Иностранцы купили на 13% меньше жилья в Португалии — где спрос живёт, а где падает

Риски и возможности для покупателей и инвесторов

Я выделяю ключевые риски и возможности, опираясь на реальные данные и на то, что мы видим в регионах.

Риски:

• Правовые изменения создают неопределённость для тех, кто рассчитывал на вид на жительство через покупку недвижимости.
• Вероятно усиление регуляции в сфере краткосрочной аренды, особенно в туристических центрах.
• В отдельных городах спад международных сделок может замедлить ликвидность — продавцу придётся искать локального покупателя.

Возможности:

• Меньшая конкуренция со стороны нерезидентов может открыть шанс на покупку по более комфортной цене.
• Региональные рынки с высоким международным вниманием, но ограниченным предложением, остаются интересными для долгосрочных вложений в аренду.
• Сегмент среднего класса и вторичного жилья в регионах с невысокой долей международных просмотров может предложить лучшую доходность при арендном спросе от местных.

Практические советы: как действовать при покупке недвижимости в Португалии сейчас

Мы собрали советы для разных типов покупателей — экспатов, инвесторов и тех, кто планирует переезд.

Для инвестора, ориентированного на доход от аренды:

• Оцените соотношение спроса на долгосрочную и краткосрочную аренду в выбранном городе.
• В туристических точках (Мадейра, Азоры, Фару) учитывайте возможные ограничения на краткосрочную аренду и сезонность дохода.
• Просчитайте налоговые обязательства при продаже и аренде с учётом новых правил для нерезидентов.

Для покупателя, переезжающего на ПМЖ:

• Убедитесь, что ваше иммиграционное основание соответствует новым правилам: визовые и гражданские процедуры стали строже.
• Сфокусируйтесь на городах с развитой инфраструктурой и медицинскими услугами, если планируете долгосрочное проживание.

Для тех, кто рассматривает покупку ради гражданства или вида на жительство:

• Пересмотрите ожидания: программа «золотых виз» больше не даёт такого эффекта, и правовой риск выше.
• Обратитесь к юристу по иммиграции и налоговому консультанту до подписания договора.

Общие рекомендации при выборе недвижимости:

• Делайте due diligence по объекту и истории владения; проверяйте отсутствие долгов и прав третьих лиц.
• Учитывайте стоимость коммунальных услуг, консервации и возможной реконструкции в старых домах.
• Планируйте запас средств на непредвиденные расходы и на длительный цикл продажи, если понадобится ликвидировать актив.

Как мы видим рынок в ближайшие 12–24 месяца

Я считаю, что пока не появятся новые стимулы для иностранных инвесторов, число покупок нерезидентами останется ниже уровня 2022–2023 годов. Но высокий уровень просмотров из-за рубежа свидетельствует о том, что Португалия сохраняет международную привлекательность как место жизни и инвестиций.

Два сценария, которые считаю вероятными:

• Медленный восстановительный сценарий: без возвращения программ миграционного стимулирования сделки нерезидентов станут восстанавливаться медленно за счёт тех, кто рассматривает Португалию для жизни, а не для визовых преимуществ.
• Региональная реорганизация спроса: интерес сосредоточится на островах и прибрежных зонах, где доля международных просмотров остаётся высокой.

Frequently Asked Questions

Q: Почему число покупок нерезидентами в Португалии упало в 2025 году? A: Снижение связано с отменой «золотых виз», ужесточением режима для нерезидентов и принятием нового закона об иностранцах; эти меры снизили мотивацию покупать жильё ради получения статуса или налоговых льгот.

Q: Означает ли снижение сделок падение цен на недвижимость Португалии? A: Не обязательно. Снижение международных покупок уменьшает давление в некоторых сегментах, но локальный спрос и особенности региона продолжают поддерживать цены в Лиссабоне, Порту и в туристических центрах.

Q: В каких городах иностранцы сейчас проявляют наибольший интерес? A: По итогам I квартала 2026 года наибольшая доля международных просмотров была в Фуншале (30%) и Понта-Делгада (27%); около 20% — в Виана-ду-Каштелу, Фару, Браганса и Каштелу-Бранку; Порту — 15%, Лиссабон — 13%.

Q: Каким национальным рынкам стоит уделять внимание при покупке в Португалии? A: США и Великобритания остаются крупнейшими источниками международного спроса; Франция, Испания и Швейцария важны для региональных рынков.

Заключение и практический вывод

Данные показывают сложную картину: 8 471 сделка нерезидентов в 2025 году и падение на 13,3% говорят о снижении активности в трансграничных операциях, но высокая доля международных просмотров в 2026 году подтверждает, что интерес к Португалии остаётся значительным. Для инвесторов это значит: конкуренция изменилась — она меньше в части быстрых сделок ради визовых программ, но сохраняется в точках с устойчивым спросом на проживание и долгосрочную аренду. Конкретный вывод: если вы покупаете сейчас, делайте ставку на долгосрочную окупаемость, проверяйте правовые условия и ориентируйтесь на регионы с реальным арендным спросом — особенно на Мадейру и Азорские острова, где доля международных просмотров самая высокая.