20% офисов США не заняты. Банкротство WeWork усугубит эту проблему.

Америка столкнулась с огромным количеством пустых офисов. Теперь некоторые офисы рискуют потерять WeWork, которая имеет более 600 филиалов в крупных городах.

В понедельник WeWork подала заявление о банкротстве по главе 11, и будущее этой компании непредсказуемо.

WeWork заявила, что планирует прекратить аренду некоторых своих помещений в США. Это банкротство WeWork повысит финансовое давление на коммерческих арендодателей, которые сдали значительные части своих офисных зданий этой компании, говорят эксперты.

Офисные арендодатели в течение многих лет спешили сдавать помещения WeWork, считая гибкие рабочие пространства будущим офисной жизни. Но эти ставки оказались неудачными, и некоторым собственникам недвижимости пришлось брать кредиты для выживания.

По данным компании по коммерческой недвижимости Trepp, около 270 миллиардов долларов коммерческих ипотечных кредитов, выданных банками, должны погаситься в 2023 году.

Банкротство WeWork происходит в то время, когда более пятой части офисов в США остаются пустыми, согласно отчету коммерческого гиганта в сфере недвижимости JLL. Утрата WeWork приведет к увеличению числа свободных помещений, возможно, приведет к снижению арендной платы для арендаторов, что означает меньше денег для некоторых собственников недвижимости, которые уже борются с выплатой долгов при высоких процентных ставках, говорят эксперты по коммерческой недвижимости.

В худшем случае это может привести к дефолту арендодателей по кредитам или ипотекам, что может затронуть банковскую систему более широко и негативно сказаться на налоговых доходах городов.

"Офисные объекты, уже испытывающие финансовые трудности и снижение стоимости, теперь столкнутся с потенциальным новым потоком неожиданных вакансий", - заявила экономист Moody's Эрменгарда Жабир во вторник.

Банкротство может повлечь за собой цепную реакцию на более мелкие и средние банки, у которых есть задолженности арендодателей, заставляя их затягивать кредиты для домов и бизнесменов и вызывая беспокойство инвесторов относительно состояния финансовой системы. Обрушение Silicon Valley Bank и Signature Bank еще в начале этого года вызвало опасения относительно экспозиции банков к серьезно пострадавшей коммерческой недвижимости. По оценке Goldman Sachs, 55% коммерческих ипотечных кредитов в США находятся на остатке банковских балансов.

Это также может повлиять на муниципальные правительства, которые полагаются на налоги с коммерческой недвижимости для предоставления услуг, что может привести к сокращению бюджета. Например, в Нью-Йорке офисная недвижимость составляет 21% налоговых поступлений.

"Банкротство WeWork - это сильный удар по офисному рынку, особенно учитывая, что рынок находился в глубокой беде", - сказал профессор недвижимости Колумбийской бизнес-школы Стейн Ван Ньювербург. "Это еще одна серьезная проблема, с которой должен столкнуться офисный рынок".

Он сказал, что ни один арендатор не может определить судьбу офисного рынка, но "если говорить о влиянии одного арендатора, то это был бы WeWork".

Офисы в Нью-Йорке, Сан-Франциско и Бостоне окажутся в самом сложном положении после банкротства WeWork, говорят эксперты.

В Нью-Йорке, где раньше WeWork была крупнейшим корпоративным арендатором офисов, активные аренды WeWork сосредоточены в старых зданиях "Class B". Эти офисы уже считались менее привлекательными для потенциальных арендаторов по сравнению с новыми активами "Class A". В среднем возраст зданий "Class B" WeWork составляет 96 лет, тогда как здания "Class A" - 48 лет. По данным реалт-маркетинговой фирмы CompStak, около 65% арендных отношений WeWork находятся в объектах класса В, в сравнении с 30% в объектах класса А.

"Большая экспозиция WeWork к зданиям класса В не идеальна для нью-йоркского офисного рынка, поскольку многие участники рынка беспокоятся о старении офисных помещений и снижении спроса в этом же классе зданий", - сказала директор по разведке недвижимости компании CompStak Эли Бауманн.

В зданиях класса В в Нью-Йорке, например, средний размер покупки для новых сделок сократился на 36% по сравнению с 2019 годом. Арендная плата WeWork в этих зданиях также была выше, чем в остальных сделках, поэтому арендодатели не могут легко компенсировать упущенную арендную плату у других арендаторов.

Коммерческая недвижимость сильно пострадала от пандемии, поскольку все меньше людей возвращалось в офисы и тратило деньги в центральных районах городов. Компании сократили свои офисные площади и пересмотрели арендные платежи. Резкий рост процентных ставок за последний год оказался болезненным для этого сектора, поскольку покупка коммерческих зданий обычно финансируется большими кредитами.

"Это последний неудачный случай после года роста процентных ставок и высокого уровня долговых обязательств", - сказала Бауманн.

Арендодатели будут искать новых арендаторов вместо WeWork, вероятно, по более низкой арендной плате, но некоторые могут не суметь заполнить освободившиеся помещения WeWork.

"Поскольку многие из их аренд относятся к зданиям класса В, где, как правило, спрос слабее, у арендодателей может быть сложно заполнить это пространство", - сказала она.

Другие собственники будут пытаться переделать свои здания под альтернативные цели, такие, как здравоохранение, высшее образование или апартаменты. Но конверсия сложна, потому что некоторые здания не подходят для новых квартир или не соответствуют требованиям регулирования.

"Нет так много отличных вариантов", - сказал Ван Ньювербург из Колумбийской бизнес-школы. "Я ожидаю, что здания класса В и С окажутся непригодными до тех пор, пока они не пройдут банкротство и не будут выкуплены за копейки".