Инвестиционные компании выбирают ключевые дома, не все.

Средняя цена дома в США за последние два года выросла на 28 процентов, так как спрос, вытолкнутый пандемией, и долгосрочный демографический сдвиг отправляют покупателей в битвы за жилье.

Может ли факт того, что корпоративные инвесторы купили 15 процентов продаваемых домов в первом квартале этого года, иметь к этому отношение? The Wall Street Journal сообщал в апреле, что инвестиционная фирма выиграла войну за покупку целого района из односемейных домов в Конро, Техас - это часть цикла историй, раздувающих панику о постепенно растущей доле Уолл-стрит в жилищной недвижимости.

Затем последовал ответная реакция, когда трезвые аналитики заверили нас в том, что крупные инвесторы, такие как BlackRock, остаются незначительными игроками на рынке недвижимости по сравнению с обычными американскими семьями. Правда находится между этими двумя крайностями: мы можем паниковать и признать, что роль Уолл-стрит остается незначительной одновременно. Хотя количество домов, приобретаемых мега-инвесторами, в настоящее время не достаточно для движения рынка в большинстве регионов страны, их фундаментальное структурное преимущество глубоко и постоянно растет.

Давайте сосредоточимся на Invitation Homes, котирующейся на бирже компании стоимостью 21 миллиард долларов, которая была отделена от Blackstone, крупнейшей частной инвестиционной компании в мире, в 2017 году. Invitation Homes работает в 16 городах, наибольшее количество домов находится в Атланте, где она владеет 12 556 домами. (Хотя это не так много по сравнению с 80 000 проданными каждый год домами в Атланте, в начале 2010-х годов Invitation Homes приобрела 90 процентов домов, продававшихся в некоторых почтовых индексах в Атланте.)

В то время как обычные люди обычно платят процентную ставку по ипотеке от 2 до 4 процентов, Invitation Homes может занимать деньги намного дешевле: она получает миллиардные займы под процентную ставку около 1,4 процента. На практике это означает, что Invitation Homes может позволить себе добавить от 5 000 до 20 000 долларов к покупной цене каждого дома, при этом получая дом по той же фактической стоимости, что и типичный владелец жилья. В то время как Invitation Homes использует смесь долга и денег от арендаторов для покупки домов, ее предложения почти всегда представляют собой только наличные, что является большим преимуществом на конкурентном рынке.

Один из способов оценить бизнес-стратегию Invitation Homes - рассмотреть стоимость приобретаемых фирмой недвижимости относительно арендной платы. Согласно недавнему раскрытию SEC, портфель домов Invitation Homes стоит общей суммой 16 миллиардов долларов (после ремонта), и компания собирает примерно 1,9 миллиарда долларов в год арендной платы. Это означает, что нужно всего около восьми лет арендных платежей, чтобы окупить типичный дом, который приобрела Invitation Homes. Обычное правило для оценки справедливой цены продажи - это соотношение цены и стоимости аренды около 20 к 1. Когда это соотношение очень высокое, для потребителей более разумным является арендовать, а не покупать, и когда оно низкое, более разумно покупать, а не арендовать. То, что Invitation Homes получает два раза лучшие условия, чем у типичного покупателя жилья, показывает, что она не просто покупает любые дома: она покупает конкретные дома с наибольшим потенциалом для накопления капитала для среднего класса.

Не совсем точно, что инвесторы "покупают каждый односемейный дом, который найдут", как утверждают некоторые. Если бы это было правдой, их доля на рынке США не была бы недостаточно мала. Они действительно покупают запасы относительно недорогих односемейных домов, построенных с 1970-х годов в растущих городских регионах. Они в основном игнорируют более крупные и дорогие дома, особенно те, которые готовы к заселению: богатые бумеры и финансовые и технические гуру страны приобретают эти объекты.

Что еще важнее, они способны научно и систематически просматривать эти рынки и делать наиболее привлекательные наличные предложения по стоимости недвижимости. В то время как обычные люди покупают дома, когда им действительно необходимо переехать куда-то (опытные) инвесторы покупают дома за несколько лет до того, как множество людей захочет переехать в регион. Будь то контроль за строительством новых офисов крупных работодателей или анализ данных о численности учеников в государственных школах, опережение рынка дает крупным фирмам значительное преимущество.

И если вы думали, что превращение домов в аренду приведет к перенаселению рынка и снижению стоимости аренды, не питайте иллюзий: как говорит Invitation Homes своим инвесторам, «мы работаем на рынках с сильными факторами спроса, высокими барьерами к входу и высоким потенциалом роста арендной платы». Хотя аренда может иметь смысл для некоторых людей, особенно для тех, кто часто переезжает, она часто является неудобством, особенно в Соединенных Штатах, где у нас нет особо сильной защиты арендаторов. Деловая стратегия крупнейших арендодателей в стране, Invitation Homes и American Homes 4 Rent, не кажется такой, чтобы сделать аренду с нами настолько радостной, что если моим арендаторам придется переехать в другой город, они будут специально искать другой объект, принадлежащий нашей компании. Исходя из сообщений Reuters, New York Times и Atlantic, она больше направлена на "доедание" всех денег от арендаторов, на избегание внесения ремонтов, на накопление черной плесени и сырой канализации, а также на предположении о том, что переезд представляет собой огромные дорогостоящие хлопоты.

Наша текущая система поощрения принадлежности к собственности не является идеальной и несет на себе много ненужных рисков для "баланса" среднего класса, но финансово она себя оправдывает для большинства людей, которые имели удачу иметь свой дом. Безусловные и явные льготы, которые правительство предоставляло американцам, приобретающим свой первый дом, были самой большой льготой, когда-либо полученной американским средним классом (льготу, которая долгое время была отказана черным американцам в течение большей части 20-го века, одно из объяснений текущего размера расового разрыва в богатстве).

Лори Гудман, вице-президент по вопросам жилищно-финансовой политики в Urban Institute, указывает на то, что законодатели могли бы предпринять шаги по выравниванию положения между инвесторами и всеми нами. Она сказала мне, что покупателям, которым нужно занять деньги с использованием займов Федерального управления жилищными услугами или тем, кто нуждается в займе на реконструкцию, особенно сложно конкурировать с фирмами Уолл-стрит. Официальные бумаги FHA часто задерживаются, замедляя процесс покупки, поэтому продавцы недвижимости часто не хотят продавать покупателям с использованием займов FHA, даже если их предложения конкурентоспособны. Это проблема, которую можно решить.

И займы для объектов, требующих ремонта, по словам Гудман, как правило, неудобны и дороги. Переосмысление процедур для FHA и займов на ремонт могло бы «поставить людей в более равное положение», по ее словам.

Если вы не хотите, чтобы вся земля и жилье Америки оказались в руках 1 процента населения, есть одно очень простое решение: налоговый налоги на богатых. В конце концов, компании, покупающие дома, в конечном счете принадлежат людям (или, в некоторых случаях, университетам и церквям, которые сами представляют свой список налоговых льготированных богатых лиц). В то же время, когда рабочий класс идет голодать, богатые люди чрезвычайно хорошо справляются, и у них заканчиваются легкие места для размещения своих денег, поэтому они покупают 2000-квадратных футовых дома в пригородах Финикса через свои доли собственности в этих фондах. Это все часть долгосрочного тренда: по мере увеличения неравенства в США финансовая элита инвестирует все меньше в те вещи, которые могут создать рабочие места, такие как исследования и разработки или новые фабрики, и все больше в прямое извлечение богатства из рабочего класса.

Один из способов сделать это? Стать их арендодателями. Недвижимость Жилищная недвижимость