Прогнозы Nomisma о недвижимости в Италии: итальянский рынок

Итальянский рынок недвижимости демонстрирует признаки ослабления, однако, учитывая "бум" после пандемии, это свидетельствует о стабилизации рынка на значениях, которые все же говорят о его хорошем состоянии. Но настоящий риск заключается в неопределенности, связанной с развитием процентных ставок и пролонгированными последствиями для реальной экономики и покупательной способности семей. В общем и целом, наблюдательный совет по итальянской недвижимости Nomisma анализирует состояние отрасли.

Экономическая ситуация на рынке недвижимости в Италии.

"Макроэкономический контекст, в котором существует итальянский рынок недвижимости на данный момент, характеризуется тем, что итальянский ВВП в третий год подряд превышает немецкий", - замечает главный экономист Nomisma Лучо Пома. "Прогнозы на 2024 год показывают, что итальянский ВВП составит +0,7%, в то время как немецкий - +0,5%, еврозона – +0,9% и мировой ВВП – +3,1%. Глобальный рост снова стало возглавлять Соединенные Штаты, где ожидается рост на 2,1%".

Также в Италии наблюдается улучшение инфляции, составляющей 0,8%, по сравнению с 2,5% в Германии. Однако в целом, снижение инфляции связано с "неосновными" компонентами: снижение этого макроэкономического показателя, на самом деле, затрудняет его передачу в реальную экономику, что влияет на покупательскую способность потребителя.

К этому добавляется продолжающаяся ситуация с высокими процентными ставками, которая, вместо того чтобы давать уверенность рынкам, делает наоборот, подразумевая, что центральные банки не имеют представления о том, как будет развиваться будущая ситуация, и соответственно остаются в ожидании.

Однако этот эффект сказывается на потребителях, которые, страдая от высоких процентных ставок на кредиты и слишком высокой потребительской цены, видят, как падает их покупательская способность и испытывают двойные трудности получить кредит на покупку жилья: слишком высокие платежи с одной стороны и чрезмерная селективность со стороны банков с другой стороны. Не имеет значения то, что занятость находится в хорошем состоянии, с регионами, такими как Ломбардия и Венеция, которые фактически испытывают полное занятость: зарплаты все равно растут гораздо медленнее инфляции и не способствуют укреплению финансового положения семей. Поэтому спрос на кредит снижается, а также спрос на покупку недвижимости.

Спрос и предложение недвижимости.

По словам Луки Донди, исполнительного директора Nomisma, это является основной слабой стороной итальянского рынка недвижимости. Разрыв между инфляцией и заработной платой составляет более 7%, что приводит к более селективному отношению банков к предоставлению кредита. Количество покупок жилья с использованием ипотеки снижается из-за самоотбора спроса: семьи также отказываются подавать заявку на рассмотрение, если они видят, что их ситуация неподдерживаема. Следовательно, сокращается намерение семей приобрести недвижимость и, в общем, совершать сделки. Как следствие такой динамики, число жилых сделок сократилось примерно на 10%, составив 710 тысяч в 2023 году и прогнозируется 695 тысяч в 2024 году, 689 тысяч в 2025 году и 682 тысячи в 2026 году.

"Неопределенность в перспективах становится фактором неизбежного отсрочивания решений, особенно тех, которые предполагают значительные капиталовложения, такие как покупка дома. Не должно удивлять, что в последний год спрос на покупку сократился по сравнению с 2022 годом, когда восторженное настроение писала пулетики для потенциальных владельцев. Пропадает не столько потенциальный интерес, который структурно остается выше в нашей стране, сколько готовность банковского сектора поддерживать процесс заемщиков-новичков", - комментирует Лука Донди. - "Не мало неопределенностей, которые прочерчивают путь итальянского рынка недвижимости в 2024 году, хотя главный остается связанным с ориентацией финансовых институтов на всех уровнях. Возможное возвращение к более благоприятным условиям, с точки зрения готовности предоставлять кредиты и условий их получения, позволило бы предотвратить отражение спада спроса и сделок на цены. Если в первом полугодии изменений в ситуации не предвидится, то со второго можно ожидать изменения траектории, с эффектами, которые по крайней мере вначале будут достаточно незначительными".

Цены на недвижимость, прогнозы до 2026 года.

Что касается цен на недвижимость, если в 2023 году номинальный рост для жилых помещений составил 1,5%, то исправленная на инфляцию изменение составило -3,9%. На следующие годы, 2024, 2025 и 2026 годы, Номисма прогнозирует линейный рост номинальной величины в каждом году на 1,4%; однако, скорректированные на инфляцию, эти значения должны привести к -0,5% в 2024 году, -0,8% в 2025 году и -0,5% в 2026 году. Таким образом, не ситуация с ценами – к тому же, различающаяся в разных городах - тормозит рынок, а скорее обстановка с кредитами.

Меньше покупок с использованием ипотеки, больше съема.

Согласно Nomisma, метрономом восстановления рынка будет составлять кредитный компонент, чья неотъемлемость уже ясна, особенно в период циклической слабости. Высокая стоимость денег привела к уменьшению доли продаж, сопровождаемых ипотекой, с 48,4% в 2022 году до 39,9% от общего числа сделок в 2023 году. Трудности получения доступа к сделкам купли-продажи стимулировали потенциальный интерес спроса к аренде, которая по сравнению с прошлым годом выросла на 3 процентных пункта. Другими словами, в 2023 году 48 тысяч семей отказались от покупки дома в пользу аренды. Согласно Nomisma, снижение числа жилых сделок в 2023 году полностью объясняется спросом, который вышел из рынка из-за зависимости от кредита (-26%), в то время как сделки без ипотеки продолжают расти (+4,8%).

Арендный рынок жилья в Италии.

"Бегство" от покупки с использованием ипотеки переносит рынок на аренду, что, вместе с потребностью в аренде со стороны групп, таких как студенты и туристы с явлением краткосрочных аренд, приводит к давлению на предложение и увеличению арендной платы благодаря большей привлекательности от необычных арендных доходов. Повышение арендных выплат в 13 основных городах составило 3,8%, с максимальным показателем в 8,9% в Болонье и минимальным в 1,6% в Палермо.

Рынок недвижимости в средних городах.

Анализ Исследовательского центра Nomisma о средних городах показал положительное, хотя и незначительное, изменение в стоимости жилья (+1,2% для б/у и 1,7% для превосходного состояния) в результате локальных динамик, которые далеко не однородны. Например, если рынки Мессины и Анконы показывают номинальное снижение цен (соответственно -2,2% и -1%), то рынки Триеста и Новары (соответственно +3,2% и +3%) демонстрируют положительное изменение в два раза выше средней по рынку. На рынке аренды наблюдается дальнейший рост арендной платы (+2,9% в год). Среднее значение демонстрирует некоторую изменчивость между мониторингом рынков: от падения в Мессине (-1,3%) до стабильности в Бергамо (+5,1%) и пика в Перудже (+5,2%). Если рассматривать среднее время продажи жилья, то можно наблюдать определенную стабилизацию, составляющую 5,2 месяца для жилья в отличном состоянии и 5,6 месяцев для жилья в хорошем состоянии. В этом случае также наблюдается вариабельность между рынками, с временем продажи, колеблющимся между 3,5 месяцами в Триесте и 6 месяцами в Анконе. Наконец, из Исследовательского центра недвижимости видно, что жилищный спрос, как на покупку, так и на аренду, все больше ориентирован на внутренние характеристики, такие как балкон или терраса, две ванные комнаты, освещение помещений и наличие парковки или гаража, а также наличие сетевых услуг. Затем идет поиск внешних условий, таких как наличие зеленых зон и близость к общественным услугам и транспорту, и наконец, тип здания, который оценивается с точки зрения состояния и энергоэффективности. Смещение интереса к аренде еще больше подчеркивает переполнение сектора, который уже сегодня страдает от явного дефицита предложения. В жилом секторе, лучшая производительность сегмента аренды по сравнению с сегментом покупки поддерживает рост - хотя и небольшой - валовой арендной доходности, которая составляет 5,6% в год. "Операторы недвижимости прогнозируют, на 2024 год, дальнейшее снижение оборота на рынке (47,5% отзывов) или, в лучшем случае, неизменность по сравнению с прошлым годом (44,3%). Только 8,2% опрошенных респондентов прогнозирует возобновление сделок, благодаря легкому доступу к кредитам, наличию нового жилья на продажу и увеличивающейся склонности к покупке, обусловленной также дороговизной арендной платы " - заключает Елена Молиони, руководитель департамента недвижимости в Nomisma.

Я журналист с 2010 года, и с 2018 года я работаю в идеалисте. Моя специализация - экономика и недвижимость в Милане, но мне также нравится давать советы о том, как заботиться о своем доме. Я мама Франческо с 2015 года и без ума от моего кота Соник с 2022 года. В свободное время занимаюсь крав-мага (осторожно!), готовлю десерты и при возможности пою сопрано в хоре.