Почему иностранцы всё ещё интересуются жильём в Португалии, несмотря на падение продаж

Политические изменения — главный фактор снижения сделок

Падение продаж нерезидентам напрямую связано с политикой. Конкретные изменения, которые повлияли на поток инвестиций:

• Отмена «золотых виз» для инвестиций в недвижимость. Это убрало простой путь к резиденции за счёт покупки жилья.
• Замена режима нерезидента (non-habitual resident) на более строгие условия. Налоговые преференции сократились.
• Новая иммиграционная политика правительства под руководством Луиша Монтенегру уже действует.
• Ревизия закона о национальном гражданстве находится в рассмотрении в Белэме у президента Антониу Жозе Сегуру.

Результат — инвесторы и семьи из-за рубежа стали внимательнее: многие делают запросы и исследования, но закрывают сделки реже.

Риски и возможности для покупателей и инвесторов

Мы считаем, что рынок Португалии сейчас предлагает смешанную картину: привлекательность остаётся, но подход к инвестициям должен быть осторожным.

Риски:

• Политический риск: новые законы и налоговые изменения могут уменьшить привлекательность вложений.
• Регуляторная неопределённость: пока не ясно, какие окончательные условия будут в законе о гражданстве и иммиграции.
• Волатильность спроса: международный интерес может быстро ослабнуть при изменении курса евро, ставок по ипотеке или глобальных кризисах.

Возможности:

• Диверсификация портфеля: Португалия остаётся относительной «тихой гаванью» в сравнении с рынками с высокой волатильностью.
• Внутренний спрос: хотя доля иностранных продаж падает, португальский спрос по-прежнему доминирует в 20 крупнейших городах.
• Туристические и островные рынки дают шансы на доход от краткосрочной аренды, если соблюдать местные правила.

Практические рекомендации: как действовать иностранному покупателю

Исходя из наших наблюдений и данных, мы советуем следующий план действий для тех, кто рассматривает покупку в Португалии:

• Составьте реальный бюджет. Учитывайте не только цену покупки, но и налоги, сборы, возможные изменения в налоговом режиме и расходы на управление объектом.
• Обратитесь к португальскому юристу и налоговому консультанту до подписания предварительного договора. Новые правила по иммиграции и гражданству могут влиять на структуру сделки.
• Оценивайте доходность с учётом сезонности. В Фуншале и Понта-Делгада высокий интерес, но и высокая цикличность турпотока.
• Если планируете сдавать, выясните локальные правила по краткосрочной аренде и требования к лицензированию.
• Рассмотрите альтернативные муниципалитеты. Города с 9–11% международных просмотров часто предлагают более низкие цены и стабильный локальный спрос.

Я настоятельно рекомендую делать тестовый анализ рынка: запрашивать сделки у локальных агентств, проверять реальную историю цен и заполняемость для сдачи в аренду.

Что это значит для рынка на 2026 год

Наш анализ показывает, что в короткой и средней перспективе рынок недвижимости Португалии будет формироваться под влиянием трёх факторов:

• Регуляторные решения внутри страны и их влияние на налоговые стимулы.
• Глобальная нестабильность, которая делает страну притягательной для покупателей, ищущих убежище (safe haven) — особенно из США и Великобритании.
• Локальные экономические условия: туризм, динамика городской экономики, ипотечные ставки.

Спрос остаётся сильным на уровне интереса и просмотров, но политика по-прежнему определяет, сколько из этого интереса превратится в сделки.

Заключение: сбалансированный подход к португальской недвижимости

Мы видим Португалию как рынок, где спрос извне остаётся заметным, но условия для нерезидентов ужесточились. Это делает сделки более осознанными и медленными, но не убивает интерес. Если вы покупаете с расчётом на долгий срок и учитываете новые правила, здесь остаются возможности. Если же ваша стратегия зависит от быстрого возврата инвестиций через краткосрочную аренду или налоговые льготы, нужно быть крайне внимательным.

Frequently Asked Questions

Как сильно снизились продажи жилья нерезидентам в Португалии?

Продажи нерезидентам в 2025 году составили 8 471 объектов, что на 13,3% меньше, чем в предыдущем году, по данным Национального института статистики.

Какие города привлекают наибольший международный интерес?

По данным idealista за Q1 2026, лидеры по доле иностранных просмотров — Фуншал (30%) и Понта-Делгада (27%). Также высокий международный интерес отмечается в Фару, Виана-ду-Каштелу, Браганса и Каштелу-Бранку.

Откуда чаще всего приходят международные запросы?

США и Великобритания лидируют по числу городов, где они занимают первое место (по шести городов каждая). В отдельных городах ведущая доля может быть у Испании, Франции или Швейцарии.

Что советовать иностранному инвестору сегодня?

Прежде чем покупать, проконсультируйтесь с местным юристом и налоговым консультантом, учитывайте возможное ужесточение иммиграционных и налоговых правил и оценивайте доходность с учётом сезонности и правил краткосрочной аренды.

Последний практический факт: несмотря на высокий интерес к объявлениям в начале 2026 года, число реальных покупок нерезидентами в 2025 сократилось до 8 471, и это число должен учитывать каждый потенциальный покупатель.