Арендодателю: возможно ли выселение жильца и сдача квартиры новому арендатору?

Вопрос: Я планирую продать свой таунхаус в Дубае в четвертом квартале 2024 года за 2,4 миллиона дирхам ($ 653,505). Я отправил своему арендатору уведомление о выселении за 12 месяцев по электронной почте. Если я не смогу продать свою собственность после того, как арендатор выселится, могу ли я снова сдавать ее в аренду в последующие месяцы? На форумах говорят, что владелец недвижимости не может снова сдавать свою собственность в аренду в течение двух лет, если причина выселения - продажа. Это правда? Закон кажется довольно несправедливым в пользу арендаторов. ГМ, Дубай

Ответ: Учитывая, что вы отправили вашему арендатору уведомление о выселении на 12 месяцев с целью продажи, а затем не продали собственность, ваш путь действий довольно прост. Если вы хотите снова сдать собственность в аренду, вы должны предложить старому арендатору преимущественное право. Другими словами, вам нужно предложить собственность обратно оригинальному арендатору на тех же условиях и сроках, как раньше. Если они откажутся или больше не захотят переезжать, им нужно подтвердить это письменно, после чего вы можете снова сдать в аренду кому угодно, так как у вас сейчас есть письмо о без возражений от уходящего арендатора. Если вы просто сдасте собственность в аренду без согласия предыдущего арендатора, они могут подать на вас в суд по обвинению в несправедливом выселении, и вам придется выплатить компенсацию, равную годовой арендной плате, арендатору. Согласно Закону № 33 от 2008 года, если вы выселяете арендатора с целью заселения самих себя или близкого родственника первой степени, вы не можете сдавать собственность в аренду в течение двух лет. Когда есть нарушение правила продажи собственности, закон молчит об этом.

Вопрос: У меня есть вопрос о правах владельцев недвижимости после сноса здания. Является ли возобновление здания ответственностью ассоциации собственников недвижимости? Каков будет статус прав владельцев после сноса здания?

Ответ: Ваш вопрос интересен, но требует уточнения в двух аспектах. Ответ будет зависеть от того, является ли здание собственностью с правом собственности или арендной собственностью.

Право собственности предоставляет индивидуальному лицу физическую собственность и землю, на которой она построена. Арендная собственность означает, что у индивидуального лица есть физическое право собственности, но нет права на землю, на которой оно построено.

Во втором случае обычно предлагается срок в 99 лет владельцу недвижимости, после чего сама квартира переходит в собственность владельца земли. Другими словами, владелец квартиры теряет право на недвижимость.

Начнем с случая права собственности. Если здание находится в таком состоянии, что требует сноса или восстановления, в первую очередь должно быть получено согласие муниципалитета на это решение. Однако владельцы физических единиц сохраняют контроль над будущим зданием и его строительством, так как они также являются владельцами земли. Обычно создается ассоциация собственников для управления этим процессом вперед, независимо от того, будет ли здание восстановлено или участок будет продан.

В случае арендной собственности то же самое применимо к владельцам отдельных квартир. У них будет право голоса в том, будет ли здание восстановлено или участок будет продан. Однако стоимость их отдельных квартир будет уменьшаться по мере уменьшения срока аренды до нуля.

Марио Вольпи является директором по продажам в AX Capital. Он работает в сфере недвижимости уже 39 лет в Лондоне и Дубае. Высказанное мнение не представляет собой юридической консультации и предоставляется только для информации. Пожалуйста, отправляйте свои вопросы на адрес m.volpi@axcapital.ae. Обновлено: 16 ноября 2023 года, 4:00 утра.