Продажи жилья в Турции идут вверх — какие выводы сделать покупателю в 2026 году

Ипотека и кредитование: странное оживление в условиях дорогих денег

Ипотечные продажи сильно выросли: за девять месяцев рост на 76%, в сентябре ипотека прибавила 34,4% г/г. Как такое возможно при высоких номинальных ставках? Ключ в ожидании инфляции и потенциале снижения ключевой ставки ЦБ.

• Рынок ожидает снижение ключевой ставки примерно на 300 базисных пунктов в октябрьском и декабрьском цикле, что может запустить волны рефинансирования и подстегнуть дополнительный спрос.

• Многие покупатели оценивают «реальную» процентную ставку как отрицательную, если инфляция в будущем превысит номинальные ставки по ипотеке.

Для инвесторов это означает: ипотечные кредиты остаются значимым инструментом для покупки с кредитным плечом, но риск ставки и темпов инфляции нужно учитывать в сценариях доходности.

Государственные программы и восстановление после бедствий: фактор предложения

Две противоположные силы определят рынок ближайшие 12–18 месяцев:

1. Государственное наращивание предложения:

   • Реконструкция в провинциях, пострадавших от землетрясений (включая Хатай), добавляет новые единицы жилья.

   • Президент объявил план строительства 500 000 субсидируемых домов в 2026 году для малообеспеченных семей. Ожидаемые затраты — около $20 млрд, если финансирование будет обеспечено.

2. Давление спроса при возможном снижении ставок:

   • Ожидаемая серия снижения ключевой ставки Центробанком на 300 б.п. может создать новый всплеск спроса и краткосрочную пиковую динамику продаж.

Если оба фактора сработают одновременно, рынок может сначала увидеть резкое увеличение спроса, за которым последует постепенное снижение цен по мере увеличения предложения.

Что это значит для покупателей и инвесторов: практические советы

Ниже — практические рекомендации с учётом текущей конъюнктуры рынка недвижимости Турции.

Для местных покупателей:

• Рассмотрите покупку как способ защиты капитала, но рассчитывайте на сценарии инфляции и возможные корректировки цен в реальном выражении.

• Сравнивайте ипотеку и аренду: в регионах с взрывным ростом аренды владение может быть экономически предпочтительнее.

• Оцените горизонт владения: недвижимость эффективна как долгосрочный актив (5+ лет).

Для иностранных инвесторов/покупателей:

• Уделите внимание валютному риску: доходы от аренды и возможная перепродажа могут значительно пострадать при укреплении или ослаблении лиры.

• Изучите юридическую базу и ограничения на иностранное владение в конкретной провинции.

• Рассматривайте побережье и крупные города для диверсификации: разные регионы дают разные рентабельности и потенциалы роста.

Для инвесторов в доходную недвижимость и девелоперов:

• Оценивайте будущую рентабельность с учётом ожидаемого притока subsidized жилья: в некоторых сегментах может появиться конкуренция по цене аренды.

• Анализируйте спрос по микрорайонам: в центре крупных городов дефицит земли поддерживает цену сильнее, чем в пригородах.

Проверочный чек-лист перед покупкой:

• Текущие и ожидаемые ипотечные ставки

• Уровень арендной платы в районе и тренды роста аренды

• Планируемые государственные проекты (реконструкция, субсидируемое жильё)

• Правовой статус объекта (право собственности, разрешения на строительство)

• Валютная экспозиция и способ её хеджирования

Основные риски и чего опасаться

Рынок жилья Турции не лишён рисков, которые покупатели и инвесторы обязаны учитывать:

• Валютный риск: девальвация лиры снижает покупательную способность иностранных инвесторов и влияет на стоимость импортных материалов для строительства.

• Политический и регуляторный риск: правительственные программы и налоговая политика могут изменить экономику спроса/предложения.

• Потенциальное ужесточение кредитных условий в случае существенного изменения макроэкономики.

• Ценовая коррекция при одновременном повышении предложения и снижении спроса после разового всплеска покупок.

• Локальные риски: сейсмическая активность и стандарты строительства остаются критически важными — приобретать жильё в зонах восстановительного строительства следует с особой осторожностью.

Где искать выгодные возможности: регионы и сегменты

Невеликие отличия в стратегии для разных типов инвесторов:

• Инвестор в доходную недвижимость: центральные районы Стамбула, Измира, Антальи — для краткосрочной и долгосрочной аренды туристам и экспатам.

• Девелопер/строитель: пригородные проекты с высокой плотностью урбанизации, где спрос на доступное жильё устойчив.

• Хедж против инфляции: новые и качественные первичные объекты в крупных городах, которые легче продать при ухудшении рыночных условий.

Прогноз: сценарии на 2026 год

Два базовых сценария:

1. «Снижение ставок ускоряет спрос» — если ЦБ действительно снизит ставку на примерно 300 б.п., это скорее вызовет новый виток покупок, рефинансирования и краткосрочный рост цен.

2. «Государственное увеличение предложения сдерживает цены» — масштабная программа по строительству 500 000 субсидируемых домов в 2026 году может ослабить инфляционные ожидания в секторе и частично нивелировать ценовое давление.

Вероятно, рынок пройдет через волнообразный цикл: всплеск спроса при ожиданиях снижения ставок, затем постепенное смягчение по мере появления объёма государственного предложения.

Частые вопросы (FAQ)

Что означают рост продаж и одновременное падение продаж иностранцам?

Рост общих продаж driven локальным спросом: местные покупатели рассматривают жильё как защиту от инфляции и уходят от аренды. Снижение продаж иностранцам (−7,7% в сентябре, −12,6% за 9 мес.) связано с валютными колебаниями, геополитикой и переориентацией иностранных инвесторов.

Стоит ли ждать снижения цен после строительства субсидированных домов?

Субсидированные проекты целенаправленно нацелены на низкий сегмент рынка и снизят ценовое давление прежде всего в бюджетном сегменте и аренде. Цены в премиальных и центральных локациях вряд ли упадут кардинально из-за ограниченного предложения земли.

Насколько безопасно покупать на стадии котлована?

Покупка на ранней стадии может дать дисконт, но сопряжена с рисками завершения проекта, качества строительства и юридических вопросов. Необходим тщательный due diligence застройщика и анализ разрешительной документации.

Как иностранцу защитить инвестицию от валютных рисков?

• Хеджирование через валютные депозиты или инструменты FX

• Часть доходов держать в валюте, часть — в лирах

• Рассмотреть объекты, приносящие доход в долларах/евро (курортная аренда, аренда экспатам)

Заключение: рынок недвижимости Турции — баланс рисков и возможностей

Рынок жилья Турции сегодня — сочетание страха и надежды. С одной стороны, инфляционные ожидания и кризис аренды подталкивают местных покупателей к приобретению жилья, что обеспечивает устойчивый спрос. С другой — дороговизна ипотечного кредитования, валютные и политические риски, а также возможный приток государственного предложения создают условия для внезапной корректировки.

Для инвесторов и покупателей ключ — ясное понимание горизонта вложения, готовность к валютным колебаниям и строгий анализ каждого объекта. Недвижимость Турции остаётся привлекательным инструментом сохранения стоимости и генерации дохода, но требует аккуратной стратегии, а не импульсивной реакции на краткосрочные метрики рынка.

Источники: данные İş Yatırım, публикации турецкой прессы и блог Банка Турции (CBRT).