Инфляция за квадратный метр - Недвижимость в Черногории - Еженедельник Время

Большинство граждан Черногории, а также тех, кто занимается недвижимостью, считают текущее состояние рынка "нереальным и хаотичным". Это относится больше к аренде жилых помещений, чем к ценам на новостройки, которые продолжают расти. Тем не менее, кажется, что они не достигнут уровня, зафиксированного на черногорском рынке в 2008 году, когда цена за квадратный метр новостройки достигала средней стоимости в 1530 евро, а на лучших местах, особенно на побережье, квартиры продавались по 3000 евро за квадратный метр.

В конце прошлого года средняя цена за квадратный метр новостройки в Черногории составляла 1400 евро, а в столице страны около 1480 евро. Это увеличение на 12 процентов по сравнению с предыдущим годом. По оценкам экспертов, рост цен был обусловлен временным увеличением затрат на строительство, вызванным пандемией COVID-19, инфляцией, агрессией России против Украины и специфическими для Черногории экономическим гражданством и программой "Европа сейчас". Основные строительные материалы значительно подорожали во время пандемии и непосредственно повлияли на цены на квартиры. Хотя в начале прошлого года ситуация стабилизировалась и основные затраты на строительство вернулись к прежним значениям, это не привело к соответствующему снижению цен на жилье.

Согласно январским данным Управления статистики (MONSTAT)

инфляция в Черногории в прошлом году составила 17,2 процента, и самым большим генератором инфляции на месячном уровне был, по словам статистиков, рост аренды жилых помещений. Опыт показывает, что периоды высокой инфляции приводят к росту инвестиций в недвижимость как надежного средства сохранения капитала. В случае с ограниченным предложением это также вызывает дальнейший рост цен на рынке недвижимости. Однако, когда речь идет о средних ценах на жилые помещения, указанных в отчетах Управления статистики, следует отметить, что они существенно отличаются от цен, по которым квартиры действительно предлагаются на рынке. Кроме того, цены на квартиры в туристических проектах, таких как "Луштица", Portonovi и Porto Montenegro, не включаются в средние цены MONSTAT. Несмотря на то, что, с точки зрения статистики, самый большой рост цен на новостройки произошел в столице Черногории, обзор предложений на свободном рынке и в агентствах недвижимости показывает, что самый большой рост все еще происходит в Будве, а подорожание в Подгорице составляет 14 процентов по сравнению с 2019 годом.

Так, например, за 100 000 евро в Ульцине можно купитьквартиру площадью 83 квадратных метра, в Подгорице - 76 квадратных метров, а в Тивте, Которе или Будве - только от 40 до 45 квадратных метров. Другими словами, цены в Тивте составляют около 2500 евро, в то время как в Ульцине можно купить квадратный метр квартиры за 1200 евро. Однако следует отметить, что эти цены в значительной степени завышены из-за замедления темпов продажи. Это также свидетельствует о отсутствии рыночной логики в отношении недвижимости в этой стране.

Рост цен на недвижимость в прошлом году также был вызван

тем, что правительство Черногории продлило программу экономического гражданства на год. Эта программа была запущена в 2019 году правящей Демократической партией социалистов Мило Джукановича и предполагала получение гражданства Черногории на основе инвестиций в какой-либо проект в размере 250 000 евро на севере и 450 000 евро на черногорском побережье. Правительство в техническом мандате Дритана Абазовича недавно заявило, что эта программа принесла Черногории инвестиции в размере 300 миллионов евро и дополнительные 70 миллионов, которые поступили в государственную казну в виде уплаченных сборов. С момента запуска программы экономического гражданства и до ее окончания в конце прошлого года было выдано 807 гражданств, а на момент окончания программы находилось в процессе рассмотрения еще 787 заявок. Осталось, чтобы специальная правительственная группа определила правовую основу для работы с этими проектами. Большинство тех, кто получил черногорский паспорт по этой программе, - россияне, затем китайцы, а также граждане США и Ливана. Люди, которые получили право на черногорское гражданство в рамках этой программы, представляют 31 страну.

Почти две трети гражданств были выданы после смены партии ДПС, то есть во время правления премьер-министра Здравка Кривокапича и Дритана Абазовича. Экономическое гражданство особенно изменило ситуацию на севере Черногории, где рынок недвижимости практически не существовал. Благодаря условиям программы произошли значительные инвестиции в Жабляк и Колашин, что повысило стоимость квадратного метра, а в планируемых кондо-отелях в Колашине цены значительно выше, чем на остальном рынке.

По данным Центрального банка, граждане и компании купили в прошлом году, с января по октябрь, недвижимость в Черногории на сумму 370 миллионов евро. Однако интересно, что уже не русские являются самыми активными покупателями недвижимости в Черногории. В прошлом году немецкие граждане и компании вышли на первое место с инвестициями в размере 57 миллионов евро. Русские потратили на это 50 миллионов, а граждане и компании из Сербии инвестировали 42 миллиона евро.

Несмотря на то, что цена новостроек в Черногории почти достигла максимума

установленного в 2008 году, увеличение инвестиций не привело к значительному росту продажи, что в определенный момент стабилизировало бы рынок и привело к стагнации цен. Продажи замедлились из-за резкого роста арендных платежей. Поэтому владельцы, вместо продажи, без колебаний предпочитают сдавать жилье в аренду. Если учесть, что, например, ежемесячная арендная плата за качественную трехкомнатную квартиру в Подгорице достигла цены за квадратный метр новостройки, простой расчет показывает, что инвестиция в квартиру площадью 80 квадратных метров может окупиться за семь лет аренды по текущим ценам. Такой возврат инвестиций желателен даже в более прибыльных отраслях экономики. На такой рост аренды в первую очередь повлиял прирост беженцев из Украины и России. Эксперты агентств недвижимости утверждают, что только за первые несколько месяцев войны в Украине и прибытия богатых беженцев стоимость аренды квартир выросла на 50-100 процентов на определенных местах и для роскошных квартир.

Владельцы квартир, кроме того, обычно требуют предоплату полугодовой аренды. С другой стороны, введение санкций против России привело к изменению поведения российских граждан. Они больше не покупают недвижимость, потому что не могут оплатить ее по банковскому счету, а если им удалось привезти деньги наличными, продавцы, как правило, не принимают такой способ торговли, потому что не могут внести деньги на свой счет без подтверждения их происхождения. Это привело к дальнейшему росту арендных платежей за жилье.

По данным Министерства внутренних дел, к концу прошлого декабря в Черногории находилось 80 000 иностранных граждан, из них немногим более 30 000 постоянно проживают. Согласно этому источнику, в прошлом году было выдано 27 000 разрешений на временное проживание и работу. Число российских граждан превысило 14 000, а по официальным данным запрос на разрешение подали 7419 граждан Украины, 6663 из них получили временную защиту. Правительство предоставило им разрешение на проживание до одного года с правом на медицинское обслуживание, образование и работу. Здесь, конечно, следует учесть, что иностранцы в 2022 году основали более 7000 коммерческих организаций в Черногории. По данным Таможенной службы, российские граждане основали близко 4000 таких организаций, что в семь раз больше, чем в 2021 году. Большинство из них работают в сфере информационных технологий и креативной индустрии и говорят о намерении задержаться на длительный срок. В настоящее время, например, в Подгорице студии сдаются по цене от 230 до 300 евро, однокомнатные квартиры - от 350 до 600, двухкомнатные - от 500 до 1000 евро. Аналогичная ситуация и на черногорском побережье.

Программа "Европа сейчас" правительства Здравка Кривокапича

значительно повысила платежеспособность населения и побудила их решить вопрос с жильем, благодаря также лучшим условиям кредитования. Однако влияние