Снижается ли риск возникновения ценовых пузырей на рынке недвижимости в 2023 году?

Анализ ценовых пузырей на рынке недвижимости

Согласно последнему исследованию UBS Global Real Estate Bubble Index 2023, которое посвящено анализу потенциала формирования ценовых пузырей на рынке недвижимости в крупнейших мегаполисах мира, отмечается заметный спад тенденций к завышению стоимости активов. Для начала, давайте разберемся, каковы же признаки ценового пузыря в сфере недвижимости.

Это понятие подразумевает неадекватную оценку стоимости активов, и установить наличие или отсутствие такого явления можно будет лишь по его разрушительным последствиям. Ценовые пузыри являют собой циклический феномен. К основным чертам данного явления относятся резкий рост цен, не подкрепленный экономическими показателями.

• Увеличение стоимости жилья, не соответствующее реальному росту доходов населения.
• Действующие уровни арендной платы.
• Избыток предложений на рынке из-за чрезмерного возведения новых объектов.
• Увеличение объемов ипотечного кредитования.

Когда на рынке образуется такой пузырь, он подвержен риску разорения, что приводит к резкому падению спроса и последующему снижению цен.

Методология исследования

Методология исследования включает в себя множество факторов, указывающих на потенциальные риски переоцененности на рынке недвижимости в 25 крупных городах планеты. Специалисты UBS проводят анализ таких аспектов, как:

• Соотношение цен на жилье и получаемых с него доходов.
• Арендные ставки и стоимость жилья.
• Динамика соотношения ипотечного кредитования и валового внутреннего продукта (ВВП).
• Анализ строительной активности в экономиках этих городов.

Города, где индекс превышает значение 1,5, считаются подверженными риску формирования пузырей на рынке недвижимости.

Текущая ситуация на рынке

Согласно последним данным UBS, в этом году наблюдается снижение дисбаланса на рынке жилья. На данный момент лишь два города остаются в категории риска с переоцененной недвижимостью: Цюрих и Токио.

В 2022 году ситуация была более опасной, так как девять городов входили в зону перегрева:

• Ванкувер
• Торонто
• Амстердам
• Франкфурт
• Мюнхен
• Цюрих
• Тель-Авив
• Токио
• Гонконг

Некоторые рынки, такие как Торонто, Франкфурт, Мюнхен, Гонконг, Ванкувер, Амстердам и Тель-Авив, которые раньше находились в зоне риска, теперь перешли в категорию относительной безопасности. В этих городах недвижимость все еще может считаться переоцененной, однако вероятность возникновения пузыря значительно снизилась. Эта информация будет полезна для инвесторов, стремящихся понять текущее состояние рынка и составить свои планы на будущее.

Оценка рисков на рынках жилья в 2023 году

В 2023 году эксперты осуществили оценку рисков на рынках жилья в различных мегаполисах. С одной стороны, представили индексы риска для каждого отдельного города, а с другой – динамику изменения реальных цен на жилую недвижимость во втором квартале 2023 года по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года.

Интересно, что такие города, как Майами, Женева, Лос-Анджелес, Лондон, Стокгольм, Париж и Сидней, продолжают находиться на уровне переоцененности жилья. В итоге 14 городов попали в "желтую зону", что указывает на то, что в этих местах ситуация не является чрезмерно рискованной, тем не менее, цены не совпадают со справедливой рыночной стоимостью.

Города с адекватными ценами на жилье

Среди городов, где стоимость жилья можно считать адекватной, выделяются девять основных:

• Милан, Италия
• Нью-Йорк, США
• Сингапур
• Мадрид, Испания
• Бостон, США
• Сан-Франциско, США
• Дубай, ОАЭ
• Сан-Паулу, Бразилия
• Варшава, Польша

Особенности рынка недвижимости в Дубае

Дубай заслуживает особого внимания, поскольку, согласно статистическим данным, за последние два года он стал притягательным для российских инвесторов. Цены в этом привлекательном эмиратском городе стабильно увеличиваются, причем темпы роста достигают двузначных процентов. Швейцарские аналитики не видят рисков, связанных с данной тенденцией.

Уровень доходов местных жителей растет быстрее, чем в других городах из рассматриваемого списка, что делает рынок аренды недвижимости в Дубае очень активным. При этом стоимость жилья, скорректированная с учетом инфляции, все еще примерно на 25% ниже, чем в пиковые времена 2014 года.

Ключевые выводы исследования

Что касается основных результатов данного исследования, то заметно, что за последние два года резкий рост инфляции и процентов по кредитам способствовал существенному сокращению дисбалансов на рынках жилья крупных мировых финцентров.

Заключение

В заключение, важно отметить, что результаты отчета UBS Global Real Estate Bubble Index 2023 ясно демонстрируют изменения в глобальном рынке недвижимости. Похоже, что динамика цен на жилье в крупнейших городах мира наконец замедляется, что вызывает определенный оптимизм среди аналитиков и инвесторов. Несмотря на цикличный характер ценовых пузырей и все известные риски, связанные с переоценкой активов, мы видим, что в текущих условиях только два города, Цюрих и Токио, остаются подвержены серьезному риску.

Факторы изменений на рынке

Рост инфляции и процентных ставок, похоже, сыграли ключевую роль в уменьшении дисбалансов на рынках жилья. Важно учитывать, что предыдущие переоцененные рынки, такие как Торонто и Франкфурт, теперь потихоньку выходят из зоны риска. Это изменение является положительным знаком для будущего рынка недвижимости, поскольку оно может способствовать более здоровой экономической среде.

Вызовы, которые остаются

Тем не менее, за расслабленным состоянием действительно следует следить. Несмотря на общий оптимизм, многие люди по-прежнему испытывают трудности с доступностью жилья, особенно квалифицированные работники в сфере услуг. Цены на жилье, остающиеся значительно ниже уровня до пандемии, в сочетании с ростом ипотечных ставок, создают сложный ландшафт для будущих инвестиций.

Выводы

В заключение, хотя мы можем наблюдать позитивные изменения, я рекомендую оставаться бдительными и внимательно анализировать рынок недвижимости. Учитывая его цикличность и множество факторов, влияющих на ценообразование, понимание текущих тенденций и прогнозов будет критически важным для всех, кто планирует инвестировать в этот сектор в будущем.