000 дирхамов
• Годовые операционные расходы = 12 000 дирхамов - Вот ее разбивка:
• Плата за услуги = 10 000 дирхамов
• Прочие операционные расходы = 2000 дирхамов
• Ежемесячные ипотечные платежи = 36 000 дирхамов (если ЕМИ составляет 3000 дирхамов, ежегодно вы будете платить 36 000 дирхамов)

Доход от наличных платежей = Годовая аренда - Прогнозные расходы - Ипотека

Таким образом, 60 000 дирхамов - 12 000 дирхамов - 36 000 дирхамов = 12 000 дирхамов

Теперь применим указанную выше формулу для расчета доходности наличных платежей. Доходность наличных платежей = (Доход от наличных платежей ÷ Сумма денег, вложенная в недвижимость) х 100

Таким образом, доходность наличных платежей для финансового покупателя = (12 000 дирхамов ÷ 273 565) x 100 = 4,4 процента

Юсеф добавил, что, хотя чистая доходность дает представление на основе текущего рынка, она имеет свои ограничения, так как она не учитывает будущие прогнозируемые денежные потоки (деньги, поступающие и уходящие из недвижимости) и цену продажи недвижимости в конце периода инвестиции (срок или срок). Например, есть контракт аренды офиса с ежегодной ставкой роста 5 процентов, и на первый год аренда составляет 100 000 дирхамов. В следующем году арендная плата составит 105 000 дирхамов, а в последующем - 110 250 дирхамов.

Инвестирование в недвижимость в ОАЭ требует выделения времени на исследования и знание того, сколько вы можете финансировать.

Как рассчитать внутреннюю норму доходности (IRR)?

Поэтому в случаях, когда вам необходимо оценить переменные будущие денежные потоки, используется метод внутренней нормы доходности (IRR). "IRR - это ожидаемая среднегодовая процентная ставка доходности, получаемая от проекта или инвестиции. Это похожая концепция на предыдущую модель, но она учитывает сложные проценты со временем. Таким образом, вы оцениваете инвестиционную возможность в течение некоторого времени, учитывая, как будет развиваться стоимость активов со временем и сколько за них можно будет продать". В целом, большинство инвесторов используют IRR для сравнения различных инвестиций. "Чем выше IRR, тем более привлекательным является инвестиция. IRR является одним из, если не самым важным показателем прибыльности арендной недвижимости. "Его рассчитывают с помощью функции IRR в Microsoft Excel, в которую вводятся ваши затраты и доходы. IRR включает будущую стоимость денег и альтернативные затраты".

Что такое внутренняя норма доходности (IRR) и почему она важна?

Внутренняя норма доходности (IRR) - это финансовая метрика, используемая для оценки привлекательности определенной инвестиционной возможности. При расчете IRR для инвестиции вы фактически оцениваете ставку доходности этой инвестиции после учета всех прогнозируемых денежных потоков вместе со временной стоимостью денег. При выборе из нескольких альтернативных инвестиций инвестор выберет инвестицию с наибольшей IRR. Основным недостатком IRR является его сильная зависимость от прогнозируемых денежных потоков, которые сложно предсказать. Юсеф утверждает, что net yield обычно подходит для готовых объектов, когда нет изменения в вашем будущем денежном потоке. Модель IRR более надежна для получения общей картины всех доступных возможностей инвестиций, он пояснил.

ФОРМУЛА: Внутренняя норма доходности (IRR) рассчитывается с использованием достаточно сложной функции/формулы Microsoft Excel для 'IRR'

Иллюстрация с расчетом: Для финансового покупателя и покупателя за наличные в соответствии с моделью IRR:

Стоимость недвижимости = 1 миллион дирхамов

Период инвестирования = 10 лет

Ожидаемая цена продажи недвижимости через 10 лет = 1 280 000 дирхамов

Предполагаемая ставка дисконта = 7 процентов (ставка дисконта отражает риски, издержки возможностей и другие факторы, влияющие на стоимость ваших инвестиций)

Случай 1: Предположим следующий случай, когда человек покупает недвижимость с помощью кредита (финансовый покупатель) и рассчитаем, какой будет ставка IRR:

Таким образом, в этом случае ставка IRR для финансового покупателя = 11,1 процента (который производится из функции Microsoft Excel)

Случай 2: Предположим следующий случай, когда человек покупает недвижимость за наличные (наличные покупатели) и рассчитываем, какой будет ставка IRR:

Таким образом, в этом случае ставка IRR для покупателя за наличные = 6,4 процента (который производится из функции Microsoft Excel)

Из этих примеров видно, что наличные покупки имеют более низкую ставку IRR, чем финансовые покупки, поэтому мы можем с уверенностью сказать, что в этом конкретном случае финансирование является более предпочтительным вариантом для инвестора. Вы также можете использовать эту же методологию для расчета и сравнения IRR для разных недвижимостей. Чем выше IRR, тем более привлекательной является инвестиция.