Почему инвестировать в доходные дома в Германии выгодно?

Дохо́дный дом, который также может называться многоквартирным домом (mehrfamilienhaus, mfh), представляет собой структуру, включающую в себя несколько отделенных квартир, предназначенных для долгосрочной аренды, с периодом аренды, который может составлять от полугода до многих лет. В отличие от апарт-отелей, такие объекты не предлагают гостиничные услуги. Подобные здания зачастую принадлежат одному владельцу, но встречаются и случаи их совместной собственности несколькими физическими или юридическими лицами.

Управление доходными домами

Управление доходным домом может проводиться как самим владельцем, так и специализированными компаниями, профессионально занимающимися этой областью недвижимости. В Германии функционирует множество агентств, которые фокусируются на управлении такими объектами, например, компания Moll & Moll. Инвестирование в доходные дома в Германии имеет множество плюсов: среди них стабильный экономический рост, что делает Германию одной из самых экономически устойчивых стран в Европе.

Спрос на аренду

Спрос на аренду жилплощади остается высоким: более половины населения страны, а именно 57%, предпочитают арендовать квартиры, а не их приобретать. В связи с этим спрос на доходные дома также велик, так как они составляют около 30% общего жилого фонда Германии. Законы, регулирующие аренду, четко прописаны, что придает прозрачности и защищенности в отношениях между владельцами и арендаторами.

Стабильность доходов

Так же стоит отметить высокую стабильность доходов: средний срок проживания в арендованной квартире в Германии составляет приблизительно 12 лет. Кроме того, рентабельность таких объектов увеличивается темпами, превышающими инфляцию, что создает положительные ожидания для инвесторов. Занятость квартир, сданных в аренду, колеблется от 90 до 100%, что означает, что большинство домов постоянно заселены.

Способы инвестирования

Что касается способов инвестирования в жилую недвижимость в Германии, выделяют три основных направления:

• Приобретение одной или нескольких квартир для дальнейшей аренды;
• Становление владельцем доходного дома;
• Вложение в паи фондов недвижимости, специализирующихся на таких объектов.

В условиях сопоставимого капитала, инвесторы зачастую выбирают между покупкой целого доходного дома и набором квартир, исходя из факторов, таких как местоположение и потенциальный доход от аренды.

Мнение эксперта

По словам Михаила Эпштейна, эксперта в области недвижимости из компании Epstein Immobilien, «если объект располагается в удачном районе, но его доходность принимает невысокие показатели, более разумным решением будет приобретение всего здания. Создавая свою собственную комбинацию квартир при ограниченном бюджете, но с высокой доходностью и увеличенными рисками, целесообразнее вложиться в отдельные квартиры. В таких условиях продажа одной или двух квартир оказывается более быстрой и простой, чем у целого доходного дома». Например, в центре Дюссельдорфа, где рентабельность находится в пределах 4-5%, местные жители составляют основную массу арендаторов, а не иммигранты, поэтому более целесообразно рассматривать покупку целого здания. В то время как в городах, таких как Вупперталь, Дортмунд, Дуисбург или Эссен, высокая доходность и низкая ликвидность местных объектов делают более разумным выбором приобретение отдельных квартир.

Риски для владельцев доходной недвижимости в миграционных городах

В городах с большой численностью мигрантов владельцы недвижимости, приносящей доход, сталкиваются с новыми вызовами. Например, когда в здании поселяются беженцы из стран с неразвитыми экономиками, это может привести к тому, что другие арендаторы захотят покинуть жилье. В итоге собственник теряет арендный доход и сталкивается с трудностями при поиске новых жильцов.

Выбор характеристик недвижимости

При выборе характеристик для приобретения недвижимости инвестор ориентируется на свои цели. Если главная задача – это защита своего капитала, то правильным решением станет покупка объектов с низким уровнем доходности в районах, обладающих высокой ликвидностью.

Для тех, кто стремится к быстрому доходу и возврату вложенных средств, наиболее удачным вариантом станет приобретение одной или нескольких квартир в менее ликвидных районах, где есть возможность получения значительной доходности, как сообщает Михаил Эпштейн.

Рекомендации по пассивному инвестированию

Георгий Качмазов, управляющий директор компании .ru, рекомендует для пассивного инвестирования, акцентируя внимание на сохранении капитала и минимизации временных затрат на управление, вкладывать средства в жилые квартиры для аренды. Он считает, что доходность таких квартир обычно немного ниже, чем у доходных домов, но при этом временные затраты на их управление существенно меньшие.

Кроме того, квартиры, как правило, отличаются большей ликвидностью, что облегчает их дальнейшую продажу.

Продажа доходных домов

Александр Орденат, менеджер по продажам компании Epstein Immobilien, отмечает, что доходный дом может быть продан как единое целое или же разделен на отдельные квартиры. Процесс разделения может вызывать дополнительные расходы на нотариальные услуги и оценку, однако в большинстве случаев цена за квадратный метр в отдельных единицах превышает стоимость всего здания.

Важно учитывать, что согласно законодательству Германии арендаторы имеют право на выкуп квартиры, если она зарегистрирована как отдельный объект, тогда как выкуп в неразделенном доме невозможен.

Новые доходные дома и их привлекательность

Новые доходные дома также привлекают внимание многих инвесторов, благодаря пятилетней гарантии от застройщика. Этот период позволяет устранить строительные недостатки, если таковые будут выявлены. На данный момент рынок демонстрирует высокий спрос как на только что строящиеся объекты, так и на комплекты квартир в новостройках, расположенных в центрах городов.

Общие тенденции на рынке доходных домов в Германии

Рынок доходных домов в Германии сейчас находится в фазе активного роста. За последние месяцы возросло количество инвесторов, входящих в эту область. Чаще всего частные лица инвестируют в объекты, стоимость которых не превышает 2,5 миллиона евро, в то время как более крупные компании интересуются покупкой зданий, оцененная стоимость которых превышает 5 миллионов евро.

По информации компании CBRE, в 2014 году общий объем инвестиций в доходные дома в Германии составил 13,3 миллиарда евро. Этот показатель включает портфельные инвестиции, которые охватывают более 50 квартир.

Обзор инвестиций в недвижимость в Германии

В 2013 году объем инвестиций в недвижимость в Германии составил 13,8 миллиарда евро, что стало самым высоким показателем с 2009 года, когда начался финансовый кризис. Этот результат превзошел данные 2009-2011 годов, что внушает оптимизм относительно будущих тенденций. Прогнозы на 2015 год также предвещали дальнейший рост инвестиций.

На данный момент рынок в большинстве своем контролируется местными инвесторами, которые занимают около 80% общего количества сделок, однако иноземные участники, особенно из Австрии и Швейцарии, тоже проявляют активность.

Цены на жилую недвижимость

В последние годы наблюдается значительный рост цен на жилую недвижимость. Например, согласно статистическим данным, в 2011 году цена квадратного метра жилья в Берлине составляла 1 404 евро, а к 2014 году она увеличилась до 2 191 евро. Стоимость объектов жилья варьируется в зависимости от их географического расположения и потенциальной доходности от аренды.

Инвесторы, желающие приобрести объекты в востребованных регионах, готовы платить сумму, превышающую годовой арендный доход в 20 раз. В менее популярных городах этот коэффициент составляет 11-12. Примером может служить продажа недвижимости в гамбургском районе Бармбек, где объект ушел за 1,2 миллиона евро, что в 18 раз выше ожиданий по арендной прибыли за первый год.

Вопросы инвестиционной привлекательности

Возникает вопрос, стоит ли вкладываться в подобные объекты. Германия как страна для вложений не всегда гарантирует высокую доходность в краткосрочной перспективе. Основные мотивации для покупки недвижимости заключаются в стремлении сохранить капитал и повысить личный статус.

Общая доходность от инвестиций формируется из двух частей:

• арендной доходности,
• прироста капитала.

Критичным фактором для этих показателей является как конкретное месторасположение, так и общее экономическое развитие региона.

Мнение эксперта

Александр Орденат подчеркивает, что арендная доходность не должна рассматриваться как единственный показатель. Например, в небольшом городке квадратура квартиры стоимостью 20 тысяч евро может обеспечивать доходность на уровне 10% в год, однако после учета управленческих расходов и налогов эта цифра может значительно снизиться, приводя к практически нулевому доходу.

Напротив, в Дюссельдорфе, несмотря на более низкую рентабельность, владельцы недвижимости выигрывают благодаря высокой ликвидности и росту цен. Таким образом, если недвижимость будет перепродана через три года, ее стоимость может заметно вырасти по сравнению с первоначальной.

Статистика по доходности

Согласно данным компании CBRE, в IV квартале 2014 года средняя доходность жилой недвижимости в Германии составила 4,26%. В зависимости от региона, арендный доход колебался от 4% до 7% в год. Это означает, что при стабильных арендных ставках объект окупится инвестору лишь по истечении 20 лет. Однако с ростом цен на аренду срок возврата инвестиций может сократиться.

Мюнхен: сложная ситуация с рентабельностью

В Мюнхене, который является самым дорогим городом Германии с точки зрения жилья, годовая рентабельность редко превышает 5,5%. Порой этот показатель падает до 2-2,9%, подчеркивая сложность инвестирования в недвижимость на немецком рынке, где акцент теперь смещается на будущие капиталовложения, а не только на текущие доходы.

Инвестиционная привлекательность Баварии

Недвижимость в Баварии привлекает большое внимание среди инвесторов благодаря своему потенциалу роста цен, особенно в Мюнхене. Согласно недавним исследованиям, в период с 2011 по 2014 годы стоимость жилых площадей в этом мегаполисе увеличилась почти на 50%, поднимаясь с 3706 до 5433 евро за квадратный метр.

Пример успешной продажи

Например, весной 2011 года на Максимилианштрассе был продан доходный дом, цена которого более чем в 30 раз превышала годовой доход от аренды, и это не вызвало у покупателей никаких сомнений. Михаэль Шлаттерер, представитель компании CBRE, утверждает, что подобные объекты недвижимости всегда будут в спросе:

Рынок менее крупных населённых пунктов

В менее крупных городах, напротив, доходность от инвестиций может быть значительно выше среднего уровня.

Сокращение населения и состояние рынка недвижимости

В некоторых регионах страны наблюдается сокращение численности населения и спад развития промышленности. Одним из таких мест является область Саар, где инвестиции в доходную недвижимость становятся нецелесообразными.

Цены на жилье в Восточной и Западной Германии

В Восточной Германии цены на жилье заметно ниже, чем в западной части. Например, в престижных районах Дрездена стоимость доходного дома составляет в среднем 1 930 евро за квадратный метр, а в Лейпциге — 1 570 евро. Для сравнения, в центральной части Берлина цены на аналогичные объекты могут достигать 2 980 евро за квадратный метр.

А вот в западных землях условия совершенно иные. В элитных районах Мюнхена стоимость жилья варьируется от 4 600 до 16 000 евро за квадратный метр. В Дюссельдорфе средняя цена составляет до 3 170 евро за квадратный метр, а во Франкфурте — до 3 830 евро.

Статистика сделок на рынке доходной недвижимости в 2013 году

Если обратиться к статистике сделок на рынке доходной недвижимости в 2013 году, то в Берлине было зарегистрировано 1 516 сделок, где цены на объекты варьировались от 1 120 до 2 980 евро за квадратный метр. Арендные ставки в престижных локациях колебались от 12 до 23 евро за квадратный метр в месяц, что обеспечивало доходность от 4,9% до 5,9%.

• Бремен: 288 сделок, диапазон цен от 800 до 2 340 евро за квадратный метр, арендные ставки от 9 до 13 евро, доходность от 6,2% до 7,9%.
• Гамбург: 411 сделок, цены от 1 450 до 3 500 евро, доходность от 4,9% до 5,9%.
• Дрезден: 381 сделка, цены от 890 до 1 930 евро и доходность от 5,6% до 6,5%.
• Дюссельдорф: 390 сделок, цены от 1 125 до 3 170 евро, доходность от 5,3% до 6,3%.
• Кёльн: 592 сделки, аренда от 1 090 до 2 980 евро, доходность от 5% до 6,2%.
• Лейпциг: 794 сделки, цены от 620 до 1 570 евро, доходность от 6,3% до 7,7%.
• Мюнхен: 171 сделка, цены от 2 100 до 16 000 евро, доходность от 4% до 5,5%.
• Франкфурт: 318 сделок, цены от 1 360 до 3 830 евро, доходность от 5% до 6,1%.
• Штутгарт: 140 сделок, цены от 1 560 до 3 300 евро, доходность от 5,5% до 6%.

Тенденции на рынке аренды

Интересно, что в 2012 году, покупая многоквартирные дома, большинство инвесторов выбрали именно Берлин. В этом городе арендные ставки показывают стабильный рост: в 2010 году аренда находилась в диапазоне от 8,5 до 16 евро за квадратный метр в месяц, а к 2014 году — от 12 до 23 евро.

Однокомнатные квартиры на окраинах сдаются за 200–300 евро в месяц, в то время как в центре аренда достигает 700–1 000 евро. Только за первую половину 2013 года население Берлина увеличилось на 19 000 человек.

Рынок доходной недвижимости в Берлине

Согласно сведениям компании Engel & Völkers, в 2013 году Берлин занял лидирующие позиции по стоимости проданных объектов доходной недвижимости, общая сумма составила 3,8 миллиарда евро за 1 516 сделок. Одна из причин такого успеха Берлина заключается в нехватке предложения на рынке недвижимости в столице Баварии.

Рекомендации для инвесторов

Эксперты рекомендуют приобретение доходных домов на рынках с устойчивыми арендными ставками. Как указывает Али Арнаут, руководитель Engel & Völkers, становится крайне важно предугадывать перспективы будущего дохода от инвестиций. Ключевым аспектом является правильный выбор города и района для вложений.

Рекомендуется ориентироваться на места с развивающейся экономикой, растущими арендными ценами и стабильным спросом на недвижимость. Подходящие регионы характеризуются увеличением численности населения и отсутствием масштабных строительных проектов, что создает благоприятные условия для инвестирования.

Вложение в недвижимость

Вложение денег в недвижимость становится для инвесторов важным шагом, поскольку они стараются свести к минимуму возможные опасности. Эксперт банка Berenberg Кристиан Виттке сообщает, что наименьшая вероятность возникновения проблем наблюдается в наиболее популярных районах, таких как Пренцлауэр-Берг в Берлине и Фалькенрид в Гамбурге. В этих местах аренда помещений всегда пользуется высоким спросом.

Несмотря на распространенное мнение о наличии большого количества невостребованных квартир в Берлине, это утверждение не относится к элитным районам, которые, напротив, продолжают сохранять свою привлекательность. Как говорят специалисты, в Пренцлауэр-Берге лишь 1,2% жилья не занимает арендаторов, что является очень низким показателем для данного рынка.

Экономическая стабильность городов

Кроме Берлина и Мюнхена, эксперты советуют обратить внимание на экономическую ситуацию в Гамбурге, Кёльне и Дюссельдорфе – именно эти пять городов имеют стабильные и предсказуемые доходы от аренды.

Расходы на содержание и окупаемость

При анализе расходов на содержание объектов недвижимости и их окупаемости аспекты стоимости играют важную роль. Цены на доходную недвижимость в Германии начинаются с отметки в 250-300 тысяч евро. Например, в Дрездене средняя цена продажи в 2013 году составила 988 тысяч евро.

Интересно, что в Гамбурге средняя стоимость доходной недвижимости составляет около 2,89 миллиона евро, тогда как в Мюнхене цены варьируются от 2 до 3 миллионов евро. Поразительно, но почти 10% зданий в Мюнхене оцениваются выше 10 миллионов евро. В Берлине же средняя стоимость доходных объектов недвижимости в 2013 году достигла 2,5 миллиона евро – это самый высокий показатель с 1995 года.

Пример покупки доходного дома

Например, за 440 тысяч евро можно приобрести доходный дом, содержащий две двухкомнатные и две однокомнатные квартиры, расположенный в близости от центра Штутгарта. Однако стоит учитывать дополнительные расходы, связанные с услугами нотариуса, риелторов и налогами на покупку, которые составят примерно 50 тысяч евро. Следовательно, общая сумма, необходимая для покупки, составит 489 544 евро.

Разберем подробнее расходы:

• рыночная цена на объект недвижимости – 440 000 евро
• услуги нотариуса – 6 600 евро (1,5%)
• налог на приобретение – 22 000 евро (5%)
• комиссия риелторов – 20 944 евро (4,76%)
• годовые затраты на обслуживание от УК – 2 400 евро (6%)
• услуги бухгалтера на год – 400 евро
• налог на доход от аренды в год – 2 528 евро (15,825%)
• годовой доход от аренды (до налогообложения) – 40 000 евро (9,09%)
• чистый годовой доход – 34 672 евро (7,88%)
• срок окупаемости составляет 12,7 года

Ответственность владельца

Стоит учитывать, что ответственность владельца доходных объектов обычно выше, чем у тех, кто владеет несколькими квартирами. Основная функция арендодателя заключается в поддержании имущества в надлежащем состоянии. Для того чтобы сократить расходы на обслуживание, некоторые владельцы принимают решение об установке солнечных панелей и утеплении фасадов.

Тем не менее, обязанности по своевременному расчету аренды, коммунальных платежей, налогов, а также расходы на услугами уборщиц и садовников зачастую ложатся на арендаторов. В отдельных обстоятельствах собственники могут также оплачивать услуги управляющей компании, доля расходов которой часто составляет примерно 6% от «холодной» аренды, без учета налогов и дополнительных издержек.

Налогообложение для юридических лиц

Если возникнет необходимость приобрести недвижимость через уже существующее юридическое лицо в стране, например, GmbH (обществом с ограниченной ответственностью), тогда ставка налога на доход от аренды составит 15,825%.

Заключение

Заключение данной статьи подводит итоги довольно интересной и многослойной темы, касающейся инвестиций в доходные дома в Германии. Я обрисовал плюсы и минусы этого вида недвижимости, показав, как важно тщательно выбирать объект для вложений, основываясь на рыночных условиях и личных целях.

Стабильность германской экономики, высокий спрос на аренду и продуманное законодательство создают привлекательную ситуацию для инвесторов.

Выбор объекта недвижимости

Как я уже упоминал, важно учитывать расположение объекта. Например, в таких крупных городах, как Дюссельдорф, отсутствие иммигрантов обеспечивает стабильность, в то время как в других городах, имеющих большую долю мигрантов, ситуация может быть более рискованной. Это подчеркивает необходимость глубокого анализа рынка и местной ситуации прежде, чем делать инвестиции.

Стратегии инвестирования

Я надеюсь, что это исследование поможет как начинающим, так и опытным инвесторам более осознанно подойти к процессу приобретения недвижимости. Разные стратегии инвестирования, будь то покупка одного дома или пакета квартир, позволяют индивидуально адаптировать подход к каждому конкретному случаю.

Рынок доходных домов

Сегодня рынок доходных домов в Германии действительно находится на подъеме, и многие инвесторы видят в этом немалую возможность для получения стабильного дохода. Я уверен, что при верном подходе и глубоких знаниях рынка можно не только сохранить, но и приумножить капитал.

Надеюсь, что информация и советы, представленные в статье, окажутся полезными для всех, кто намеревается войти в мир инвестиций в недвижимость.