Кризис на жилье в Греции: перегретая экономика и высокая инфляция - порядок для нового роста цен на недвижимость?

Греческий рынок недвижимости пережил два краха цен на жилье с 2008 года. За последние пять лет цены на жилье стремительно росли благодаря сильному экономическому росту и низким процентным ставкам. Самые недавние данные показывают, что цены выросли на 11,2% в третьем квартале 2022 года. Однако с ростом затрат на энергию и повышением процентных ставок, увеличивающих затраты на заемные средства, может ли произойти крах греческого рынка недвижимости? В этой статье мы рассмотрим исторические и недавние данные, а также факторы, влияющие на цены на жилье, чтобы предсказать, находится ли Греция на пороге краха цен на жилье.

Что такое крах рынка недвижимости?

Как и многие другие активы, недвижимость проходит через циклы подъема и спада. Пузырь на рынке недвижимости возникает, когда цены на жилье стремительно растут и превышают их фундаментальную стоимость. Цены на жилье обычно растут из-за низких процентных ставок по ипотеке и улучшения жилищных условий, что приводит к росту спроса выше предложения на рынке. Когда цены на жилье продолжают расти до неподъемных уровней и спрос снижается, пузырь может лопнуть, что приведет к снижению стоимости недвижимости. Состояние, когда цены на жилье падают после резкого роста, часто называется крахом рынка недвижимости.

На крах рынка недвижимости влияют несколько факторов

Процентные ставки по ипотеке могут повыситься в результате повышения процентных ставок центральным банком. Если владельцы недвижимости не могут погасить новые, более высокие платежи по ипотеке, они могут столкнуться с выселением. Это увеличит количество домов на рынке для продажи. Снижение доходов домохозяйств из-за инфляционных давлений или потери работы во время рецессий также может снизить спрос на жилье.

Исторический контекст краха цен на жилье в Греции

Согласно Global Property Guide, пузырь на рынке недвижимости Греции привел к резкому росту цен на жилье в начале 2000-х годов. В частности, цены на жилье у моря росли на 30-40% ежегодно в 2004 году. Пузырь цен на жилье в Греции лопнул в 2008 году, когда мировой финансовый кризис 2007-2008 годов ударил по экономике страны и вызвал длительную рецессию, продолжавшуюся до 2017 года. Экономический рост Греции до 2007 года был обусловлен сильным внутренним спросом, обеспеченным государственным и частным займами. В то же время доходы не соответствовали государственным расходам. В результате возникли большие дефициты и исторически высокий государственный долг, который привел к кризису государственного долга, по данным Банка Греции, центрального банка страны, в его отчете "Хроника Великого кризиса - Банк Греции 2008-2013 годы". Экономика Греции ухудшилась и официально вступила в рецессию в 2009 году. Валовый внутренний продукт (ВВП) страны сократился на 3,2%, дефицит составил 15,7% ВВП, а государственный долг составил 129,7% ВВП. С 2009 года по 2013 год экономика Греции продемонстрировала отрицательный рост, самое резкое сокращение произошло в 2011 году на 10,15%, согласно Macrotrends. Экономика кратковременно восстановилась в 2014 году, а затем снова упала в 2015-2016 годах и вышла из рецессии в 2017 году. Доходы домохозяйств в Греции сократились на 33% в 2009-2017 годах, согласно исследованию Alpha Bank в 2020 году. Цены на жилье снизились на 42,5% с 2007 года по 2017 год, согласно Global Property Guide. В своем отчете Alpha Bank пишет: "Свыше трети домохозяйств не могут выполнять налоговые обязательства и погашать кредиты на жилье, что привело к значительному снижению цен на недвижимость...

Факторы, влияющие на цены на жилье в Греции

В 2022 году цены на жилье на рынке недвижимости Греции продолжили стремительный рост с годовой ставкой в 11,2% в третьем квартале, по сравнению с годовым ростом в 9,8% в первом квартале 2022 года. Согласно Alpha Bank, реальный годовой рост инвестиций в жилищное строительство составил 18,6% в первом квартале 2022 года. Цены на недвижимость на рынке жилья в Греции выросли на 20% с 2018 года - начала восстановления - по 2021 год, частично возместив убытки от длительной рецессии с 2009 по 2017 годы, показал банк в отчете. Сильный рост цен на жилье стал следствием борьбы Греции, как и всех европейских стран, с растущей инфляцией и высокими процентными ставками. Несмотря на положительные сигналы последних данных, есть факторы, которые могут повлиять на направление цен на жилье в Греции.

Негативное влияние от войны в Украине

Война в Украине может повлиять на греческий рынок недвижимости, повышая стоимость строительных материалов. Цены на строительные материалы выросли на годовую ставку 11%, а средний рост составил 9,4% за первые четыре месяца. Материалы, которые показали наибольший годовой рост, - это электроэнергия, дизельное топливо и кирпичи, согласно ELSTAT, Индекс материальных затрат на строительство новых жилых зданий, как сообщает Alpha Bank. Еще одним фактором является потенциальное отсрочка инвестиционных проектов и прямых иностранных инвестиций (ПИИ), что может сократить предложение жилья в среднесрочной перспективе, добавил банк.

Замедление экономического роста

В Европейской комиссии в своем осеннем экономическом прогнозе прогнозируется значительное замедление роста ВВП Греции до 1% в 2023 году по сравнению с 6% в 2022 году из-за снижения экономической активности и роста инфляционного давления. "Потребители ожидают, что они будут приспосабливать свои решения о потреблении к более высоким ценам и связанному с этим сокращению реальных доходов. В условиях высокой неопределенности, более жестких финансовых условий, растущих затрат на производство и замедления спроса рост инвестиций, вероятно, замедлится, но продолжит поддерживаться Планом восстановления и стойкости", - говорится в прогнозе. Ожидалось, что экономический рост страны восстановится до 2% в 2024 году с падением инфляции.

Высокие затраты на заемные средства

Высокие процентные ставки могут повлиять на спрос на жилую недвижимость в Греции. Европейский центральный банк (ЕЦБ) провел три повышения процентных ставок с момента начала процесса сжатия в июле, приведя ставку до 2% в ноябре с 0,50% в июле 2022 года. Процентная ставка по ипотечным кредитам в Греции была повышена до 4% в октябре 2022 года с 3,01% в августе 2022 года, объявил Банк Греции 2 декабря. 14 ноября ABN-Amro Group ожидал, что ЕЦБ продолжит повышать процентные ставки до 2,5% в первом квартале 2023 года для снижения инфляции. Предполагается, что центральный банк начнет снижать ставки в конце 2023 года.

Прогнозы для греческого рынка недвижимости на 2023 год и далее

Будет ли греческий рынок недвижимости подвержен новому циклу краха в следующем году? По прогнозу службы недвижимости The Greek Guru, рост цен на жилье в Греции замедлится в 2023 году после пятилетнего стремительного роста. Ссылка на бывшего заместителя главы Банка Греции Теодороса Митракоса, The Greek Guru отмечает, что цены на жилье могут продолжать расти, но более медленными темпами в следующих кварталах из-за повышения процентных ставок и сокращения доходов домохозяйств. Ожидается, что доход домохозяйств после вычета налогов в Греции снизится на 20% к 2024 году, и только часть этого компенсируется повышением заработной платы, сказал Митракос в отчете. 14 декабря Trading Economics прогнозировал, что индекс жилья в Греции может составить около 80,00 пунктов в 2023 г