81,3% иностранцев в Кашкайше: куда идут инвесторы по недвижимости в Португалии 2026

Быстрый ввод: почему это важно для покупателей и инвесторов

Если вы рассматриваете покупку жилья в Европе, имейте в виду: недвижимость Португалии не монолитна — опыт покупки и инвестиционная логика сильно зависят от региона. Новое исследование Engel & Völkers Market Report Portugal 2025–2026 показывает, что международный спрос концентрируется в отдельных курортных зонах, тогда как крупные города и внутренние районы привлекают иные группы покупателей.

Мы прошли через данные и отобрали то, что важно знать при выборе региона, типе объекта и стратегии выхода на рынок. В этом тексте — цифры, карты предпочтений иностранных покупателей и конкретные советы для тех, кто собирается покупать для жизни или сдачи в аренду.

Основные цифры и общая картина рынка

Engel & Völkers фиксирует сильную региональную сегментацию спроса. Ключевые факты из отчёта:

• В Кашкайше доля международных покупателей 81,3%.
• В центральной части Алгарве (Квинта-ду-Лаго, Вале-ду-Лобу) доля международных покупателей около 80%.
• В Виламуре иностранцы составляют 75% покупателей.
• В Порту иностранные покупатели — 27%, из которых лидируют американцы.
• В Вила-Нова-ди-Гая доля иностранцев 33%.
• Регион Оэште показал большинство иностранных сделок — 55%.
• В Минью британцы составляют 95% иностранных инвесторов.

Эти цифры говорят о том, что «международный рынок» в Португалии распределён неравномерно: если вам нужна ликвидность среди иностранцев и туристов, это не весь берег Атлантики, а отдельные точки.

Кашкайш и Лиссабонская береговая зона: элитный спрос и семейные покупатели

Кашкайш и соседний Эшторил продолжают оставаться магнитом для зарубежных семей и состоятельных покупателей. В отчёте Engel & Völkers описано, что в Кашкайше 81,3% сделок приходятся на иностранцев, среди которых особенно часто всплывают:

• Бразильцы
• Россияне
• Граждане США

Почему это важно:

• Для инвестора: высокая доля международных покупателей даёт хорошую базу для краткосрочной аренды и продаж на вторичном рынке. Закладывая цену, стоит учитывать спрос на sea-view апартаменты и виллы в закрытых комплексах.
• Для покупателя, переезжающего на ПМЖ: в таких районах легче найти англо- и русскоязычные сервисы, международные школы и сообщества.

Что мы советуем:

• Сравнивайте предложения в старых комплексах и новых проектах по стоимости содержания (condominium fees) и налоговой нагрузке.
• Проверяйте наличие разрешений на реконструкцию и статус объектов по кадастру: в районах с высокой платёжеспособностью частые перепланировки и проекты реновации меняют ликвидность.

Алгарве: курорты с высокой долей иностранцев и восточная альтернатива

Алгарве остаётся самым интернациональным побережьем Португалии. В отчёте выделены три кластера:

• Quinta do Lago и Vale do Lobo — около 80% иностранных покупателей; преимущественно граждане Великобритании, Ирландии, Германии, Бельгии и Нидерландов.
• Vilamoura — 75% иностранных покупателей; лидеры — немцы, голландцы и бельгийцы.
• Восточный Алгарве (Тавира, Ольян, Риа-Формоза) — цены существенно ниже центральной и западной частей; привлекает инвесторов с долгосрочной перспективой.

Что это означает для инвесторов и покупателей:

• Курортные районы центрального Алгарве предлагают выстроенный продукт для туристической и сезонной аренды: марина, гольф и сервисы премиум-класса.
• Восточная часть предлагает более «ценовую экспозицию»: здесь есть пространство для роста цен, но и запрос на длительное владение.

Мы отмечаем:

• Если ваша стратегия — краткосрочная аренда, ищите объекты в треугольнике Vilamoura–Albufeira–Lagos.
• Для долгосрочной капитализации стоит присмотреться к Тавире и Ольяну: цена входа ниже, конкуренция среди международных покупателей меньше.

Порту, Вила-Нова-ди-Гая и Восточный Порту: городская альтернатива Лиссабону

Порту остаётся преимущественно внутренним рынком: 73% покупок — за португальцами, иностранцы составляют 27%. Среди них лидируют американцы, затем французы и испанцы. В Вила-Нова-ди-Гая доля иностранных покупателей выше — 33%.

Особенности городского рынка:

• В Порту цены ниже лиссабонских, при этом наблюдается хорошая динамика роста.
• Исторический центр остаётся наиболее востребованным сегментом у международных инвесторов; районы Cedofeita, Bonfim, Miragaia и Vitória часто фигурируют в списках желаемых локаций.
• Восточные районы Порту, такие как Кампанья и Лорделу, а также Матошиньюш, получают внимание из-за регенерации и расширения метрополитена.

Что это значит для покупателей:

• Городская недвижимость подходит тем, кто планирует сдачу посуточно туристам и деловым гостям, но нужно учитывать строгие требования к лицензированию краткосрочной аренды в муниципалитетах.
• Районы с регенерацией дают шанс на рост капитала, но требуют тщательной проверки планов развития и инфраструктуры.

Оэште и Минью: внутренние рынки с сильной иностранной составляющей

Отчёт выделяет Оэште, где иностранная доля продаж составляет 55%. Рядом с Лиссабоном, с комфортной транспортной доступностью, этот регион привлекает покупателей, которые ищут сочетание доступной цены и качества жизни; главные иностранные группы — американцы, французы и немцы.

Минью выделяется за счёт однородной иностранной аудитории: 95% иностранных инвесторов в регионе — британцы. Они чаще всего покупают дома и ориентируются на качество жизни, исторические города и природу.

Практическая выгода:

• Для покупателей, ориентированных на доступную цену входа и семейные дома, эти регионы предлагают выгодные опции.
• Для инвесторов, рассчитывающих на международную аренду, важно учесть, что профиль международного гостя здесь более однороден и сезонность может отличаться от побережья.

Другие зоны с инвестиционным потенциалом

Engel & Völkers отмечает несколько дополнительных точек интереса:

• Лиссабонские прибрежные районы: Алкантара, Белен и Ажуда — места, где последние годы шли публичные и частные инвестиции и где ещё сохраняется потенциал роста.
• Альтернативные столичные районы: Алваладе, Кампу-ди-Урики и Аморейраш — более доступные по цене варианты с положительной динамикой.
• Зоны в полчаса от Лиссабона: Алмаду, Сетубал и полуостров Сетубал — притягивают тех, кто хочет быть рядом с столицей, но платить меньше.
• Восточный Порту и Матошиньюш — за счёт метро и близости аэропорта они становятся всё более привлекательными.
• Побережье Алентежу (Компортa, Мелидеш, Вила-Нова-ди-Милфонтеш, Замбужейра-ду-Мар), Мадейра (Фуншал) и Сан-Мигел в Азорах — регионы с разной степенью ликвидности и потенциала роста.

Мы считаем, что эти районы подходят тем инвесторам, которые готовы смотреть на рынок дольше одного цикла, готовы анализировать локальные регуляции и региональные тренды.

Практические советы: как выбирать регион и тип объекта

Из опыта работы с покупателями и по данным отчёта, даём конкретные рекомендации:

• Определите цель покупки:

  • Для постоянного проживания выбирайте районы с развитой инфраструктурой, международными школами и медициной (Кашкайш, Лиссабонские пригороды).
  • Для сезонной/краткосрочной аренды ищите центры туристического спроса (центральный Алгарве, Виламура, Порту по историческому центру).
  • Для долгосрочного прироста капитала обращайте внимание на зоны регенерации и менее переоценённые прибрежные районы (Оэште, Восточный Порту, Алентежу).

• Работайте с локальным юристом и лицензированным агентом: различия в процедурах регистрации, налоговых декларациях и сертификации объектов (включая разрешения для краткосрочной аренды) критичны.

• Проверьте кадастр и историю права собственности: в Португалии буквы и записи в registo predial определяют юридическую прозрачность сделки.

• Оцените эксплуатационные расходы и налоговую нагрузку: коммунальные платежи, налог на имущество (IMI) и налоги на доход от аренды влияют на рентабельность.

Риски и моменты для осторожности

Рынок привлекателен, но есть ограничения и риски, о которых нельзя забывать:

• Региональная волатильность.