Налог на аренду и недвижимость Турции: что изменится с 2026 года

Для доходности инвестиций (инвестиционных стратегий)

• Девальвация чистой доходности (net yield) снижает привлекательность вложений в арендный жилой сектор. Это подталкивает инвесторов к переоценке портфелей, продаже активов и перераспределению капитала.

• Как отмечено в материале, наблюдается резкий рост продаж вторичного жилья: за первые три квартала 2025 года было продано 646 000 подержанных квартир (рост на 21% в годовом выражении) против около 310 000 новых — более чем вдвое больше.

Последствия для рынка недвижимости и инвестиционных потоков

Налоговая реформа может вызвать несколько взаимосвязанных эффектов:

• Рост предложения на вторичном рынке: владельцы, особенно крупные портфельные игроки, могут распродавать объекты, чтобы зафиксировать капитал и сократить операционные риски.

• Сжатие чистой доходности приводит к тому, что часть инвесторов будет искать альтернативы за рубежом, где доходность выше и расчёты ведутся в твёрдой иностранной валюте (пример — ОАЭ, Дубай).

• Рост арендных ставок может усугубить социальную нагрузку на арендаторов и уязвимые группы (молодые семьи, работники с низкими зарплатами, экспаты с местным доходом).

Ahmet Büyükduman прямо указывает, что турецкие инвесторы проявляют интерес к рынкам Персидского залива, особенно к Дубаю, где:

• доходность на аренду зачастую выше;

• арендные платежи и расчёты могут идти в иностранной валюте, что даёт хеджирование от турецкой лиры и высокой инфляции.

Это ставит Турцию перед конкурентным вызовом в борьбе за капитальные потоки и удержание внутренних инвестиций в сектор недвижимости.

Практические советы для покупателей, инвесторов и экспатов

Ниже — конкретные шаги, которые помогут минимизировать риски и адаптировать инвестиционные стратегии под новые условия.

Для текущих владельцев (арендодателей):

• Пересчитайте рентабельность (cap rate) и чистую доходность (net yield) с учётом нового налога — в качестве простой примерной формулы: налог = 2/12 годового дохода от аренды для не освобожденных собственников.

• Оцените возможность оптимизации налогообложения: проконсультируйтесь с налоговым юристом в Турции по вопросам допустимых вычетов, амортизации и корректного документирования расходов.

• Пересмотрите политику индексации арендных ставок в договорах аренды, учитывая законодательные ограничения и защиту прав арендаторов.

• Если у вас портфель объектов, рассмотрите стратегию частичных продаж и реинвестирования в активы с более высокой доходностью или в зарубежные рынки.

Для потенциальных покупателей и инвесторов:

• Будьте осторожны при моделировании будущих доходов: используйте сценарии, включающие рост налоговой нагрузки и возможное ускорение инфляции.

• Сравнивайте валовую и чистую доходность: смотрите не только на запрашиваемую прибыль, но и на расчёт налогов, управляющих расходов и возможных периодов простоя.

• Диверсифицируйтесь: рассматривайте валютные инструменты, инвестиции в зарубежную недвижимость (например, ОАЭ) или более ликвидные классы активов.

Для арендаторов и экспатов:

• Пересмотрите бюджет: ожидайте возможного увеличения арендной платы в 2026 году, особенно в крупных городах.

• При долгосрочной аренде обсуждайте механизмы индексации в контракте, включающие прозрачные формулы (инфляция/валютный курс) и ограничения на рост арендной платы.

Стратегии хеджирования и альтернативы: куда идти, если Турция теряет привлекательность

• Инвестирование в недвижимость стран с расчётом доходности в иностранной валюте (ОАЭ, Европа) — популярный выбор для тех, кто хочет защитить капитал от лиры и инфляции.

• Переориентация на другие сегменты внутри Турции: коммерческая недвижимость, краткосрочная аренда (short-term) в туристических центрах, где можно получать более высокую ежемесячную загрузку, но и риски сезонности.

• Использование финансовых инструментов хеджирования валютных рисков (например, валютные депозиты, форварды), особенно если значительная часть расходов владельца привязана к иностранной валюте.

Что дальше: возможные сценарии развития рынка

1. Сценарий «адаптация»: повышение налогов закрепляется, часть арендодателей повышает ставки, но рынок стабилизируется через 12–18 месяцев; вторичный рынок насыщается предложением, цены корректируются, доходности восстанавливаются на новых уровнях.

2. Сценарий «утечка капитала»: значительная часть частных инвесторов и часть институционалов начинают продавать активы и переносить капитал в иностранные рынки (ОАЭ и др.), что ведёт к снижению объёма новых инвестиций в жилой сектор Турции и давлению на цены в долгосрочной перспективе.

3. Сценарий «социальное давление»: рост арендной платы усиливает политическое и общественное давление на власти, что может привести к новым интервенциям (субсидии, ограничения на рост аренды) — это повысит инвестиционные риски и юридическую неопределённость.

Вероятно, рынку предстоит сочетание этих сценариев в разной пропорции в зависимости от регионов (Стамбул, Анкара, прибрежные курорты) и сегментов (элитное жильё vs бюджетные квартиры).

Часто задаваемые вопросы

Влияет ли новый налог на сделки купли-продажи недвижимости?

Налог напрямую касается доходов от аренды, а не самой продажи. Однако косвенно повышение налоговой нагрузки может стимулировать рост предложения и ускорить продажу портфельных активов, что отражается на активности вторичного рынка и ценах.

Кого коснётся освобождение от налога?

Освобождение сохраняется только для вдов, сирот, пенсионеров и людей с ограниченными возможностями, согласно тексту законопроекта.

Стоит ли сейчас продавать арендную недвижимость?

Решение должно базироваться на индивидуальной финансовой и инвестиционной стратегии. Если вы владеете большим портфелем и налоговое бремя существенно снижает доходность, продажа части активов может быть разумной. В любом случае — предварительная консультация с финансовым и налоговым консультантом обязательна.

Куда инвестировать вместо турецкой жилой аренды?

Инвесторы рассматривают:

• Рынки с более высокой и стабильной доходностью (например, ОАЭ);

• Коммерческую недвижимость или краткосрочную аренду в туристических зонах;

• Финансовые инструменты и зарубежную недвижимость для хеджирования валютного и инфляционного риска.

Краткий практический итог для покупателей

• Для более 1,5 млн собственников жилых единиц в Турции налог на аренду может удвоиться с 2026 года — это означает рост годовой налоговой нагрузки с эквивалента одного до двух месяцев аренды.

• Реформа потенциально добавит в бюджет более $500 млн, но одновременно увеличит давление на арендаторов и может усилить инфляцию.

• Инвесторы и владельцы должны оперативно пересчитать доходности, пересмотреть договоры аренды и налоговое планирование, а также рассмотреть диверсификацию капитала за пределы Турции.

Если вы арендодатель, покупатель или экспат в Турции — сейчас подходящий момент для пересмотра сценариев, консультаций с профессионалами и адаптации стратегии к новым экономическим реалиям.