Кризис жилья в Европе только начинается

В роскошном районе Дюссельдорфа Милена и Мануэль Давид планировали начать строительство нового дома этим летом, что стало бы для них вехой, выведя их из тесной квартиры, где они разделяют спальню с двумя детьми. Однако за 16-месячное ожидание разрешения на строительство ипотечные ставки утроились, а стоимость строительства выросла на 85 000 евро ($90 000). После того, как семья пересчитала финансы, им пришлось признать, что их мечта о постройке собственного дома рухнула в рамках наихудшего строительного кризиса в Европе за десятилетия. Подобные проблемы возникают по всему континенту. Строительство жилых домов снижается, а затраты растут, в то время как медлительная бюрократия и все более строгие требования к энергоэффективности усугубляют ситуацию. С учетом уже сжатого жилищного рынка, такая ситуация грозит замедлить экономический рост и еще больше разжечь политические напряжения, так как дефицит жилья ставит под угрозу все больше и больше избирателей.

"Я провела много ночей, лежа без сна," - сказала Милена, 37-летняя учительница, глядя на заросли кустов и сорняков, где ее дети должны были играть. "Меня раздражает то, что мы были так близки."

Семья Давида была идеальным кандидатом для строительства собственного дома. У семьи было два источника дохода, стабильная работа в государственном секторе и, что самое важное, им не нужно было платить за участок под строительство, который им подарили родители Мануэля. Их проблемы показывают, насколько несовершенен жилищный рынок Европы.

"Если нам предоставляют такое огромное преимущество, и мы все равно испытываем трудности, как другим удастся справиться с этим вообще", - сказал Мануэль, 35-летний менеджер проектов в некоммерческой организации.

Самыми пострадавшими странами являются одни из самых богатых. В Германии количество новых разрешений на строительство упало более чем на 27% в первом полугодии. Во Франции разрешения снизились на 28% к июлю, а строительство жилья в Великобритании ожидается снижение более чем на 25% в этом году. Швеция переживает свой худший спад с кризиса 1990-х годов, при этом темпы строительства составляют менее трети от необходимого для удовлетворения спроса.

Эта ситуация означает, что правительства не выполняют обещания перед избирателями. Швеция обязуется предоставлять доступное жилье по Конституции, но предложение арендных квартир не соответствует спросу уже десятилетиями, что приводит к росту цен на жилье и заставляет людей жить в нелегальных субарендах. В Великобритании строительство жилья последовательно не соответствует цели правящей Консервативной партии, установленной в 2019 году, в 300 000 домов в год.

В Германии доступное жилье было одним из ключевых обязательств, взятых правящей коалицией канцлера Олафа Шольца при его приходе к власти в 2021 году, но экономисты оценивают, что правительству потребуется до 2026 года, чтобы достичь своей цели по добавлению 400 000 новых домов ежегодно.

"Обеспечение гражданм местом жительства - одна из самых важных обязанностей государства", - сказал Колья Мюллер, со-председатель Социал-демократической партии Шольца во Франкфурте. "Очевидно, это не удается".

Нехватка жилья углубляет социальные разрывы, заставляя людей тратить больше своего дохода на жилье. Отношение к мигрантам также может ухудшиться, так как их все чаще воспринимают как конкурентов за ограниченное жилое пространство. В городе Лёррах, на юге Германии, несколько десятков жильцов были вынуждены переехать в другие квартиры в начале этого года, чтобы освободить место для беженцев.

"Если мы не сможем решить жилищный кризис, это будет реальной угрозой для нашей демократии", - сказал Мюллер, который объясняет рост правой альтернативы для Германии - второй по силе партии по опросам, частично напряжением из-за жилищных проблем.

Тенденции не такие плачевные везде. В Португалии и Испании строительство жилья значительно превышает уровень 2015 года, когда в этих рынках практически остановилось строительство после долгового кризиса.

Проблемы с постройкой достаточного количества доступного жилья в конечном итоге связаны с недостаточной государственной политикой. Жилье находится между рыночным активом и регулируемым общественным благом. Эта комбинация затрудняет инвестиции, подвергает сектор волатильности, и текущий переворот в финансировании и стоимости строительства часто делают строительство неприбыльным, за исключением роскошных домов.

Раньше правительства играли более активную роль в жилищном строительстве. Значительная часть существующего жилья в Швеции была построена в рамках государственной инициативы по добавлению миллиона жилых помещений между 1965 и 1974 годами. В Германии города, такие как Берлин, строили огромные жилые массивы для работников, мигрирующих в городские центры после окончания Первой мировой войны.

Но все это изменилось. В Германии переход к полной зависимости от частного сектора был усилен после объединения, которое сократило бюджеты городов и заставило многие города продавать недвижимость. В конце 1980-х годов в Германии было около 4 миллионов социальных жилищных единиц, но к 2020 году это число сократилось до чуть более 1 миллиона. В Великобритании ситуация аналогичная: государственные квартиры были проданы арендаторам в 1980-х годах.

"Государство склонно отдавать предпочтение индивидуальному, а не общественному, и в основном оставляет частным владельцам обеспечение адекватного жилья", - сказала Керстин Брюкве, историк в Европейском университете Виадрина во Франкфурте-на-Одере.

В Восточной Германии, где крайне правая партия Альтернатива для Германии имеет наибольшую поддержку, беспокойство по поводу жилья особенно остро. После объединения многие потеряли право жить в домах, которые ранее предоставляла коммунистическая режим. В настоящее время восточные немцы менее склонны владеть собственностью по сравнению со своими западногерманскими сверстниками.

В Скеллефтео на севере Швеции такая парадигма угрожает замедлить планы Northvolt AB по наращиванию производства своего первого аккумуляторного завода. Компания нанимает более 100 человек в месяц, но спад в строительстве делает практически невозможным для этого города с населением 36 000 человек удерживать темп.

"Мы можем столкнуться с серьезными проблемами", - сказал Патрик Ларсен, руководитель земельного и развития в муниципальной администрации. "Это огромный вызов".

Обрушение строительства привело к требованиям о поощрении и поддержке отрасли, но правительства имеют ограниченное желание дополнительных расходов после пандемии Covid и в условиях усилий по сдерживанию инфляции. В результате возникла волна банкротств компаний и сокращений, которые могут снизить долгосрочные возможности в строительстве.

В Великобритании около 45 000 застройщиков жилой недвижимости закрылись за последние пять лет.

В Швеции 1145 компаний в строительной отрасли подали заявление о банкротстве в первые 10 месяцев этого года, что на 35% больше, чем в 2022 году, согласно данным из Creditsafe.

Судьба старого здания полиции во Франкфурте символично отражает проблемы системы, в которой предложение жилья находится в частных руках. 15-гектарный участок в центре финансового центра был заброшен более 15 лет, пока Gerchgroup не приобрел его и не обещал восстановить величественную постройку 1914 года и построить более 440 частично субсидированных квартир.

Однако в августе разработчик обратился в суд с заявлением о банкротстве, оставив пробел в центре города, где нужно жилье. За пять лет владения Gerchgroup историческим участком ни один экскаватор не начал работу.

Политики осторожно вмешиваются. Лейбористская партия Великобритании обещает пакет реформ для ускорения медленной системы планирования и строительства 1,5 миллиона домов в следующем созыве парламента. Правительство Португалии стремится увеличить количество недвижимости, доступной для жилого использования, и упростить процедуры лицензирования. Германия обещала упростить строительные правила и повысить государственные инвестиции, но не ожидается, что эти действия принесут значительное облегчение.

"Эти постепенные изменения создают полную неопределенность среди строителей", - сказал Вольфганг Шуберт-Раб, президент лоббистской группы строительного сектора ZDB. Вместо того, чтобы сразу начинать проекты, они будут ждать еще более выгодных субсидий в следующем году, "когда ситуация будет выглядеть еще более мрачной", - сказал он.

Для семьи Давидов