Где в мире опасность создания имущественных пузырей?

Увеличение инфляции и процентных ставок по всему миру за последние два года привело к резкому снижению дисбалансов на рынках недвижимости глобальных финансовых центров, согласно UBS Global Real Estate Bubble Index 2023. В этом году только два города - Цюрих и Токио - остаются в категории "рыночной пузырь" риска. Португалия не была включена в исследование, но несколько национальных игроков исключают это сценарий для страны, поскольку ограниченное предложение жилья по-прежнему не отвечает существующему спросу. Швейцарский банк UBS проанализировал цены на жилую недвижимость в 25 крупных городах мира. С середины 2022 года до середины 2023 года реальные цены на дома в городах снизились в среднем на 5% - и вероятно, будут продолжаться снижение цен. По словам швейцарского банка, резкое снижение дисбалансов обусловлено не только снижением цен на жилье, но и сокращением доходов (из-за роста инфляции) и ростом арендных платежей.

Снижение цен на жилье во всем мире

Низкие затраты на финансирование были «жизненной силой» глобальных рынков недвижимости в последнее десятилетие, «поднимая цены на жилье на рекордные высоты», говорится в исследовании UBS. Однако резкое прекращение периода низких (и даже отрицательных) процентных ставок "подорвало карточный домик". В среднем во всех городах, в прошлом году, цены на жилье, скорректированные по инфляции, снизились наиболее резко с мирового финансового кризиса 2008 года. Города, которые в последние три года хотя бы один раз были классифицированы в зоне риска рыночного пузыря, показали еще более сильное снижение средних цен. Тем не менее, влияние повышенных процентных ставок сильно различается в разных городах, при этом коррекция цен также зависит от нескольких других факторов.

"По сравнению с серединой 2022 года, цены на самом деле на 5% ниже сейчас. В среднем города потеряли большую часть реального роста цен, достигнутого во время пандемии, и теперь приближаются к уровню середины 2020 года", - прокомментировал Клаудио Сапутелли, руководитель департамента недвижимости управления глобального богатства UBS.

Риск в Цюрихе и Токио

Цены на жилье в Цюрихе продолжают расти в 2023 году, хотя и медленнее, чем в предыдущие годы. Покупатели жилой недвижимости сейчас платят на 40% больше, чем десять лет назад. Это значение значительно превышает среднее значение для страны и является более сильным, чем рост арендных платежей, который составил почти 12% с 2013 года. Соотношение между ценами на покупку и арендой остается несбалансированным, особенно учитывая повышенные процентные ставки. "Рынок по-прежнему находится в зоне риска рыночного пузыря", - говорит банк.

Дисбалансы на рынке недвижимости в Токио продолжали расти, превращая город из недооцененного в регион риска рыночного пузыря за последние 20 лет в отличие от остальной части страны. Цены на недвижимость продолжают расти почти два десятилетия, оторванные от остальной части страны, поддерживаемые привлекательными условиями финансирования и ростом населения. Хотя рост доходов не смог держать шаг с ростом цен и ипотечных ставок - которые умеренно возросли - в последние кварталы, динамика номинальных цен на жилье не ослабла.

Европа, Азия и Америка: выделяющиеся города

Гонконг постоянно находится в зоне риска рыночного пузыря с первого издания этого исследования. "После падения на 7% с середины 2022 года до середины 2023 года, цены на жилье, скорректированные по инфляции, в Гонконге вернулись к уровню, виденному в последний раз в 2017 году. В целом, мы сейчас видим, что город находится в зоне переоценки", - говорится в исследовании.

Во Франкфурте и Торонто - двух городах с самыми высокими рисками в прошлогоднем издании - реальные цены снизились на 15% за последние четыре квартала. Высокие оценки рынка и относительно короткие сроки ипотеки также оказали сильное давление на цены в Стокгольме и в меньшей степени в Сиднее, Лондоне и Ванкувере. В отличие от этого, в Мадриде, Нью-Йорке и Сан-Паулу - городах с умеренными оценками риска до настоящего времени - реальные цены на жилье продолжали умеренно расти.

Реальные цены на жилье на рынке Лондона снижаются с момента Brexit в 2016 году. Несмотря на структурный дефицит предложения, цены остаются ниже среднего уровня по стране. В отсутствие сильного международного спроса, цены на жилье продолжают оказывать давление, поскольку местная доступность находится на самом низком уровне с 2007 года из-за высоких процентных ставок.

В Амстердаме цены снизились на 14% - самый сильный годовой спад с 1980-х годов.

Цены на жилье в Майами продолжают расти быстрее, чем в среднем по стране. Уровень цен более чем удвоился за последние 10 лет. Город является главным бенефициаром роста привлекательности городов "Солнечного пояса" в США.

"Американский рынок недвижимости Манхэттена в значительной степени оправился от пандемии", говорится в исследовании UBS. В 2021 и 2022 годах рынок недвижимости Манхэттена сильно возродился по мере постепенного снятия ограничений и возвращения людей в город. "Поскольку предложение структурно ограничено и, что еще важнее, рынок не находился в зоне риска пузыря, резкий рост процентных ставок оказал ограниченное влияние на местные цены на жилье. С середины 2022 года по середину 2023 года цены на продажу выросли более чем на 3% с учетом инфляции и погасили все потери, накопленные во время пандемии. В целом рынок недвижимости Манхэттена находится в значительной степени переоцененным и ожидается, что он останется стабильным на данный момент, по мнению исследования.

Цены в Дубае растут с 2021 года и выросли на 15% с середины 2022 года до середины 2023 года, что является наиболее высокой темпом роста среди всех городов, проанализированных в исследовании. Рост цен в роскошном сегменте был еще более сильным. Город привлекает инвесторов в недвижимость со всего мира. "Новая программа виз с более гибкими требованиями к проживанию для богатых и квалифицированных лиц, отсутствие налогообложения физических лиц и раннее снятие ограничений на путешествия во время пандемии стимулировали иммиграцию", отмечает швейцарский банк. Кроме того, благодаря более высоким ценам на сырье, Дубай показал сильный экономический рост и рост доходов семей с 2021 года, превысив другие города. "В результате объемы жилых сделок выросли, достигнув исторических максимумов. Однако цены, скорректированные по инфляции, находятся примерно на 25% ниже пика 2014 года", - объясняет UBS.

Ситуация в Португалии: отсутствие предложения отталкивает от сценария пузыря

Призрак пузыря на рынке недвижимости нависает над Португалией уже несколько лет. Но правда в том, что участники рынка продолжают отвергать этот сценарий, поскольку предложение жилья остается ограниченным. И даже если спрос замедлится (количество сделок уже сокращается, согласно последним данным Национального института статистики), то можно ожидать стабилизации цен и увеличения сроков продажи - то есть продажа недвижимости будет занимать больше времени. Кроме того, банки имеют более строгие условия, чем в прошлом, что означает, что риск невыполнения обязательств также снижен.

Антониу Рамалью, бывший генеральный директор Novo Banco, полностью исключает эту возможность, несмотря на то, что цены на жилье в последние годы стремительно выросли. На саммите Portugal Real Estate Summit он подчеркнул, что "Португалия не имеет и никогда не будет иметь пузыря на рынке недвижимости". Кроме того, рынок труда остается стабильным, и спрос на жилье по-прежнему значительно превышает предложение жилья (в отличие от кризиса на рынке недвижимости в 2008 году, когда было больше строительства, чем покупателей). По словам менеджера, "рост цен не был связан с увеличением задолженности семей".

В интервью для idealista/news, экономистка Вера Гувейя Баррос анализирует жилой рынок в Португалии и также объясняет, почему она считает, что мы не сталкиваемся с явлением спекуляции на рынке недвижимости. "Много говорится о спекуляции на рынке недвижимости, и было бы хорошо понять, что такое спекуляция. Когда у меня есть недвижимость, спекулятивный пузырь, у меня есть рост