Кризис недвижимости 2023: отрицание правительства - Magnolia.fr

Рынок недвижимости находится в полной стагнации, с производством кредитов, которое опасно падает, и низкими продажами. Вина за это лежит на растущих процентных ставках в течение более полутора лет. Но не только. Бездействие правительства и полная жесткость Финансового совета стабильности в отношении кредитных норм также отвечают за эту критическую ситуацию в отрасли.

Трудный доступ к ипотечному кредиту Факты говорят сами за себя. Впервые с марта 2016 года производство жилищных кредитов в августе 2023 года упало ниже 10 миллиардов евро, что означает снижение на 50% по сравнению с тем же периодом годом ранее. Количество продаж также снизилось и опустилось ниже миллиона сделок с недвижимостью за год, что является снижением на 20%. Рост процентных ставок, который снижает платежеспособность семей и снижает их покупательскую способность в недвижимости, не является единственной причиной этого спада активности.

Устаревшие нормы Установление правил предоставления кредитов Финансовым советом стабильности (ФССФ) в конце 2019 года произошло на фоне бума на рынке недвижимости. Регулятор устанавливает тогда уровень задолженности в размере 33% чистого дохода (включая страхование заемщиков), затем 35% через год, и ограничивает срок погашения до 25 лет (за исключением новостроек на 27 лет). В активной деятельности тогдашнего периода эти низшие ставки были исторически низкими. Помните, была возможность занять деньги под 1% (исключая ипотечное страхование и другие гарантийные сборы), тогда как средняя ставка на 20 лет сейчас превышает 4%. Цель заключалась в регулировании распределения ипотечного кредита для предотвращения перегрева рынка и возможных нарушений, таких как чрезмерное задолженность домашних хозяйств и финансовое дисбалансирование банков. Странно, но намеренно не урегулирован потребительский кредит, который на самом деле более виноват в проблемах с задолженностью и перегрузкой. Можно задать вопрос о целесообразности правил, установленных три года назад, в то время как сегодняшний контекст совершенно иной. Стандарт теперь становится фактором исключения для семей, которые вполне способны погасить долг, потому что помимо того, что он применяется с чрезмерной жесткостью, он не учитывает одну важную концепцию в сфере ипотечного кредита: оставшуюся часть для жизни. Заемщики с достаточными доходами могут иметь задолженность, превышающую установленный стандарт, и при этом достойно жить. Уровень задолженности и оставшаяся часть для жизни - это два взаимосвязанных понятия, как недавно напомнил Верховный суд, но ФССФ остается непреклонным.

Первое уступление: небольшое смягчение условий предоставления кредитов для инвесторов. С июня прошлого года из 20% гибкости, позволяющей банкам освободиться от правил, теперь 30% теперь полностью свободны, по сравнению с предыдущими 20%.

Неподходящая рыночная процедура Другое препятствие для доступа к ипотечному кредиту - несовершенство рыночной процедуры, которая стала очевидной с внезапным повышением процентных ставок. "Эффект ножниц" наступает очень быстро после пересмотра уровня рыночной процентной ставки, рассчитываемой каждый квартал ... пока Банк Франции не решит ежемесячно фиксировать максимальную легальную ставку с февраля 2023 года. Мера движется в правильном направлении, но эта минимальная реформа рыночной процедуры не решает все проблемы, поскольку основой расчета остается одно и то же - средние эффективные ставки, предоставленные за последние три месяца. Сложно говорить о динамичном рынке, на котором ставки периодически повышаются на 50 пунктов каждый квартал.

Что делает правительство для решения кризиса на рынке недвижимости? Рынку не нужны косметические меры, а активная политика, которая стимулирует кредит, при этом позволяет банкам делать свою работу, которая заключается в предоставлении финансирования с умом, как они всегда делали. Франция может гордиться очень низким уровнем невозвращаемости кредитов, 1,24% в 2019 году по данным Банка Франции, и это благодаря преимущественно системе фиксированных ставок, которая защищает домашние хозяйства от повышения ставок, банки играют роль амортизатора.

Тем не менее, владение собственностью далеко не является общеземельным для Франции. Впервые за 40 лет доля людей, обладающих собственностью на свое жилье, сократилась с 57,6% до 57,3% за десятилетие (данные Инс). Параллельно число арендаторов увеличилось с 39,5% до 40,2%. К трудному доступу к кредиту могут также добавиться ограничительные нормы, направленные на искоренение энергоемких зданий.

Закон о климате от августа 2020 года, постепенно выводит с рынка плохо оцененные вопросом энергоэффективности объекты аренды. Конечно, мера является здравой для реновации арендного жилого фонда, но она сопряжена с слишком напряженным графиком, который приводит к увеличению финансового бремени арендаторов, не имеющих средств для сокращения энергопотребления их собственности.

Частное арендное жилье обеспечивает жильем 7,5 миллиона домохозяйств, что составляет около 25% от их общего числа, что превышает жилье социального заселения (5,3 миллиона домохозяйств). И 97% этого жилья в частном владении, причем около трети принадлежит небольшим арендодателям, которые сдают в аренду для улучшения своего благосостояния. У них есть возможность финансировать полную реконструкцию, особенно учитывая, что MaPrimRénov почти недоступен в многоквартирном строительстве?

Закон о климате также стремится сократить застройку земель, что, в частности, означает сосредоточение Стройте к 2024 году, который исключает индивидуальные дома. Добавьте к этому, что отмена Pinel запланирована на конец 2024 года, и действующая система налоговых льгот в области недвижимости сейчас связана с более высокими окружающими условиями.

Напряженность на рынке арендного жилья, недостаточное падение цен на недвижимость, препятствия при получении кредитов из-за несоответствующих правил и бездействие властей, все это вместе может привести к кризису в сфере недвижимости. Не хуже слепого того, кто не хочет видеть..