Рост инфляции и процентных ставок: недвижимость - какой сектор блестит?.

Рынок недвижимости продолжает проявлять устойчивость, но не устойчив к текущей экономической ситуации, определяемой высокой инфляцией и ростом процентных ставок. По правде говоря, деятельность на рынке недвижимости в Португалии в первом квартале 2023 года прошла с разной скоростью: в то время как коммерческие инвестиции, продажа домов и занятость в офисных помещениях замедлились, деятельность в сфере логистики, розничной торговли и гостиничного бизнеса заиграла, превзошла показатели предыдущих двух лет.

Жилье:

начало года характеризовалось новым снижением продаж (примерно на 5% по сравнению с предыдущим кварталом), продолжая тенденцию, заметную в 2022 году. Также можно заметить некоторое снижение средних цен на жилье в Лиссабоне (-3% до 4200 евро/м2) и в Порту (-6% до 2800 евро/м2). Несмотря на текущую конъюнктуру, спрос, возглавляемый португальцами, продолжает превышать предложение;

Офисы:

в Лиссабоне было занято около 20 000 м2 в течение квартала, что составляет менее половины среднего показателя за последние пять лет. В Порту активность составила около 8000 м2, что на 41% ниже среднего показателя за последние пять лет. Тенденция замедления занятости офисных помещений также заметна на других европейских рынках из-за неопределенности;

Коммерческие недвижимости:

в первом квартале года было передано 240 миллионов евро, что на 63% ниже среднего показателя для того же периода последних пяти лет. Активность была характеризована покупкой портфеля из 40 супермаркетов компанией LCN Partners за 150 миллионов евро. Таким образом, розница составила 63% от общей суммы инвестиций, офисы - 16%, логистика - еще 16%. Большинство капитала было инвестировано иностранцами. "Резкий рост процентных ставок, повышение инфляции и строгие условия финансирования влияют на семьи и компании, которые являются адресатами жилых помещений и офисов", - поясняет Жоана Фонсека, руководитель отдела стратегического консалтинга и исследований компании JLL, отмечая, что "выжить в этом климате невозможно".

Ко всему вышеуказанному присоединяются внутренние факторы, влияющие на рынок недвижимости. "Меры программы Mais Habitação могут иметь противоположный эффект, особенно в отношении создания нового предложения, в особенности аренды. Принудительная аренда пустующих домов или арендные потолки могут ограничить деятельность рынка и создать неопределенность, заставив застройщиков откладывать или отменять проекты", - говорится в пресс-релизе, направленном в редакции. Снижение занятости офисных помещений и продажи домов в этом квартале не является сюрпризом.

Логистика:

в первом квартале 2023 года было занято 214 000 м2, что в два раза больше активности, зарегистрированной в течение последних двух лет. Около 52% занятости пришлось на регион Лиссабон, особенно ось Carnaxide-Alfragide. В Порту было занято всего 2%, а в остальной части страны - 46%. Из-за продолжающегося дефицита предложения на растущий спрос также наблюдается рост арендной платы.

Розница:

продажи в розницу выросли на 1,6% в первом квартале (по сравнению с аналогичным периодом), что имело "положительный эффект на торговые центры". Арендная плата в торговых помещениях "отражает инфляцию". Торговля также проявила динамику как в Лиссабоне, так и в Порту (где недавно открылся Меркадо ду Болан), отмечается "хорошая динамика продаж и спрос на новые помещения".

Гостиничный бизнес:

количество посетителей и ночлегов выросло на 14% по сравнению с первым кварталом 2019 года и составило соответственно 5,1 миллиона и 12,5 миллиона. Как в Лиссабоне, так и в Порту, занятость и цены на проживание приближаются к уровням 2019 года. "Это по-прежнему сектор, над которым стоит работать, с открытием трех новых пятизвездочных отелей (один в Фаро и два в Порто) и двух четырехзвездочных (в Лиссабоне)", - указывается.

Во время этого квартала наблюдался рост доходности, рост арендных плати в сфере логистики и стабильность в офисах и рознице, в то время как в сегменте жилья была отмечена тенденция замедления цен на двух основных рынках: Лиссабоне и Порту. Что касается этого, руководитель отдела стратегического консалтинга и исследований JLL считает, что "цены на недвижимость в терминах арендной платы, цен или доходности отражают большую устойчивость этой отрасли. Общий результат стабилен, и есть только небольшие корректировки в некоторых сегментах, несмотря на естественное снижение занятости и продаж, а также рост осторожности со стороны инвесторов и потребителей".

Что касается деятельности на рынке недвижимости в течение 2023 года, Жоана Фонсека уверена, что "сегменты, наиболее пострадавшие в этом квартале, ускорятся, даже с возможными корректировками стоимости. С одной стороны, у нас уже есть знаки большей макроэкономической стабильности, с подтверждением замедления инфляции и меньшим темпом роста процентных ставок, что повлияет на доверие тех, кто ищетнедвижимость, будь то для инвестиций, занятости или покупки", - подчеркивает она, подчеркивая, что "нет потери конкурентоспособности недвижимости" и что сейчас "остается обеспечить фискальную и законодательную стабильность, которая является очень важной гарантией для доверия инвесторов и увеличения предложения".