Инвестиции в Италии: прозрачный, быстрый и удобный рынок - ключ к стимулированию.

Если сделки с недвижимостью снижаются, то рынок премиум-класса остается устойчивым. Что ожидать в ближайшие месяцы? Каково значение недвижимости в будущем? Какой интерес проявляют инвесторы? И как изменится работа специалистов в сфере недвижимости? Чтобы понять текущую ситуацию в отрасли, перспективы и потенциал, idealista/news задал несколько вопросов Томазо Агуцци, генеральному директору Engel & Völkers Италия, и Франческо Дейане, руководителю продаж Engel & Völkers Рим.

Рынок сделок с недвижимостью снижается из-за экономической ситуации. Однако рынок премиум-класса остается стабильным. Что ожидать в ближайшие месяцы?

Агуцци: "Сначала стоит отметить, что существует большая разница в динамике между итальянскими рынками: Милан имеет свой тренд, Рим - свой, Флоренция - свой. Я ожидаю, что второе полугодие будет немного меньше спада, с более устойчивым положением, но не ожидаю резкого изменения рынка. Сегодня я наблюдаю очень долгие сроки и безумную бюрократию: для завершения сделки, особенно с определенной стоимостью, требуется много времени, а те, кто просит ипотеку, должны столкнуться с долгим сроком рассмотрения. Это совсем не помогает. Кроме того, те, кто сегодня продает, хочет продать по очень высокой цене, возможно, несоответствующей рынку, а те, кто хочет купить, хочет получить выгодную сделку. При таких условиях достижение согласия становится очень сложным. Кроме того, добавляется еще один аспект: зарубежные клиенты немного остыли. Раньше они были очень активны, потому что наша страна до сих пор очень интересна с точки зрения стоимости квадратного метра; даже Милан, который кажется нам неуправляемым, для иностранных инвесторов - это нормальная администрация. Немецкие клиенты, которые раньше хорошо покупали, сегодня очень испуганы, и Германия тоже не растет так, как раньше, она испытывает трудности и более осторожна. Все это очень сильно тормозит рынок".

Бюрократия очень влияет на инвесторов?

Агуцци: "Да, по моему мнению, очень сильно. Инвесторы испытывают трудности. У нас замечательная страна, Италия очень любима, она предлагает инвесторам интересные цены, но у нас есть тяжесть бюрократии и сложности, которые для них непонятны. Если продажа квартиры занимает семь-восемь месяцев, операция становится сложной с экономической точки зрения. Греция, у которой рынок похож на наш, движется намного быстрее. Безусловно, сроки бюрократии являются преградой. По моему мнению, нужно работать над упрощением бюрократии и контролем сделок. Инвестиции стимулируются более прозрачным, быстрым и простым рынком".

Эта ситуация также характерна для Рима?

Дейана: "Да, эта ситуация подтверждается и для Рима. Мы имеем дело с месяцами высокого спроса и некоторым снижением предложения, в некоторых случаях римский рынок испытывал трудности в удовлетворении множества запросов. Рынок цикличен, сейчас мы переживаем фазу, в которой необходимо восстановить равновесие. В ближайшие месяцы мы ожидаем небольшое снижение спроса и увеличение предложения на рынке. Это приведет к балансировке. В следующем полугодии мы ожидаем практически одинаковые показатели".

Агуцци: "Я думаю, что мы начнем видеть восстановление даже в Риме летом 2024 года. И потому что цены сегодня не показывают признаков снижения".

Какова ситуация на рынке роскоши?

Агуцци: "Если мы посмотрим на самый высокий сегмент, выше двух миллионов, обычно покупателям не нужны ипотеки или финансирование. Есть несколько предложений, которые уходят еще быстрее. Если бы у нас сейчас было 30% роскошных недвижимостей для продажи, мы были бы счастливы, но их нет. Ситуация сложнее для недвижимости среднего и высокого уровня, около миллиона. И чем ниже цена, тем сложнее ситуация. Но нужно также учитывать, что недвижимость большой стоимости часто сложно продать, например, из-за архитектурных ограничений. У нас есть огромный портфель таких объектов. Я думаю, что этот процесс тоже должен быть упрощен".

Итальянцы являются настоящими владельцами домов.

Агуцци: "Все зависит от перспективы. Если мы смотрим на пятьдесят лет вперед, с учетом того, как мы сейчас живем, с итальянским населением, которое очень быстро стареет, будет больше домов, которые будут передаваться из поколения в поколение, чем новорожденных. Если мы смотрим на ближайшие двадцать лет, дом останется важным активом. И потому что для итальянцев владение недвижимостью является частью их ДНК, дом дает чувство безопасности. Я вижу, что молодые пары находятся в затруднительном положении. Этому типу клиентов нужна помощь, например, в виде налоговых льгот или льготных ипотек, иначе им не удастся попасть на рынок. Все это приведет к другой динамике: возможно, люди будут все больше уезжать из центральных районов, которые станут только для туристов. Эту динамику мы уже видели с Covid. Это, по моему мнению, будет важной социальной тенденцией. Единственная большая опасность - увидеть в исторических центрах больших городов только туристов и гостевые дома".

Говоря о вашей Группе, каковы сильные стороны вашего бренда?

Агуцци: "Давайте начнем с имени. Это немецкое имя, которое с одной стороны не помогает, но с другой стороны дает ощущение уверенности и доверия. Профессионально нас признают как очень компетентных. Международная сеть работает очень хорошо: когда у нас есть хорошие объекты и мы размещаем их в нашей сети, мы привлекаем инвесторов на местных рынках. И это очень важно. Не все конкуренты могут сделать это. Мы очень внимательны и добросовестны, это позволяет нам иметь определенный уровень качества. Сегодня в Италии нет других организаций, организованных подобно нам, поддержка, которую мы оказываем агентам, важна, особенно в юридической, маркетинговой, техническо-бюрократической, фотографической части. Иногда нас считают немного слишком дорогими, но на самом деле мы этими не являемся. Я хочу подчеркнуть: в некоторых регионах, таких как, например, Дезенцано-дель-Гарда, это сделано специально, потому что мы работаем с определенным типом клиентов и недвижимостей; в то время как в Риме, Болонье, Флоренции это не так. Наоборот, мы пытаемся выйти на средний и средне-высокий рынок, не обязательно самый высокий, чтобы увеличить количество сделок и привнести ту же самую качественность на этот рынок. Это некоторые изменения, которые мы вносим. Мы согласованы с другими по стоимости".

Дейана: "Очень важным аспектом является также сотрудничество внутри наших маркет-центров между агентами. Мы создаем настоящие связи между агентами: информация о недвижимости и сервис могут свободно передаваться между всеми агентами, вместе с нашими технологическими и цифровыми сервисами. Мы стараемся ускорить процесс. Один из наших целей - сократить средние сроки продажи, быть всегда быстрыми и оперативными. Наша амбиция и желание также заключаются в переопределении стандартов стоимости услуг посредничества в недвижимости, сохраняя тарифы и цены, соответствующие рыночным. Мы можем сделать это благодаря устойчивости нашей маркет-центровой сети с централизованными услугами, что позволяет нам быть всегда устойчивыми и эффективными, вкладывать больше в бизнес и меньше в структуру".

В заключение, каково будущее для профессионалов в сфере недвижимости?

Дейана: "Я имею двадцать пять лет опыта в этой отрасли и могу сказать, что за это время многое изменилось. Неизменным остается доверие, которое возлагается на собеседника. Взаимоотношения очень важны. Изменился, конечно, подход, начальная методология, способы связи с клиентом, способы встречи с ним, способы быть более видимыми. Очень важна тема технологий. В настоящее время компания очень много инвестирует в цифровое, технологическое развитие, в анализ и управление информацией, в анализ статистических данных. Сегодня все это является основой нашей работы, иначе мы не смогли бы быть эффективными и результативными, чтобы предложить услугу нашим агентам посредникам на уровне B2B и агентам посредникам нашим клиентам на уровне B2C".

Агуцци: "Я из финансовой сферы, и у меня есть большая мечта, чтобы наши агенты были консультантами. Я видел замечательные вещи в других странах, такие как аэрофотосъемка здания, этажей с помощью Google Maps и определение цены, стоимости на основе сделок, которые были в зданиях, похожих находящихся рядом. Оценка недвижимости всегда сложна. Для агента это важный тест, и это не просто. Когда у нас будет что-то подобное изысканное с искусственным интеллектом, с данными и компаниями, такими как Google, я думаю, что профессия снова изменится. И