Готовность покупать в Италии выросла в 3,4 раза — что это значит для цен и аренды

Коротко и важно: что сказал отчёт Nomisma

Рынок недвижимости Италии привлёк моё внимание не из-за резкого взлёта цен, а из-за резкого изменения в поведении покупателей. По данным Обсерватории Nomisma за второй квартал 2026 года, готовность покупать выросла с 2,5% в первой половине 2025 года до 8,5% в первой половине 2026 года. Это означает, что спрос активизировался быстрее, чем рост цен — а это редкая комбинация.

В то же время рост цен остаётся умеренным: в первой половине 2026 года цены на вторичное жильё увеличились в среднем на 1,8%, а на новостройки — на 1,4%. Объём сделок по итогам 2026 года ожидается с ростом всего 0,3% по сравнению с 2025 годом, хотя первый квартал показал более сильный подъём — 4,4%.

Мы разберёмся, что эти данные значат для покупателей, инвесторов и тех, кто арендует жильё в Италии.

Текущее положение: умеренный рост цен и активизация спроса

Nomisma описывает рынок как «умеренно растущий», и эта формулировка точна. Цены не скачут, но спрос заметно увеличился.

• Цены: +1,8% (вторичное жильё), +1,4% (новостройки) в 1H 2026.
• Сделки: прогнозный рост 0,3% за 2026 г.; реальный рост в 1 квартале +4,4%.
• Готовность покупать: с 2,5% до 8,5% год-к-году.
• Доля покупок для собственного проживания: ~75% всех сделок.

Мнение: повышение готовности покупать — это признак улучшения доверия населения к рынку и/или изменения условий кредитования и налоговой среды. Мы видим, что основная масса сделок — покупки первого жилья — остаётся доминирующей. Это значит, что большая часть спроса является «реальной» потребностью, а не чисто спекулятивной активностью.

Что это даёт покупателю/инвестору

• Для покупателя, который ищет первый дом, рост спроса означает, что конкуренция может увеличиваться, но ценовые изменения останутся сдержанными. Это шанс приобрести жильё в условиях стабильных цен и более активного рынка.
• Для инвестора рост спроса на покупку может означать конкуренцию за ликвидные объекты; доходность от сдачи в аренду может расти из-за дефицита предложения.

Прогнозы на 2027–2028 годы: осторожный оптимизм и риски

Nomisma ожидает небольшого снижения объёма продаж в 2027 году и последующего восстановления в 2028 году. Это важно для тех, кто планирует покупку с инвестиционными целями.

• 2026: +0,3% сделок по сравнению с 2025.
• 2027: ожидается небольшое снижение продаж.
• 2028: прогнозируется восстановление.

Наш анализ: такие прогнозы говорят о циклическом характере рынка. Если вы рассматриваете покупку на 2–3 года вперёд, стоит учитывать риск временного снижения ликвидности в 2027 году. С другой стороны, текущий рост готовности покупать указывает на то, что падение 2027 года может быть ограниченным.

Арендный рынок: дефицит предложения и рост ставок

Арендный рынок остаётся самым напряжённым сегментом. Nomisma подчёркивает структурный дефицит предложения при увеличении спроса.

• Спрос на аренду вырос на 12% за последние пять лет — это примерно 296 000 домохозяйств.
• Средний рост арендной платы в первой половине года: 3,3% год-к-году.
• Средние городские ставки: €660–€780 в месяц; пик — €1 200 в Милане, Риме и Флоренции.

Что это означает на практике:

• Для арендаторов это прямой сигнал о росте расходов на проживание, особенно в больших городах.
• Для инвесторов в сегменте аренды — аргумент в пользу спроса и потенциального повышения доходности, но при этом учитывайте дефицит качественного предложения и риски длительной пустующей недвижимости.

Я отмечаю личное наблюдение: в городских центрах, где объём предложения ограничен, арендная конкуренция может привести к увеличению требований к залогам и срокам аренды, а также к необходимости улучшать жильё для получения стабильных арендных доходов.

Милан и Рим: два разных тренда

Анализ по городам показывает, что тенденции неравномерны.

• Милан: цены были практически стабильны; новостройки +0,8%, вторичка +0,9%, но арендные ставки снизились на 0,7%.
• Рим: более динамичный рынок; новостройки +1,3%, вторичка +0,9%, аренда +2,9%.

Что это значит:

• Милан показывает признаки замедления спроса на аренду — возможно, из-за пересмотра спроса со стороны арендующих или изменения в деловой активности. Стабильность цен при снижении арендных ставок говорит об аккумулированном предложении, либо о временных коррекциях.
• Рим остаётся сильнее среднего по стране. Здесь и покупатели, и арендаторы активны.

Совет: если вы инвестируете в Милане, уделите внимание микрорайонам и качеству сдаваемого жилья — падение средней арендной ставки создаёт давление на доходность, и для компенсации потребуется улучшение финишной отделки или целевая аренда (короткие сроки, профессиональные арендаторы). В Риме логика обратная — можно рассчитывать на более стабильный арендный спрос, но конкуренция за классические объекты остаётся высокой.

География спроса: рост по всей стране, а не только в столицах

Nomisma отмечает, что спрос «распространился по всей стране», то есть активность покупательского интереса наблюдается не только в крупнейших городах. Это важно, потому что:

• Восстановление региональных центров даёт инвесторам более широкий выбор рынков.
• Рынки меньших городов могут предлагать более высокие входные доходности, но с большей сложностью в ликвидности при перепродаже.

Мы советуем смотреть на сочетание прогнозов локальной занятости, инфраструктурных проектов и туристической привлекательности перед покупкой в регионах.

Практические рекомендации для покупателей и инвесторов

Исходя из данных Nomisma и нашего опыта, даю конкретные рекомендации:

• Оцените цель покупки: собственное проживание или доход от аренды.