Зарубежная недвижимость
Блог
Инфляция за квадратный метр - Недвижимость в Черногории - Еженедельник Время

Инфляция за квадратный метр - Недвижимость в Черногории - Еженедельник Время

Инфляция за квадратный метр - Недвижимость в Черногории - Еженедельник Время

Большинство граждан Черногории, а также тех, кто занимается недвижимостью, считают текущее состояние рынка "нереальным и хаотичным". Это относится больше к аренде жилых помещений, чем к ценам на новостройки, которые продолжают расти. Тем не менее, кажется, что они не достигнут уровня, зафиксированного на черногорском рынке в 2008 году, когда цена за квадратный метр новостройки достигала средней стоимости в 1530 евро, а на лучших местах, особенно на побережье, квартиры продавались по 3000 евро за квадратный метр.

В конце прошлого года средняя цена за квадратный метр новостройки в Черногории составляла 1400 евро, а в столице страны около 1480 евро. Это увеличение на 12 процентов по сравнению с предыдущим годом. По оценкам экспертов, рост цен был обусловлен временным увеличением затрат на строительство, вызванным пандемией COVID-19, инфляцией, агрессией России против Украины и специфическими для Черногории экономическим гражданством и программой "Европа сейчас". Основные строительные материалы значительно подорожали во время пандемии и непосредственно повлияли на цены на квартиры. Хотя в начале прошлого года ситуация стабилизировалась и основные затраты на строительство вернулись к прежним значениям, это не привело к соответствующему снижению цен на жилье.

Согласно январским данным Управления статистики (MONSTAT)

инфляция в Черногории в прошлом году составила 17,2 процента, и самым большим генератором инфляции на месячном уровне был, по словам статистиков, рост аренды жилых помещений. Опыт показывает, что периоды высокой инфляции приводят к росту инвестиций в недвижимость как надежного средства сохранения капитала. В случае с ограниченным предложением это также вызывает дальнейший рост цен на рынке недвижимости. Однако, когда речь идет о средних ценах на жилые помещения, указанных в отчетах Управления статистики, следует отметить, что они существенно отличаются от цен, по которым квартиры действительно предлагаются на рынке. Кроме того, цены на квартиры в туристических проектах, таких как "Луштица", Portonovi и Porto Montenegro, не включаются в средние цены MONSTAT. Несмотря на то, что, с точки зрения статистики, самый большой рост цен на новостройки произошел в столице Черногории, обзор предложений на свободном рынке и в агентствахнедвижимости показывает, что самый большой рост все еще происходит в Будве, а подорожание в Подгорице составляет 14 процентов по сравнению с 2019 годом.

Так, например, за 100 000 евро в Ульцине можно купитьквартиру площадью 83 квадратных метра, в Подгорице - 76 квадратных метров, а в Тивте, Которе или Будве - только от 40 до 45 квадратных метров. Другими словами, цены в Тивте составляют около 2500 евро, в то время как в Ульцине можно купить квадратный метр квартиры за 1200 евро. Однако следует отметить, что эти цены в значительной степени завышены из-за замедления темпов продажи. Это также свидетельствует о отсутствии рыночной логики в отношении недвижимости в этой стране.

Рост цен на недвижимость в прошлом году также был вызван

тем, что правительство Черногории продлило программу экономического гражданства на год. Эта программа была запущена в 2019 году правящей Демократической партией социалистов Мило Джукановича и предполагала получение гражданства Черногории на основе инвестиций в какой-либо проект в размере 250 000 евро на севере и 450 000 евро на черногорском побережье. Правительство в техническом мандате Дритана Абазовича недавно заявило, что эта программа принесла Черногории инвестиции в размере 300 миллионов евро и дополнительные 70 миллионов, которые поступили в государственную казну в виде уплаченных сборов. С момента запуска программы экономического гражданства и до ее окончания в конце прошлого года было выдано 807 гражданств, а на момент окончания программы находилось в процессе рассмотрения еще 787 заявок. Осталось, чтобы специальная правительственная группа определила правовую основу для работы с этими проектами. Большинство тех, кто получил черногорский паспорт по этой программе, - россияне, затем китайцы, а также граждане США и Ливана. Люди, которые получили право на черногорское гражданство в рамках этой программы, представляют 31 страну.

Почти две трети гражданств были выданы после смены партии ДПС, то есть во время правления премьер-министра Здравка Кривокапича и Дритана Абазовича. Экономическое гражданство особенно изменило ситуацию на севере Черногории, где рынок недвижимости практически не существовал. Благодаря условиям программы произошли значительные инвестиции в Жабляк и Колашин, что повысило стоимость квадратного метра, а в планируемых кондо-отелях в Колашине цены значительно выше, чем на остальном рынке.

Рекомендуемая недвижимость
Купить квартиру в Черногории 150000€

Продажа квартиры в Будве 159 423 $

2 спальни

1 санузел

78 м²

Купить квартиру в Черногории 105000€

Продажа квартиры в Петроваце с видом на море 111 596 $

1 спальня

53 м²

Купить квартиру в Черногории 214000€

Продажа квартиры в Бечичах с видом на море 227 444 $

2 спальни

61 м²

Купить квартиру в Черногории 248000€

Продажа квартиры в Петроваце с видом на море 263 579 $

3 спальни

120 м²

Купить квартиру в Черногории 248000€

Продажа квартиры в Петроваце с видом на море 263 579 $

3 спальни

167 м²

Купить квартиру в Черногории 830000€

Продажа квартиры в Бечичах с видом на море 882 142 $

6 спален

300 м²

Конечно, помимо экономического гражданства, значительным стимулом для иностранных инвесторов после 2009 года было решение правительства о том, что иностранные граждане могут быть владельцами земельных участков площадью до 5000 квадратных метров. Ранее они могли быть владельцами недвижимости, но не земельных участков, на которых они находятся.

По данным Центрального банка, граждане и компании купили в прошлом году, с января по октябрь, недвижимость в Черногории на сумму 370 миллионов евро. Однако интересно, что уже не русские являются самыми активными покупателями недвижимости в Черногории. В прошлом году немецкие граждане и компании вышли на первое место с инвестициями в размере 57 миллионов евро. Русские потратили на это 50 миллионов, а граждане и компании из Сербии инвестировали 42 миллиона евро.

Несмотря на то, что цена новостроек в Черногории почти достигла максимума

установленного в 2008 году, увеличение инвестиций не привело к значительному росту продажи, что в определенный момент стабилизировало бы рынок и привело к стагнации цен. Продажи замедлились из-за резкого роста арендных платежей. Поэтому владельцы, вместо продажи, без колебаний предпочитают сдавать жилье в аренду. Если учесть, что, например, ежемесячная арендная плата за качественную трехкомнатную квартиру в Подгорице достигла цены за квадратный метр новостройки, простой расчет показывает, что инвестиция в квартиру площадью 80 квадратных метров может окупиться за семь лет аренды по текущим ценам. Такой возврат инвестиций желателен даже в более прибыльных отраслях экономики. На такой рост аренды в первую очередь повлиял прирост беженцев из Украины и России. Эксперты агентствнедвижимости утверждают, что только за первые несколько месяцев войны в Украине и прибытия богатых беженцев стоимость аренды квартир выросла на 50-100 процентов на определенных местах и для роскошных квартир.

Владельцы квартир, кроме того, обычно требуют предоплату полугодовой аренды. С другой стороны, введение санкций против России привело к изменению поведения российских граждан. Они больше не покупают недвижимость, потому что не могут оплатить ее по банковскому счету, а если им удалось привезти деньги наличными, продавцы, как правило, не принимают такой способ торговли, потому что не могут внести деньги на свой счет без подтверждения их происхождения. Это привело к дальнейшему росту арендных платежей за жилье.

По данным Министерства внутренних дел, к концу прошлого декабря в Черногории находилось 80 000 иностранных граждан, из них немногим более 30 000 постоянно проживают. Согласно этому источнику, в прошлом году было выдано 27 000 разрешений на временное проживание и работу. Число российских граждан превысило 14 000, а по официальным данным запрос на разрешение подали 7419 граждан Украины, 6663 из них получили временную защиту. Правительство предоставило им разрешение на проживание до одного года с правом на медицинское обслуживание, образование и работу. Здесь, конечно, следует учесть, что иностранцы в 2022 году основали более 7000 коммерческих организаций в Черногории. По данным Таможенной службы, российские граждане основали близко 4000 таких организаций, что в семь раз больше, чем в 2021 году. Большинство из них работают в сфере информационных технологий и креативной индустрии и говорят о намерении задержаться на длительный срок. В настоящее время, например, в Подгорице студии сдаются по цене от 230 до 300 евро, однокомнатные квартиры - от 350 до 600, двухкомнатные - от 500 до 1000 евро. Аналогичная ситуация и на черногорском побережье.

Программа "Европа сейчас" правительства Здравка Кривокапича

значительно повысила платежеспособность населения и побудила их решить вопрос с жильем, благодаря также лучшим условиям кредитования. Однако влияние

Комментарий

Подпишитесь на новостную рассылку от Hatamatata.ru!

Я соглашаюсь с правилами обработки персональных данных и конфиденциальности Hatamatata