Недвижимость в ОАЭ: Как быстро я могу выселить арендатора при двухлетней аренде?

Вопрос: Я собираюсь приобрести недвижимость, а у арендатора есть двухлетний договор аренды, который начался в апреле 2023 года. Ежегодная арендная плата также значительно ниже рыночной стоимости. Могу ли я расторгнуть договор, предоставив уведомление нотариуса за 12 месяцев до даты передачи собственности, если хочу переехать? Это самый ранний вариант для владельца недвижимости, чтобы заселиться?

В течение двухлетнего договора нет возможности увеличить аренду. Однако есть ли другие варианты, которые я могу рассмотреть? ДБ, Дубай.

Ответ:

Когда арендатор подтверждает двухлетний договор аренды, вы правильно оцениваете, что арендная плата не может быть увеличена, поскольку, технически, это можно сделать только за 90 дней до истечения договора. Таким образом, увеличение арендной платы не может быть сообщено до начала 2025 года. Единственным способом потенциально увеличить арендную плату было бы иметь разговор с арендатором, чтобы узнать, согласятся ли они на что-то более разумное. Мой совет состоит в том, чтобы сделать это за 90 дней до годовщины договора, учитывая, что арендная плата ниже рыночной цены. Когда вы становитесь законным владельцем арендуемой недвижимости, вы можете направить арендатору нотариальное уведомление об эвикции на 12 месяцев по причине заселения собственной семьей или ближайшими родственниками первой степени. После истечения этого периода это будет самое раннее время, когда вы сможете занять жилье. Важно отметить, что если вы использовали эту причину для эвакуации, вы не сможете сдавать недвижимость в аренду в течение двух лет с момента выселения. Возможно, возникнут сложности с этим: если арендатор опротестует уведомление о выселении, они могут подать иск в Комитет по разрешению споров по аренде, и судья может принять решение о том, чтобы арендатор не переехал до конца двухлетнего договора аренды, что произойдет в апреле 2025 года. Конечно, это не является окончательным.

Вопрос: Я знаю, что арендные платы в индексе агентства по регулированию недвижимости рассчитываются на основе количества комнат и местоположения недвижимости. Однако что делать, если квартира состоит из одной спальни, холла, дополнительной "одной одноместной спальни" и двух ванных комнат? Как это будет толковаться, если одноместную спальню нельзя классифицировать как настоящую спальню? Как будет толковаться повышение арендной платы в такой квартире, если индекс Rera основан на количестве комнат? СУ, Дубай.

Ответ:

Описание недвижимости определяется данными, содержащимися в свидетельстве о праве собственности. В вашем случае, если в свидетельстве указано, что в недвижимости две спальни, то именно это будет использовать калькулятор аренды при продлении договора. В соответствии с индексом Rera, жилые помещения с жильцами имеют более низкую арендную плату по сравнению с пустыми помещениями. Однако, если в свидетельстве указано, что в недвижимости одна спальня, но есть дополнительная комната, такая как кабинет, которую можно использовать в качестве дополнительной одноместной спальни, она все равно будет считаться недвижимостью с одной спальней. Опять же, калькулятор будет указывать, как должно быть увеличение арендной платы на основе этого описания. Однако, если вы являетесь владельцем и считаете, что упускаете возможность увеличить арендную плату, учитывая, что в свидетельстве указано, что это однокомнатная квартира, вы можете подать заявление в Дубайское земельное управление для изменения свидетельства о праве собственности. Это потребует посещения представителя от Дубайского земельного управления недвижимостью и выплаты соответствующих сборов, чтобы уточнить, является ли это квартира с одной спальней плюс кабинет или двухспальная квартира.

Марио Вольпи - директор по продажам в AX Capital. Он работает в секторе недвижимости 39 лет в Лондоне и Дубае. Высказываемые мнения не являются юридическим советом и предоставляются только для информации. Пожалуйста, отправляйте вопросы по адресу [email protected]

Обновлено: 14 сентября 2023 года, 3:30 утра.