Итоги рынка жилья Турции в 2025: цены и перспективы для иностранцев
Рынок недвижимости Турции возвращается в фокус инвесторов
Рынок недвижимости Турции снова в центре внимания: по данным Турецкого статистического института (TÜİK), в мае 2025 года было продано 130 025 домов, что на 17,6% больше, чем в мае прошлого года. Эти цифры подтверждают, что спрос восстанавливается не только за счёт иностранцев, но и за счёт местных покупателей, подогретых программами государственной поддержки и послекатастрофного восстановления.
В этой статье мы подробно разберём, что стоит за текущей динамикой: как распределяются продажи по регионам, кто покупает — иностранцы или турки, что происходит с ценами и ипотекой, а также какие риски и возможности видят инвесторы и экспаты. Если вы рассматриваете покупку недвижимости Турции — здесь найдёте практические советы и проверенные данные для принятия решения.
Срез продаж: кто и где покупает дома в мае 2025
TÜİK опубликовал свежие данные, которые хорошо иллюстрируют текущую картину спроса на рынке жилья:
Всего продано: 130 025 объектов в мае 2025 года (рост +17,6% г/г).
Лидирует по объёму продаж Стамбул — 22 103 сделки, за ним следуют Анкара и Измир.
Иностранные покупатели приобрели 1 487 объектов в мае, что свидетельствует о стабилизации после снижения в 2024 году.
Эти числа показывают одновременно две вещи: сильный внутренний спрос и важность крупных мегаполисов как магнитов для покупателей. Стамбул остаётся центром как для местных покупателей, так и для инвесторов, интересующихся арендой и долгосрочным капиталом.
Что значат эти данные для покупателей и инвесторов
Рост продаж указывает на наличие ликвидного рынка — это хорошо для инвесторов, планирующих быструю перепродажу.
Высокая активность в Стамбуле и沿 железнодорожных/логистических коридоров увеличивает потенциал роста цен и арендных ставок.
Иностранные покупки: охлаждение, но неснижаемая роль
Покупки недвижимости иностранцами демонстрируют смешанную динамику. В марте 2025 года продажи иностранцам сократились на 11,5% г/г до 574 объектов, однако по итогам мая иностранные сделки стабилизировались — 1 487 объектов куплено иностранцами за месяц.
Особо выделяются национальные группы:
Россияне остаются самой активной группой: только в марте они купили 275 объектов.
Значимые позиции занимают также иранцы, украинцы и покупатели из стран Персидского залива.
Факторы, поддерживающие иностранный спрос:
Поисковая мотивация: вторые дома, вложения в недвижимость как средство хеджирования валютного риска.
Туризм и краткосрочная аренда, особенно на побережье, где доходы от размещения высоки.
Программы гражданства/поддержки и выгодные условия покупки в евро/долларах.
При этом снижение активности иностранцев частично компенсируется внутренним спросом — что делает рынок менее уязвимым к колебаниям одного сегмента покупателей.
Цены и денежно-кредитная политика: номинальный рост vs реальная динамика
Цены на жильё в Турции продолжают показывать внушительную номинальную динамику. Центральный банк Турции (CBRT) сообщает, что индекс цен на жилую недвижимость (quality-adjusted) вырос на 31,95% в годовом выражении в январе 2025 года.
Однако важно отделять номинальный рост от реального:
Инфляция в Турции остаётся высокой, хотя и снижалась — до 35% в мае 2025. Это снижает реальную покупательную способность и корректирует реальные темпы прироста цен на недвижимость.
Денежно-кредитная политика остаётся жёсткой: ключевая ставка была заморожена на уровне 46% в июне 2025. Центральный банк обещает «педантичный» подход — решение по ставкам принимается meeting-by-meeting.
Смягчение инфляции даёт основания аналитикам ожидать начало цикла снижения ставок уже в IV квартале 2025, что может снизить стоимость ипотеки.
Что это значит для покупателей:
В краткосрочной перспективе высокая ставка делает ипотеку дорогой — покупатели чаще используют валютные сбережения или программы с евро-платежами.
Если ставки начнут снижаться к концу 2025, ипотечные расходы могут существенно уменьшиться, что повысит спрос и в свою очередь стимулирует цены.
Инвесторы, туризм и прибрежные «горячие точки"
Туризм стал одним из ключевых драйверов спроса на рынок недвижимости, особенно на побережье:
Доходы от туризма в 2024 году достигли рекордных $61,1 млрд. Это увеличило ликвидность и интерес к сегменту buy-to-let.
Анталия приняла около 15 млн международных туристов в 2024 году, что подняло средние ночные ставки на short-term аренду выше €140.
Результат — растущая привлекательность прибрежных городов (Анталия, Аланья, Каш, Калкан) для инвесторов, ориентированных на сдачу в аренду в высокий сезон. Это делает побережье привлекательным и для граждан, желающих получить регулярный доход от недвижимости.
Предложение и структурные факторы: сейсмическая реновация и «зелёная" трансформация
Ключевые структурные факторы, которые будут поддерживать рынок в ближайшие годы:
Реконструкция и сейсмообновление: в рамках государственной программы планируется отремонтировать или заменить 7 млн жилых единиц к 2030 году. Это создаст масштабный спрос на строительство и строительство жилья повышенной устойчивости.
В 2024 году объём введённого жилья вырос — поставки за год увеличились на 20,6% до 1,48 млн единиц.
Рост интереса к «зелёному» строительству и энергоэффективным реновациям: ожидается, что новые проекты будут ориентированы на более высокие стандарты энергоэффективности и транспортной доступности.
Демографический фактор: медианный возраст в Турции — 33 года, а образование новых домохозяйств растёт примерно 1,6% в год.
Эти тренды усиливают долгосрочный фундамент рынка: программа реновации создаёт огромный цикл строительства, а молодое население гарантирует постоянный приток новых покупателей.
Практические советы для покупателей и инвесторов
Если вы рассматриваете покупку недвижимости в Турции — обратите внимание на следующие практические моменты:
Проверяйте документы: убедитесь в чистоте прав собственности (tapu), отсутствии обременений и корректности кадастровых данных.
Сейсмическая безопасность: требуйте информацию о сейсмостойкости здания, наличии сертификатов и проектной декларации. Обратите внимание на здания до реновации в зонах повышенного риска.
Обязательное страхование: узнайте про национальную систему страхования от землетрясений (DASK) и полисы дополнительного страхования.
Налоговые и стимулирующие программы: существуют льготы, например 0% НДС для первых покупателей младше 35 лет — это может заметно снизить исходные расходы.
Валютная стратегия: учитывая волатильность лиры, многие иностранцы оформляют расчёты в евро или долларах; некоторые девелоперы и агентства предлагают евро-деноминированные планы оплаты.
Ипотека: из-за высокой ключевой ставки ипотека остаётся дорогой, но в случае начала цикла снижения ставок в конце 2025-го год ипотечные условия могут улучшиться.
Управление арендой: если покупаете под сдачу, оцените сезонность и платформы краткосрочной аренды (Airbnb) — на побережье доходы в высокий сезон могут быть значительными, но требуют активного управления.
Примеры сервисов: некоторые компании (в том числе иностранные агентства) помогают с подбором «turn-key" объектов, поддержкой в процессе получения гражданства по инвестпрограмме и европейскими платёжными схемами — это удобно, но не заменяет юридическую проверку.
Риски, которых нельзя игнорировать
Рынок Турции многослоен, что снижает риск тотального спада, но есть ряд ключевых рисков, которые важно учесть:
Сейсмический риск и связанные с ним затраты на реконструкцию или усиление зданий.
Валютная волатильность: если вы финансируете покупку в лирах, меняющаяся инфляция и курс могут сильно повлиять на стоимость владения.
Политические и геополитические факторы: санкции, ограничения или смена миграционных потоков могут повлиять на спрос со стороны ключевых иностранных групп.
Риски регулирования: изменения налоговой политики или правил получения гражданства через инвестиции способны влиять на привлекательность сегмента для иностранных покупателей.
Балансируя эти риски и возможности, инвесторы должны ориентироваться на долгосрочные фундаментальные факторы (демография, туризм, масштабные программы реновации) и проводить обязательно независимую экспертизу перед покупкой.
Краткий прогноз на 2025–2027 годы
На ближайшие три года аналитики и регуляторы прогнозируют следующие ключевые тренды:
Спрос будет поддерживаться внутренними покупателями и программой сейсмической реновации (7 млн объектов к 2030), что создаст устойчивую потребность в строительстве и реновации.
Если инфляция продолжит снижаться от текущих уровней (35% в мае), а Банк начнёт плавное снижение ставки во II–IV квартале 2025, ипотека станет доступнее и усилит спрос.
При сохранении туристического притока (рекордные $61,1 млрд в 2024) прибрежные регионы останутся привлекательными для краткосрочной аренды и buy-to-let инвестиции.
«Зелёные" и транспортно-ориентированные проекты (вдоль железнодорожных коридоров) получат дополнительную премию на рынке.
В совокупности это даёт осторожно оптимистичный сценарий: рынок останется активным, но его профиль будет более диверсифицирован — меньше зависимости от одного сегмента покупателей.
Часто задаваемые вопросы
Вопрос: Насколько безопасно покупать недвижимость в Турции в 2025 году?
Ответ: В целом рынок активен и диверсифицирован. Главное — провести юридическую проверку, убедиться в наличии всех документов (tapu), проверить сейсмостойкость объекта и оформить страхование DASK. Институциональные риски существуют, но индивидуальная покупка при соблюдении due diligence обычно безопасна.
Вопрос: Снизятся ли цены, если Банк начнёт снижать ставку?
Ответ: Падение ставок обычно увеличивает покупательскую способность и спрос, что, как правило, поддерживает или повышает цены. В Турции реальный эффект будет зависеть от инфляции и курса лиры: номинальные цены уже выросли, но в реальном выражении рост замедлился.
Вопрос: Стоит ли инвестировать в прибрежную недвижимость для краткосрочной аренды?
Ответ: Прибрежные регионы, особенно Анталия, остаются привлекательныc точки зрения доходности в высокий сезон (средние ночные ставки выше €140). Однако конкуренция высока, управление объектом требует времени и затрат, и доходность зависит от сезонности и платформ.
Вопрос: Какие документы и налоги нужно учитывать иностранцу при покупке?
Ответ: Основные документы — tapu (свидетельство о праве собственности), кадастровые выписки и актуальные счета за коммунальные услуги. Из налогов — НДС (в ряде случаев льготы, например 0% для покупателей <35 лет), налог на имущество и ежегодный налог на доход от аренды. Рекомендуется консультация с местным юристом и налоговым консультантом.
Заключение
Рынок недвижимости Турции в 2025 году демонстрирует устойчивый спрос, поддерживаемый внутренним покупателем, туристическими доходами и крупными программами реновации. При этом номинальные цены остаются высокими, но реальная динамика скорректирована инфляцией. Для потенциальных покупателей и инвесторов ключевыми становятся тщательная проверка рисков (сейсмика, правовой статус, валютная подушка) и выбор правильной ценовой и региональной стратегии — будь то инвестиция в прибрежные апартаменты под аренду, покупка в Стамбуле для долгосрочного роста капитала или участие в проектах урбанистической реконструкции.
Данные, использованные в материале, основаны на публикациях TÜİK и Центрального банка Турции (CBRT), а также отраслевых отчётах о туризме и прямых иностранных инвестициях. При необходимости мы поможем систематизировать источники и подготовить чек-лист для безопасной покупки недвижимости в Турции.
Тeги
Комментарий
Популярные статьи
Популярные предложения
Подпишитесь на новостную рассылку от Hatamatata.ru!
Подпишитесь на новостную рассылку от Hatamatata.ru!
Я соглашаюсь с правилами обработки персональных данных и конфиденциальности Hatamatata