Недвижимость переживает странное время и требует больше домов

Полгода еще не закончилось, но жилищный вопрос в Португалии уже может быть назван главной темой 2023 года. Кризис усилился с ростом инфляции и резким повышением процентных ставок, и рынок не может удовлетворить потребности спроса.

Недвижимость продолжает жить динамичной жизнью с хорошими возможностями для бизнеса, но также с неопределенностью. Продажа жилья занимает больше времени, но цены остаются стабильными - как на новое, так и на бывшее в употреблении жилье - и, вероятно, останутся такими, поскольку страна продолжает бороться с большой проблемой: отсутствием предложения как для покупки, так и для аренды.

На выставке недвижимости в Португалии (SIL), которая прошла с 4 по 7 мая в ФИЛ, журнал Idealista/news провел обзор субъектов отрасли, присутствовавших на мероприятии, чтобы "проверить пульс" рынка. Сложно давать прогнозы на долгосрочную перспективу в настоящее время, но специалисты в области недвижимости, с которыми мы говорили, считают, что рынок находится в "странный" момент, обусловленный текущей макроэкономической и геополитической ситуацией.

После перегрева последних лет и "бума" после пандемии, мы, говорят они, движемся к сценарию стабилизации и нормализации рынка. И указывают, что 2022 год считается возможным началом цикла изменений.

Все согласны в том, что в Португалии есть проблема с жильем. Однако, согласно профессионалам в сфере недвижимости, это не только ситуационная проблема, но и структурная. И программа Mais Habitação, представленная правительством, далека от убеждения. По мнению посредников, она, скорее, не является правильным путем для решения проблем, с которыми сталкивается рынок, и может, наоборот, способствовать нестабильности и недоверию со стороны инвесторов.

Однако бизнес в сфере недвижимости продолжает активно развиваться (и привлекательный), это точно. Несмотря на снижение сделок на национальном уровне, особенно в начале года, спрос остается высоким, и есть прибыльные бизнес-возможности. Процесс принятия решений становится более длительным, поэтому срок средней продажи недвижимости увеличивается, то есть рынку требуется больше времени, чтобы абсорбировать дома. Однако, несмотря на возможные корректировки, цены на жилье должны оставаться стабильными (и расти, хоть и медленнее), так как продукции недостаточно. Диагноз однозначен: Португалии нужно больше жилья.

Куда идет рынок недвижимости?

Покупка жилья: снижение сделок в начале года

Несмотря на выявленные проблемы, Португалия находится в совершенно другой ситуации по сравнению с прошлым. "Призрак" Тройки и условия, в которых мы жили в то время, по мнению агентов, не сравнимы с сегодняшним временем. Недвижимость предлагает большую безопасность, страна меньше подвержена рискам: уровень безработицы низок, есть больше ликвидности, а уровень неплатежей по кредитам низок, также благодаря более жестким правилам Банка Португалии. Но куда направляется отрасль?

Рикардо Соуза из Century 21 Portugal признает, что рынок с последнего квартала 2021 года "явно" замедляется. Подобно некоторым испытуемым игрокам, он указывает на снижение сделок в первом квартале 2023 года по сравнению с прошлым годом, которое, по крайней мере, пока продолжится. Рынок "медленнее поглощает дома", хотя динамика бизнеса очевидна. Глава C21 объясняет, например, что "трудоемкость для тех, кто впервые покупает, то есть молодых людей и семей, желающих приобрести свой первый дом в Метрополитанском районе Лиссабона и Порту или на Алгарве, огромна. Мы говорим о трудоемкости более 45/50%. И не стоит забывать, что сократилось время кредита, растут процентные ставки, а выплаты растут. Я не могу купить дома, которые есть на рынке".

Есть случаи, когда многие клиенты "начинают свой поиск, как обычно, запрашивают возможность получить кредит для покупки дома, не принимают сразу решение. В следующем месяце ставки процентов меняются, они больше не могут получить подтверждение возможности для этого дома, поскольку достаточно немного изменить, и требования к трудоемкости не выполняются. Это то, что мы живем сейчас. Это, прежде всего, адаптация этого спроса".

В первые месяцы этого года "рынок был странным. Действительно, здесь был недостаток доверия. В конце концов, мы все понимали, куда мы идем. Но тем временем рынок стабилизировался, доверие стабилизировалось, и мы начали верить, что рынок существует за пределами войны, за пределами инфляции, за пределами указывающих ставок, отличных от тех, которые мы испытывали в последние годы.

Это мнение поддерживает и генеральный директор Remax, Беатриз Рубио. Она признает, что они начали год в "более сложных условиях, с меньшим количеством сделок и с большим дефицитом товара на рынке". Дефицит товара, по ее словам, "обусловлен только исключительным отсутствием строительства в последние десять лет". "У португальцев меньше денег в кармане в конце месяца. Не только из-за инфляции, но и из-за роста процентных ставок. И это, конечно, отражается в том, что в конце месяца приходится платить больше за ипотечный кредит. Это приводит к тому, что меньше людей может позволить себе купить дом, и, следовательно, сделок становится меньше. Таким образом, в теории, в более уравновешенном рынке это привело бы к снижению цен, что не происходит в Португалии из-за отсутствия домов. Я думаю, что мы находимся в моменте, когда необходимо принимать решения как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе", защищает специалист, считая необходимым предпринять "действия" по строительству нового жилья.

Мнение Гвиды Соузы, национального координатора в Decisões e Soluções, идет в том же направлении. Она говорит, что самое сложное в настоящее время - "найти жилье, которое люди могут себе позволить купить". "Если раньше пара могла легко купить дом за определенную сумму, сейчас это становится сложнее, потому что критерии одобрения кредита также стали немного жестче. Поэтому им приходится выбирать более доступные решения. И трудность возникает именно здесь. У нас были некоторые кредитные процессы, которые уже идут из прошлого, которые уже были предварительно одобрены, и у нас есть клиенты, которые вынуждены отказаться, потому что с ростом процентной ставки увеличилась степень трудоемкости, и у них больше нет возможности купить этот дом". "Это приведет к согласованию между типом спроса и типом предложения", подчеркивает она.

Глава Coldwell Banker Фредерико Абекассис подтверждает, что рынок продолжает быть активным, несмотря на "неопределенность в период принятия решений". Он объясняет, что "эта ситуация связана с текущей макроэкономической обстановкой в мире и с нестабильностью, вызванной правительством в последнее время". По его мнению, "цены будут продолжать расти, но медленнее по сравнению с прошлым годом. Было бы очень важно, чтобы были меры стабильности на политическом и налоговом уровне. Нашей основной проблемой в настоящее время является контроль негативного влияния правительственных мер".

Таким образом, "мы имеем дело с исключительными факторами", которые вызвали снижение покупки домов, по мнению Руи Торгала, генерального директора ERA Portugal. Согласно эксперту, несмотря на то, что его компания еще не ощущает этого влияния, инфляция и высокие процентные ставки сбили с толку национальный рынок. В общем, объясняет он, "семьи все больше вынуждены переезжать в пригороды, покупая дома с более близкими значениями того, что они могут себе позволить". Поэтому он прогнозирует "тенденцию к нормализации рынка" в ближайшее время. "Если вы спросите меня: будет ли у нас перегретый рынок, как в последние четыре-пять лет? Возможно, нет. У нас будет рынок, который адаптируется к этой нестабильности и изменениям, которые вызвали процентные ставки, инфляция и война", подчеркивает он.

Цены на жилье останутся стабильными

В отношении цен на жилье эксперты, с которыми мы говорили, не сомневаются: они останутся стабильными. Несмотря на возможные корректировки и регулировки или даже небольшие снижения, тенденция будет к стабильности и росту, хоть и с гораздо меньшей скоростью, чем в предыдущие годы.