Почему семейная пара из Прибалтики инвестирует в недвижимость в Австрии?

Инвестиции в недвижимость: новый шаг Елены и Богдана

Супружеская пара, проживающая в Прибалтике, Елена и Богдан, приняла важное решение инвестировать в недвижимость на популярных курортах Европы. Это шаг позволил им сформировать инвестиционный "портфель" и эффективно защитить свои финансы от возможных экономических изменений. В недавнем интервью, которое они предоставили нашему изданию, они поделились информацией о своей новой покупке — комфортабельных апартаментах в Капруне, Австрия.

Почему выбор пал на зарубежнуюнедвижимость?

— Почему вы решили инвестировать в зарубежнуюнедвижимость? — был задан вопрос. — У нашей семьи есть давняя традиция: на протяжении более десяти лет мы проводим зимние каникулы в австрийских Альпах. Нам всегда нравилось арендовать апартаменты, а не останавливаться в отелях. Когда-либо мы задумались, что те апартаменты, которые мы арендуем, принадлежат кому-то, кто получает доход от их сдачи туристам, как мы. В конечном итоге, мы пришли к мысли, что будет разумно приобрести собственную недвижимость для отдыха, которая будет приносить доход, когда мы не находимся в ней.

Первый опыт или новый этап?

— Является ли это вашей первой сделкой с недвижимостью? — спросили мы их. — Нет, это далеко не первая сделка такого рода для нас. Примерно пять лет назад мы начали создавать наш "портфель" доходной недвижимости. Инвестирование в объекты, расположенные в экономически стабильных странах, косметически не только помогает сохранить деньги, но и дает возможность получать пассивный доход с минимальными усилиями с нашей стороны.

Предыдущие инвестиции и выбор Австрии

— В какие объекты вы уже инвестировали и почему выбрали именно Австрию в этот раз? — продолжили мы разговор. — У нас есть уже несколько объектов в Эстонии, Хорватии и Великобритании. Австрия считается одной из самых безопасных стран в Европе. К тому же, мы обожаем местные Альпы и ценим их великолепную природу, вкусную кухню и богатую культуру. Горнолыжные курорты Австрии предлагают необычайное сочетание прекрасных природных ландшафтов и современных удобств — это действительно привлекательно.

Выбор между туристическими апартаментами и городскими квартирами

— Вы целенаправленно искали апартаменты для туристов или также рассматривали городские квартиры? — на это мы поинтересовались. — В нашем "портфеле" уже имеются разные объекты, потому что мы считаем, что диверсификация рисков является важной стратегией. Именно поэтому мы анализируем все возможные варианты. На наш взгляд, туристические апартаменты в Австрии, особенно в Капруне, представляют собой интересные инвестиционные возможности. В итоге, мы истинные любители лыжного спорта, и нам приятно получать доход от аренды апартаментов в известных туристических зонах, а также использовать все преимущества местной инфраструктуры, приезжая в Австрию на зимний отдых и останавливаясь в своей новой недвижимости.

Исследование других курортов для инвестиций

— Какие курорты помимо Капруна вы также исследовали для инвестиций? — спросили мы их. — Именно Капрун — наш любимый горнолыжный курорт в Зальцбурге, и поэтому мы решили остановиться именно здесь. Мы надеемся, что наша новая покупка станет не только источником дохода, но и местом, где мы сможем прекрасно проводить зимние дни и наслаждаться временем с семьей.

Поиск недвижимости в Австрии

Недавно, наткнувшись на объявление о продаже недвижимости в одном из живописных районов на специализированном веб-сайте, мы пришли к выводу, что заинтересованы в приобретении апартаментов, расположенных в центре посёлка и поблизости от подъёмника. Это решение стало для нас настоящим импульсом к действию.

Изучение альтернативных вариантов

Однако наши партнёры из Австрии предложили несколько альтернатив, среди которых мы решили исследовать ряд объектов в окрестностях Зальцбурга: такие места, как Цель-ам-Зее, Брамберг и Нойкирхен, а затем продолжили нашу поездку в Тироль. Каждое из увиденных мест отличалось своей прелестью, но проект в Капруне привлёк наше внимание своим уникальным местоположением.

Критерии выбора

При выборе главное внимание мы уделяли продолжительности активного сезона на курорте:

• Благодаря близости ледника Кицштайнхорн, здесь есть возможность наслаждаться лыжами и сноубордом почти круглый год.
• Для любителей летнего досуга предусмотрены различные активности: гольф, велосипедные маршруты, пешеходные прогулки и многие другие развлечения.

Это создает постоянный интерес к местной недвижимости.

Рекомендации по курортам

Если вам интересны курорты австрийских Альп, рекомендуем ознакомиться с путеводителем "Горнолыжные курорты Австрии: жильё как для жизни, так и для инвестиций".

Сложности в поисках

Появились ли у нас сложности в поисках идеального объекта? Какие аспекты стали для нас определяющими в процессе выбора? Мы рассматривали только ликвидные варианты в чудесных локациях, находящихся на популярных международных курортах.

Надежная управляющая компания

Учитывая наш загруженный график, не представлялось возможным постоянно мониторить состояние недвижимости самостоятельно, поэтому для нас имела первостепенное значение надежная управляющая компания. Она должна была организовать взаимодействие, которое не потребует от нас дополнительных временных и финансовых затрат. Кроме того, сам проект должен быть новым, чтобы в течение долгих лет нам не пришлось беспокоиться о ремонтах и дополнительных вложениях.

Статус проектов

Стоит отметить, что подобные проекты в австрийских Альпах можно найти только на стадии строительства. Если речь идет об уже завершённом объекте, где осталось лишь несколько квартир, необходимо тщательно оценивать детали:

• Нередко оказывается, что вид из окон не самый лучший.
• Цена завышена.
• Здание удалено от ключевых объектов инфраструктуры.

Таким образом, если вы стремитесь получить наилучшие предложения, скорее всего, вам придётся рассматривать только новые жилые комплексы, востребованные на основе проектных планов и ценовых листов. Апартаменты с таким удобным расположением, как наша квартира в Капруне, действительно являются исключением. В большинстве случаев все доступные участки земли рядом с подъёмниками и городской инфраструктурой уже застроены.

Выбор Елены и Богдана

Елена и Богдан решили приобрести апартаменты в комплексе с зоной для оздоровления, где предусмотрены сауны и парные. В итоге мы остановили свой выбор на проекте, который представляет собой классический апарт-отель, идеально соответствующий нашим запросам и ожиданиям. Теперь мы можем с уверенностью наслаждаться всеми прелестями жизни в этом удивительном месте.

Удобства комплекса

В этом жилом комплексе предусмотрены различные удобства, включая ресепшен и высококачественную велнес-зону с сауной и паровой баней. Здесь также имеются вспомогательные помещения, такие как подземная парковка и место для хранения спортивного инвентаря, например, лыж.

На первом этаже расположился отличный ресторан, которому принадлежит застройщик и который арендуется отдельно от квартир. Это создает для нас определенные преимущества, так как мы, как инвесторы, не получаем доходы от работы ресторана, но и не несем расходов, связанных с его обслуживанием.

Роль управляющей компании

Что касается управляющей компании, ее роль в нашем проекте очень важна. Данная компания несет ответственность за управление и общее функционирование комплекса. Интересно, что застройщик и управляющая организация являются одним и тем же юридическим лицом, что дает нам уверенность в их взаимодействии и понимании потребностей проекта.

Упомянутая компания, расположенная в Целль-ам-Зее, уже успешно справляется с управлением несколькими апарт-отелями в этом регионе. Мы с партнерами провели ознакомительную поездку в несколько из них, чтобы оценить возможные форматы и особенности нашего собственного проекта.

Введение в процесс покупки недвижимости в Австрии

Вопросы касательно процесса сделки по покупке недвижимости в Австрии были для нас весьма актуальными. Мы интересовались, столкнулись ли мы с какими-либо трудностями при открытии счета, оформлении самой сделки и регистрации права на имущество? Наш первый опыт приобретения объектов недвижимости в этой стране стал настоящим открытием, так как мы обнаружили, насколько он отличается от аналогичных процедур в других странах Европы.

Спрос и предложение на рынке недвижимости

Особенно удивительным оказался тот факт, что спрос на апартаменты для туристов в курортных зонах Зальцбурга значительно превышает предложение на рынке. Наши апартаменты располагались в отеле, строительство которого еще только намечалось, а участок, предназначенный под застройку, был занят старыми постройками, снос которых еще не был запланирован. На тот момент застройщик не смог предоставить подтверждение о передаче земли в кадастре.

Начало процесса продажи

Тем не менее, уже в ноябре 2014 года застройщик показал проект будущего гостиничного комплекса и начал активно продавать апартаменты. К январю 2015 года количество свободных апартаментов значительно сократилось, и их осталось всего около четверти от общего числа. Накануне нашего визита мы определились с выбором двух объектов, которые имели схожую планировку и стоимость, чтобы на месте оценить, какой из них больше подходит нам.

Сложности с выбором объектов

Однако, по приезду через неделю, мы узнали, что один из рассматриваемых вариантов уже был куплен, а второй находился на этапе почти завершенной сделки с британским инвестором, который хотя и не подписал предварительное соглашение, но близился к этому.

Рынок недвижимости и необходимость быстрой реакции

В условиях, когда количество заинтересованных покупателей превышает предложение, требуется мгновенная реакция. Принцип прост:

• Кто первый подписывает договор, тот и получит желаемую недвижимость.
• Все вопросы, связанные с оформлением ипотеки, пониманием налоговых последствий и выбором подходящей схемы приобретения, должны решаться заранее, до начала осмотров объектов.

Подготовка документов

Мы заранее обсудили данные моменты с нашими консультантами и австрийскими партнерами, которые помогли нам подобрать три варианта финансирования от местных банков.

После тщательного анализа представленных предложений мы выбрали наиболее выгодные условия и в короткие сроки собрали необходимую документацию. В пакет документов входили и финансовые документы нашей компании, от имени которой проводилась покупка.

Финансовые условия сделки

Банк согласился принять нашу квартиру в качестве залога и предоставил половину суммы, необходимой для покупки, под процентную ставку в 2% годовых на срок 20 лет. Следует отметить, что ситуация на австрийском рынке недвижимости характеризуется высокой конкурентоспособностью, что требует быстрой реакции от покупателей. Решения нужно принимать оперативно — кто подписывает контракт первым, тот и становится владельцем.

Преодоление вызовов после получения кредита

Но это было только начало, поскольку после получения кредита нас ожидали новые испытания. Нам пришлось буквально «бороться» за квартиру, так как конкуренция была крайне жесткой, и мы должны были приложить значительные усилия для успешного завершения сделки. Мы тщательно анализировали все возможные риски и продолжаем наблюдать за всеми новыми предложениями, чтобы не упустить свой шанс в этом активном и быстро развивающемся сегменте рынка недвижимости.

Благодарим наших партнёров за их неизменную поддержку: они организовали встречу в офисе застройщика и помогли с оформлением необходимых документации, что позволило нам одними из первых подписать предложение на покупку. Стоит отметить, что окончательный договор купли-продажи был подготовлен юристами и подписан сторонами только через полгода, в июле 2015 года, после чего строительные работы и начались.

К тому моменту практически все квартиры в проекте были уже проданы, и по нашим данным, оставалось лишь два дорогостоящих пентхауса. Если взглянуть на ситуацию со стороны, можно подумать, что мы рисковали, подписывая предложение без проекта договора и на этапе, когда строительство ещё не стартовало. Однако мы следили за опытными инвесторами, которые не боятся подписывать такие документы на ранней стадии. Мы осознавали, что, если позволим себе задержку, то рискуем упустить отличное предложение.

Минимизация рисков

Теперь мы уверены: риски при приобретении недвижимого имущества на этапе строительства в Австрии в значительной степени снижены.

• Во-первых, мы не делали предоплату, что добавило нам уровень уверенности: если бы сделка не состоялась по вине продавца, то наши потери ограничились бы лишь потерей времени.
• Качество стройки в Австрии находится на высоком уровне: платежи осуществляются поэтапно, и за соблюдением всех норм следит доверенное лицо, действующее в качестве официального представителя.

В результате, наш отель был построен и сдан в эксплуатацию в строго установленные сроки, и в начале декабря 2016 года мы смогли заселиться в наши новые апартаменты, расположенные в центре Капруна. Застройщик организовал замечательное событие, пригласив всех инвесторов на два дня в курортный город, чтобы они смогли посетить свои апартаменты и оценить качество выполненных работ.

Мы заметили несколько небольших недочётов в оборудовании, которые были быстро зафиксированы и устранены. В настоящее время наши апартаменты успешно сдаются туристам, и единственное, о чём мы жалеем, так это о том, что не приобрели больше объектов в данном комплексе.

Оформление недвижимости для нерезидентов

Можно ли было оформить недвижимость для нерезидента ЕС без австрийского вида на жительство? На этот вопрос сложно дать однозначный ответ, так как покупка была оформлена на компанию, зарегистрированную в ЕС, основным владельцем которой является гражданин ЕС. При таком подходе процесс оформления проходит так же, как и для граждан Австрии.

Налоговые льготы при покупке

Существуют ли налоговые льготы при покупке таких апартаментов (возврат НДС, возможность «второй прописки»)? Налоговые органы Австрии признали нашу модель аренды профессиональной, в отличие от категории любительской, когда инвестор использует жильё большую часть года, или когда расходы за долгий срок превышают доходы от аренды.

Налоговые льготы и возможности

Мы воспользовались налоговыми льготами, что дало нам возможность вернуть 20% НДС от стоимости покупки нашей квартиры, а также гаража и мебели. Однако мы не можем зарегистрировать «вторую прописку» в данной квартире, так как ее кадастровый статус ограничивает это, поскольку подразумевается использование в туристических целях.

Характеристики квартиры

Что касается характеристик квартиры, то она включает три комнаты, среди которых особое внимание занимает просторная кухня-гостиная. Две остальные комнаты отведены для сна и в общей сложности могут вмещать до шести человек.

Также в наличии имеются две ванные комнаты, одна из которых оборудована сауной, что является дополнительным преимуществом для зимнего отдыха. Приблизительная общая площадь квартиры составляет около 83 квадратных метров.

Кроме того, стоит отметить, что предусмотрены два входа, что позволяет разделить пространство на две зоны и получить отдельное помещение с собственным санузлом.

Изменения в проекте и выбор мебели

При покупке недвижимости на начальной стадии строительства нам удалось согласовать с архитектором все желаемые изменения в проекте. Мы самостоятельно выбрали мебель, что позволило создать интерьер, соответствующий нашим предпочтениям.

Из окон, выходящих на южную и восточную стороны, открывается великолепный вид на традиционные дома региона и живописные горные пейзажи.

Планы на будущее

Что касается наших будущих планов, мы сейчас определяем, сколько времени в году мы хотели бы проводить в этой квартире. У нас нет ограничений по срокам проживания в рамках аренды, однако финансовые учреждения накладывают свои условия.

Важно учитывать, что если владелец использует туристическую недвижимость более пяти недель в год, он переводится в другую категорию, что может привести к потере права на возврат НДС. Мы можем планировать свое проживание на срок до двух недель, за полгода или за две недели, если выбранные нами даты свободны от туристов. В это время мы не генерируем доход от аренды и обязаны покрывать расходы на содержание квартиры, такие как уборка и различные услуги.

Стратегия инвестиций

В будущем мы намерены продолжить инвестиции в австрийскую недвижимость. Мы выбрали стратегию, основанную на диверсификации, чтобы избежать рисков, связанных с вложением всего капитала в один проект.

Это дает возможность вкладывать деньги в различные объекты, расположенные в известных и популярных туристических зонах. Мы пришли к выводу, что такая стратегия более эффективна, чем сосредоточение всех средств в одном устаревшем отеле, который требует больших финансовых вложений на ремонт и занимает много времени для управления, особенно в условиях незнакомого бизнеса.

Такой подход позволяет минимизировать риски, связанные с конкретными местоположениями и особенностями ведения бизнеса.

Заключение

В заключение своего рассказа о приобретении недвижимости в Австрии, хотел бы подчеркнуть, что для нас, как для семейной пары, это не просто инвестиция, но и возможность создать уютное пространство для семейного отдыха. Мы понимаем, что недвижимость — это долговременный актив, который не только защищает наши сбережения от экономических рисков, но и приносит стабильный доход.

Капрун стал для нас уникальным местом, где сбываются наши мечты о комфортном зимнем отдыхе в окружении потрясающих альпийских пейзажей. Мы уверены, что наш выбор был продиктован не только любовью к этому курорту, но и осознанным стремлением диверсифицировать портфель активов, что в современных условиях является разумным шагом.

Преимущества приобретения недвижимости в Австрии

• Создание уютного пространства для семейного отдыха.
• Защита сбережений от экономических рисков.
• Стабильный доход от аренды.
• Уникальные альпийские пейзажи, которые вдохновляют на отдых.

Для нас крайне важно иметь возможность наслаждаться отдыхом в нашей собственной квартире, когда мы решаем провести время в горах, а также получать доход от аренды в остальное время. Мы верим, что такая форма инвестирования становится все более актуальной, особенно в условиях нестабильной экономики.

Советы для тех, кто думает о покупке недвижимости за границей

• Не бойтесь рисков, но всегда изучайте рынок.
• Выбирайте ликвидные объекты в хороших локациях.
• Обязательно привлекайте профессионалов, чтобы минимизировать свои хлопоты и переживания.

Мы рады нашему выбору и с нетерпением ждем новых горизонтов, которые откроются перед нами благодаря нашей инвестиции в австрийскую недвижимость. Надеемся, что наш опыт вдохновит других на подобные шаги в направлении создания комфортной и прибыльной среды для жизни и отдыха.