Недвижимость: какие факторы повышают цены - роль Airbnb

Рынок недвижимости в нашей стране продолжает оживляться, с цены на жилые недвижимости стабильно растут с первого квартала 2018 года, а цены на коммерческую недвижимость - офисы и магазины - остаются на восходящей траектории до 2022 года, соответственно, в седьмой и шестой год подряд.

В то же время, арендная плата возрастает, хотя и с более мягким темпом, как отмечает Alpha Bank в своем Ежеквартальном Отчете о Экономическом Развитии.

Тенденция на рынке недвижимости определяется как базисными эффектами, так и факторами, связанными как с предложением, так и спросом, такими как:

• возвращение к положительным темпам экономического роста с 2017 года и его дальнейшее усиление за последние три года
• восходящая траектория строительной деятельности
• увеличение инвестиций, особенно в строительство, а также прямых иностранных инвестиций (ПИИ) в недвижимость
• развитие туризма и экономики разделения
• программа Golden Visa, которая стимулировала граждан третьих стран приобрести недвижимость в Европейском Союзе (ЕС-27)
• накопление сбережений во время пандемии

Кроме того, Alpha Bank подчеркивает, что рынок жилой недвижимости в Греции в настоящий момент отличается значительными отличиями от аналогичных рынков других развитых стран, где, согласно последним данным, либо замедление темпов роста цен, либо даже их снижение.

Экономисты банка ожидают, что эти факторы будут продолжать поддерживать рынок жилья. В частности, в первом полугодии 2023 года ВВП вырос на 2,4%, инвестиции в жилье - на 47,5%, а в другие строительные работы - на 12,7% по годовой базе (в постоянных ценах, не сезонно скорректированные данные).

В то же время ПИИ в недвижимость за первый квартал года увеличились на 33%, а приезды и поступления туристов увеличились на более чем 20% за первые семь месяцев по сравнению с тем же периодом 2022 года, превышая соответствующие показатели 2019 года, установившие рекорд для греческого туризма.

Кроме того, ожидается, что продолжающийся рост стоимости первичных материалов будет создавать восходящее давление на цены продажи недвижимости.

Однако есть и другие факторы, которые могут влиять, в некоторой степени, на цены недвижимости и арендную плату, такие как повышение порога для получения Golden Visa с 250 000 евро до 500 000 евро в определенных районах страны, с действием с августа 2023 года, и новые налоговые меры, которые недавно объявило правительство и планируется ввести с 2024 года, касающиеся арендодателей краткосрочных аренд. Например, обязательство начать коммерческую деятельность для физических лиц, предлагающих три или более недвижимости на цифровой платформе (с соответствующими страховыми взносами, налогом на предпринимательскую деятельность и НДС с первой недвижимости), введение различных сборов (например, сбор за решение последствий изменения климата).

Как краткосрочная аренда влияет на рынок жилья

Краткосрочные аренды в рамках экономики разделения значительно выросли в последние годы в нашей стране, способствуя развитию туризма, то есть приездам и соответствующим доходам от туризма.

Параллельно с ростом этого рынка, вместе с программой Golden Visa, которая была введена в Греции в 2013 году, внешние капиталовложения в недвижимость также увеличились, направляясь на рынок жилья.

Alpha Bank отражает на соответствующей диаграмме, с одной стороны, количество доступного жилья через цифровую платформу Airbnb, с другой стороны, ПИИ в недвижимость в период с 2013 по 2022 год.

Как видно из диаграммы, два показателя практически параллельно двигались в последнее десятилетие, а рост был стремительным.

Интересно отметить, что в 2013 году, во время экономического кризиса в Греции, ПИИ в недвижимость составили 156 млн евро.

Что касается недвижимости, предлагаемой для краткосрочной аренды в выбранных районах, где также отмечается активность в сфере туризма, таких как Афины, Салоники, Крит и Южный Эгей, и оцененных как минимум одним клиентом, то в 2022 году их было почти 42 тыс., в то время как до 2016 года их было менее 10 тыс.

Следует отметить, что общее количество зарегистрированных жилья на платформе в этих четырех районах в 2022 году было значительно выше и составило около 73 тыс., а по всей стране оно превысило 100 тыс.

Согласно исследованию Центра Планирования и Экономических Исследований ("Краткосрочная аренда недвижимости в Греции", ноябрь 2022) и соответствующей литературе, одним из дополнительных последствий развития рынка краткосрочной аренды в стране является то, что это может ограничить предложение недвижимости для долгосрочной аренды и привести к росту арендной платы. Степень, в которой это произойдет, зависит, среди прочих факторов, от особенностей рынка краткосрочной аренды, например, будет ли предлагаться вся недвижимость или только ее часть, отмечает Alpha Bank.

Кроме того, согласно исследованию Европейской Комиссии в различных странах ЕС-27, включая Грецию, наблюдается значительный процент недвижимости, сдаваемой через платформы краткосрочной аренды, которая была приобретена именно для этой цели (Греция: 11,3%, ЕС-27: 12,8% одна недвижимость, Греция: 30,2%, ЕС-27: 5,7% более одной недвижимости). Это соответствует росту ПИИ в недвижимость и является одним из факторов роста спроса.