Иностранцы всё ещё ищут жильё в Португалии, но покупки падают — где и почему

Интерес сохраняется, сделки уменьшаются: что происходит с недвижимостью Португалии

Недвижимость Португалии продолжает привлекать внимание иностранцев онлайн, но реальный поток покупок снизился. Это не противоречие, а отражение переходного периода: меняются правила доступа, налогообложения и мотивы участников рынка. Мы проанализировали официальные данные и поведение пользователей на платформах объявлений и объясняем, что это значит для покупателей и инвесторов.

Коротко о цифрах, которые важно запомнить

• Сделки с нерезидентами упали на 15,6% год к году в начале 2026 года, до 1 770 объектов, по данным Instituto Nacional de Estatística (INE).
• Аналитика просмотров объявлений idealista/data за май 2026 года показывает: в 15 из 20 крупных городов доля международных просмотров превысила 10%.
• Лидеры по международному интересу среди городов: Фуншал – 22%, Понта-Делгада – 20%, Виана-ду-Каштелу – 18%.

Эти показатели говорят о двух параллельных процессах: спрос остаётся видимым в онлайне, а реальные сделки сокращаются из-за новых правил.

Почему количество покупок иностранцами упало: разбираем изменения в политике

За последние годы португальская регуляторная среда изменилась заметно, и это повлияло на экономику спроса. Ключевые меры, которые изменили привлекательность покупки недвижимости иностранцами:

• Прекращение программы «золотых виз», связанной с инвестициями в недвижимость.
• Завершение режима нерезидента NHR, который давал налоговые преимущества новым резидентам.
• Введение нового закона об иностранцах, который меняет правила въезда и статуса.
• Введение единой ставки налога на передачу недвижимости (IMT) 7,5%.

Как это отражается на поведении покупателей? Во-первых, исчезла часть налоговой экономии, которая раньше компенсировала высокие цены. Во-вторых, программы, дававшие право на вид на жительство при покупке, больше не действуют, и многие инвесторы пересмотрели расчёты рентабельности.

Мы считаем, что сочетание налоговых изменений и юридической неопределённости делает сделки более требовательными к планированию и увеличивает роль локальных консультантов и налоговых консультантов.

Где именно иностранцы продолжают искать жильё: география спроса

Анализ idealista/data за май 2026 года показывает, что интерес разделён неравномерно. Самые высокие доли международных просмотров оказались в двух автономных регионах и ряде районных центров на материке.

• Островные столицы:
  • Фуншал (Мадейра) – 22% просмотров из-за рубежа.
  • Понта-Делгада (Азорские острова) – 20%.
• Материковые лидеры:
  • Виана-ду-Каштелу – 18%.
  • Браганса – 16%.
  • Фару – 15%.
  • Вила-Реал – 14%, Каштелу-Бранку – 14%.
  • Визеу – 13%, Гуарда – 13%.
  • Авейру – 12%, Порту – 12%.
  • Лиссабон – 10%, а также Брага, Сетубал, Порталегри по 10%.

Общее наблюдение: 15 из 20 городов показали долю международных просмотров выше 10%. Это указывает на устойчивый интерес, концентрированный в отдельных регионах.

Кто именно смотрит объявления: национальная структура спроса

Понимание национальностей важно для оценки рисков и маркетинга. Данные idealista/data указывают, что главными источниками запросов являются США и Великобритания. Вместе они лидируют в 12 из 20 городов.

• Великобритания — первая по просмотрам в 7 городах, включая:
  • Фуншал – 19% международных просмотров.
  • Фару – 16%.
  • Каштелу-Бранку – 22%.
  • Сетубал – 14%, Порталегри – 14%, Бежа – 17%, Сантарен – 24%.
• США — доминируют по интересу в Азорах и заметны в крупных городах:
  • Понта-Делгада – 44% всех иностранных просмотров.
  • Авейру – 14%, Порту – 14%, Лиссабон – 12%, Коимбра – 10%.
• Франция — лидер в некоторых северных и центральных городах:
  • Виана-ду-Каштелу – 23%, Браганса – 31%, Лейрия – 17%.

В каждом исследованном городе три ведущие страны даются более 30% зарубежного трафика. Это означает, что небольшая группа национальностей формирует существенную долю международного спроса.

Практические выводы для покупателей и инвесторов

Мы даём конкретные рекомендации, основанные на сочетании статистики и нашего практического опыта работы с рынком Португалии.

• Если вы планируете покупку ради получения вида на жительство, проверьте актуальность визовой программы. «Золотая виза» в имущественном формате прекратила действие, поэтому планировать инвестиции с расчётом на автоматическое получение статуса нельзя.
• Налоговое планирование стало важнее. Новая единая ставка IMT 7,5% влияет на транзакционные издержки.