Почему Индонезия переключилась с Бали на Ломбок и новые возможности для инвесторов?

Переосмысление туристических направлений в Индонезии

Индонезийское правительство приняло решение о смене акцентов в туристической сфере, что подразумевает снижение внимания к острову Бали, который долгое время был на первом плане. Теперь первостепенное внимание уделяется другим островам, и один из них стремительно набирает популярность. Это создает интересный вопрос: почему инвесторам стоит обратить внимание на эти новые горизонты.

Анжелика Мир, которая является основателем Alesinvest Group и ее генеральным директором, поделилась своими инсайтами и аналитическими выводами. Она отметила, что хотя Бали все еще остается популярным для проживания, он перестает быть привлекательным для инвестиций.

Историческая справка о Бали

Несколько лет назад Индонезия в целом была мало известна за пределами своего самого знаменитого острова — Бали. Однако это всего лишь один из более чем 17,000 островов, составляющих архипелаг. Слава Бали начала расти около двух десятилетий назад, когда полугосударственная компания ITDC начала инвестировать в развитие туристической инфраструктуры.

С восстановлением туризма после пандемии, особенно после официального ее завершения, количество туристов из русскоязычных стран значительно увеличилось, что привело к новому витку интереса к путешествиям. Эти тенденции быстро подхватили местные жители и компании, работающие в строительной и сервисной сферах на Бали.

Динамика рынка недвижимости

Из-за стремительного роста спроса на недвижимости и резкого повышения цен, эксперты сегодня рекомендуют рассматривать Бали только как идеальное место для отдыха и жизни. Множество предложений о продаже недвижимости с обещаниями 40% прибыли по завершении строительных работ более не актуальны.

Тем не менее, ситуация на рынке аренды выглядит более радужной, хотя и она не столь впечатляющая, как ранее. Изначально ожидаемая доходность в 20% упала до 10% из-за нарастающей конкуренции и увеличения цен на жилье. Кроме того, в последние 12 месяцев на Бали появилось множество новых жилых комплексов, и в перспективе ожидается серьёзный недостаток на рынке недвижимости. Таким образом, времена, когда Бали считался идеальным местом для инвестирования, уходят в прошлое.

Привлекательность Бали для проживания

Важно подчеркнуть, что для тех, кто рассматривает возможность приобретения жилья для личного использования или временного отдыха, Бали остаётся привлекательным направлением.

• Развитая инфраструктура
• Динамичная социальная жизнь
• Разнообразные возможности для отдыха
• Великолепные природные виды

Все это делает Бали заманчивым местом для жизни и отдыха.

Недостатки покупки недвижимости на Бали

Однако одним из главных минусов, связанных с покупкой недвижимости на Бали, является то, что около 97% предложений находятся в формате лизинга, что фактически означает долгосрочную аренду. Таким образом, клиенты по большому счету предварительно оплачивают долгосрочную аренду, а не становятся полноценными собственниками жилья.

Учитывая данный момент, имеет смысл подумать о других островах, которые сейчас активно развиваются и могут предложить значительные возможности для иностранных инвесторов, стремящихся приобрести недвижимость в Индонезии.

Обзор рынка недвижимости на Ломбоке

На острове Ломбок можно приобрести землю и недвижимость в формате фрихолд (полная собственность). Однако стоит отметить, что выбор объектов в данной категории весьма ограничен, и их стоимость превышает средние показатели. Ожидается, что владельцы недвижимости смогут получить около 100% годовой доходности, хотя следует понимать, что это, скорее всего, временное явление.

Развитие новых туристических направлений

Индонезийское руководство запустило программу по развитию новых туристических направлений, так как Бали уже испытывает серьёзную нагрузку от туристического потока. В рамках этой инициативы, внимание уделяется также острову Ломбок.

Природа и доступность недвижимости

Ломбок по сути напоминает Бали как минимум два десятилетия назад: здесь сохранилась природная красота, но цены на землю и объекты недвижимости гораздо более разумные. Вдобавок на Ломбоке имеется множество земельных участков и объектов, которые можно оформить в полную собственность, что является значительным достоинством.

Проект Мандалика

Продвижением острова занимаются те же структуры, что ранее вкладывали свои ресурсы в развитие Бали. В частности, они реализуют проект Мандалика, который аналогичен популярному Нуса Дуа на Бали, всемирно известному курорту.

Развитие гоночной трассы

Кроме того, эта компания построила современную гоночную трассу, которая привлекает известных мотогонщиков из разных уголков мира.

Адаптация экспатов

Тем не менее, как показывает личный опыт переселения на Бали, акклиматизация на новом месте не всегда протекает гладко. Мы наблюдаем, как многие экспаты, предпочитающие англоязычную среду, такие как австралийцы, новозеландцы, британцы и европейцы, принимают решение о переезде с Бали на Ломбок. Это оказывает влияние на ситуацию на рынке недвижимости.

Спрос на жилье

В настоящее время спрос на жильё на Ломбоке значительно превышает предложение, особенно во время проведения мотогонок. Однако стоит подчеркнуть, что цены на земельные участки в разы ниже, нередко в десять раз и более по сравнению с Бали, и такие участки по-прежнему доступны для продажи с правом фрихолд.

Инвестиционные возможности

Таким образом, умелый выбор земельного участка может принести значительную прибыль: за год можно рассчитывать на доходность в 100%. Однако наши оценки показывают, что такая тенденция может сохраниться не более чем полгода.

Недостатки Ломбока

Также следует отметить, что у Ломбока есть определенные недостатки. В отличие от Бали, на этом острове не развита инфраструктура, нет разнообразия досуга и насыщенной социальной жизни.

Особенности продажи земельных участков на Бали

На Бали существует уникальная система, касающаяся продажи и аренды земельных участков. Местные жители не склонны быстро расставаться с земельной собственностью, так как аренда часто оказывается более выгодной.

Обычно аренда заключается на длительный срок — от 25 до 30 лет с возможностью продления на такой же период. Этот тип отношений к земле называется hak sewa, который по сути представляет собой аренду, известную в международной практике как leasehold. Иностранцы также могут воспользоваться этой схемой, однако для этого оформляется договор аренды, который обязательно заверяется у нотариуса. Следует учитывать, что такая аренда не подлежит регистрации в государственных органах, что делает её отличительной по сравнению с другими формами владения недвижимостью.

Права и обязанности иностранцев в индонезийской недвижимости

Существует и другой вариант владения, именуемый hak guna bangunan (HGB). Это право позволяет иностранному инвестору полноценно распоряжаться землёй: использовать, строить на ней и проводить любые операции с объектами.

Для получения HGB требуется зарегистрировать индонезийскую компанию — PT PMA. Процесс этого оформления обычно занимает около полутора недель. После успешной регистрации в национальном земельном департаменте (BPN) инвестор получает право HGB, которое облегчает:

• продажу земли;
• передачу прав на землю;
• использование её в качестве залога в банках.

Изначально это право предоставляется на максимальный срок в 80 лет (первоначальные 50 лет с возможностью бесплатного продления на 30 лет). Однако, для продления потребуется уплатить государственный сбор и предоставить документы, подтверждающие активную деятельность вашей компании PT PMA, включая регулярные налоговые отчёты и уплату налогов.

Возможности для инвесторов

Интересно, что наличие компании PT PMA также открывает иностранцам доступ к долгосрочной визе Kitas для инвесторов. Эта виза имеет срок действия два года и может быть продлена на 2, 5 или 10 лет.

Право использования государственной земли

Кроме того, иностранные граждане могут воспользоваться правом hak pakai, которое предоставляет возможность использовать земельные участки, принадлежащие государству или частным лицам, по согласованию с владельцем. Это право выдается на срок от 25 до 30 лет с возможностью продления ещё на 20 лет, однако этот способ менее распространён. Для его применения иностранцу необходимо постоянно находиться в Индонезии.

Новые возможности для иностранных граждан

Совсем недавно в стране была предложена новая возможность для иностранных граждан — приобретать и владеть недвижимостью, предоставив паспорт с любой действующей визой. Однако на такую недвижимость будет установлена минимальная цена, основанная на рыночных условиях в регионе. Важно заметить, что пока данный закон не вступил в полную силу, говорить о конкретных нюансах преждевременно.

Процесс покупки недвижимости для иностранцев

При оформлении недвижимости для иностранцев процесс включает в себя покупку земельного участка, что также требует нотариального заверения. Нотариус в свою очередь передаёт все необходимые сведения в местный земельный департамент (BPN). Потенциальные покупатели должны учитывать наличие разнообразных налогов и сборов, которые могут возникнуть в ходе процесса приобретения.

Налоговые обязательства будут различаться в зависимости от условий сделок и типа владения, что обязательно стоит учитывать при планировании вложений в недвижимость на Бали и в других уголках Индонезии.

Введение в новые тенденции Индонезии

В заключение, стоит признать, что Индонезия переживает важные изменения в сфере недвижимости и туризма. Как я уже отметил, возвращение к активным инвестициям на Бали стало менее привлекательным, что открывает новые горизонты для других островов, таких как Ломбок.

Ломбок как новая инвестиционная возможность

Этот удивительный остров, обладая всеми признаками рая, оказывается в центре внимания благодаря своей доступности и потенциалу для роста, который он демонстрирует.

• Ломбок предлагает более низкие цены на землю и недвижимость.
• Здесь существует возможность приобретения объектов в полную собственность.
• Программа по развитию, запущенная индонезийским правительством, создает отличные условия для будущих инвесторов.

Недостатки Ломбока и возможности для предпринимателей

Тем не менее, Ломбок также имеет свои недостатки, такие как менее развитая инфраструктура и социальная жизнь, но это создает возможности для предпринимателей. Для них это время идеального старта новых бизнес-идей и услуг, поскольку спрос на жилье и другие предложения будет только расти.

Ключевые возможности для бизнеса:

• Потенциал для открытия новых бизнесов.
• Востребованность жилья среди экспатов.
• Низкая цена на землю для старта бизнеса.

Новые возможности для иностранных инвесторов

Совершенно очевидно, что с 2023 года иностранцы получили новые возможности для владения недвижимостью в Индонезии, что подразумевает устойчивый интерес к рынку. В таком положении самый важный совет для потенциальных инвесторов — внимательно следить за тенденциями и не упустить шанс принять участие в одном из самых перспективных направлений.

Рекомендации для инвесторов:

• Исследуйте рынок заранее.
• Находите надежные предложения.
• Интегрируйтесь в местное сообщество.

В конечном итоге, только такие шаги помогут вам максимально эффективно использовать свои инвестиции в эту удивительную страну с её бескрайними возможностями.