Могу ли я купить недвижимость в Италии: что нужно знать россиянам и другим иностранцам?

Обзор рынка жилой недвижимости в Италии

Вопрос о возможности приобретения жилой недвижимости в Италии по-прежнему остается актуальным. На сегодняшний день интерес к итальянскому рынку недвижимости достаточно высок со стороны граждан России, Украины, Казахстана и Беларуси. В этой статье мы проанализируем рынок недвижимости, актуальные тенденции и уровень цен, а также рассмотрим предложения различных ценовых категорий.

Ограничения для граждан России

Согласно указу № 328, который был принят 25 февраля 2022 года Советом Европейского Союза из-за начинающегося конфликта в Украине, для граждан Российской Федерации введены определенные ограничения. В частности, россияне не имеют права хранить более 100 000 евро на банковских счетах, размещенных в странах ЕС. Несмотря на это, на практике прямых запретов на операции с недвижимостью для граждан России не существует. Однако, как показывает практика, открытие банковского счета в Италии для граждан Российской Федерации становится серьезной преградой.

Сложности с транзакциями

Даже если у россиянина уже есть банковский счет в Италии, процесс совершения транзакций может оказаться довольно сложным. Один из риелторов делится историей о клиентке из России, которая столкнулась с трудностями при переводе денег со своего счета, открытого в октябре 2021 года. Банк настоятельно рекомендовал использовать этот счет лишь в чрезвычайных ситуациях, так как каждую финансовую операцию требовалось согласовывать, что нередко приводило к долгой бюрократической процедуре.

В конечном итоге ей удалось перевести лишь часть средств через депозит нотариуса, но данная сумма составила всего около 300 000 евро. Если говорить о более дорогостоящей недвижимости, шансы на успешное завершение сделки для россиян крайне невелики.

Преимущества для обладателей ВНЖ и гражданств других стран

Однако стоит отметить, что для тех, кто уже успел получить вид на жительство в Италии или имеет гражданство другой страны (включая некоторые государства из постсоветского пространства), такие ограничения не являются препятствием. Инвесторы в этой категории могут сохранять доступ к своим банковским счетам, открывать новые и беспрепятственно приобретать недвижимость.

Советы риелторов по оформлению сделок

Риелторы, работающие с клиентами из России, дают несколько полезных советов. Важным аспектом является поиск нотариуса, готового взять на себя ответственность за оформление сделки, так как не все нотариальные конторы согласны с этим. Финансовые расчеты за недвижимость проводятся через специальный депозит, который открывается нотариусом для обеспечения безопасных расчетов. Такой же механизм мы наблюдали в Испании, о чем уже упоминалось ранее.

Перевод средств из России в Италию

Если покупатель является резидентом Италии и ему необходимо перевести средства из России на личный счет или на счет другого лица в итальянском банке, это возможно через банк, который не отключен от системы SWIFT и обладает необходимыми возможностями, например, «Райффайзенбанк». Тем не менее, нужно учитывать, что банк-получатель может потребовать от 2 до 3 дней для завершения такой транзакции ввиду особых процедур обработки. Также могут возникнуть ситуации, когда перевод оказывается неудачным, и средства возвращаются обратно; в таких случаях стоит попробовать использовать другой банк для операции.

Заключение

Таким образом, несмотря на трудности и возможные юридические и финансовые преграды, покупка жилой недвижимости в Италии все еще остается привлекательной для иностранных граждан, готовых к преодолению различных трудностей.

Необходимость открытия банковских счетов

В современном мире крайне необходимо иметь банковские счета в не менее чем двух российских финансовых учреждениях, функционирующих в системе SWIFT. Практика сотрудничества с итальянскими риелторами демонстрирует, что ни нотариусы, ни банковские работники, ни сотрудники правоохранительных органов не выказывают предвзятости по отношению к российским гражданам. Однако основные проблемы могут возникнуть из-за неоднозначного толкования новых норм Европейского Союза и опасений по возможным последствиям, которые могут возникнуть у участников сделок.

Ситуация для россиян с видом на жительство

Что касается российских граждан, обладающих постоянным видом на жительство в Италии или имеющих второе гражданство, то их положение относительно покупки и владения недвижимостью можно оценить весьма позитивно. Конечно, существуют определенные неудобства, такие как отсутствие рейсов из России или трудности, возникающие при переводе средств из местных банков. Тем не менее, для ряда людей сделка на приобретение недвижимости все еще представляется вполне осуществимой, особенно если предполагаемая сумма покупки не является шокирующей, и если удастся найти нотариуса, который готов оказать помощь.

Инвестиционный потенциал

С точки зрения инвестиций, количество россиян, стремящихся инвестировать в недвижимость, заметно сократилось из-за введенных ограничений. Более состоятельные покупатели сейчас обращают внимание на Объединенные Арабские Эмираты, в то время как представители среднего класса все чаще выбирают Турцию как предпочтительное направление для вложений.

Возможности для граждан Украины

Граждане Украины имеют возможность открывать счета в итальянских банках и приобретать недвижимость, однако с некоторыми исключениями, например, при покупке сельскохозяйственной земли. При этом для украинцев, прибывших в Италию после 24 февраля 2022 года, необходима предварительная регистрация временного убежища. Для этого требуется получить приглашение от гражданина или резидента Италии, который может предоставить жилье.

Правовые ограничения для граждан Казахстана

Граждане Казахстана сталкиваются с правовыми ограничениями, основанными на принципе взаимности. В соответствии с договоренностями, физических лиц из Казахстана лишают возможности покупать недвижимость в Италии, и наоборот. Но эту преграду можно преодолеть, получив вид на жительство и затем инвестируя в недвижимость как резидент, или же организовав покупку через зарегистрированную в Италии компанию, создание которой возможно с помощью нотариуса.

Состояние рынка недвижимости для белорусов

Для белорусских граждан, не подпадающих под международные санкции, открываются довольно много вариантов для осуществления покупки недвижимости в Италии. Это создает дополнительные возможности для инвестирования в итальянский рынок.

Тенденции на рынке недвижимости в Италии

Итальянский рынок недвижимости характеризуется своими устойчивыми трендами и невысокой волатильностью. Даже в сложные экономические времена, как в 2008 году, снижение цен на квартиры составило всего 10%, в то время как в других странах этот показатель мог достигать 40-50%. Такая стабильность объясняется тем, что итальянцы очень привязаны к своей собственности и предпочитают удерживать ее, нежели согласиться на значительное понижение цен.

Влияние экономических колебаний на рынок недвижимости

В дополнение к вышеупомянутым аспектам, важно отметить, что значительная доля рынка состоит из класса люксовой недвижимости, который практически не подвержен экономическим колебаниям. Имеет смысл упомянуть, что глобальная пандемия COVID-19 существенно повлияла на итальянский рынок недвижимости, как и на многие другие нации.

Значительное снижение активности продаж наблюдалось исключительно в период строгих карантинных мер, продолжавшихся с марта по апрель 2020 года. Но как только стали доступны первые послабления, рынок начал восстанавливать свои позиции, и повышенный интерес со стороны местных покупателей способствовал этому.

Новые тенденции в спросе на жилье

Вскоре стали проявляться новые тенденции, заметные практически сразу.

Цены на недвижимость в Италии

Стоимость недвижимости в Италии характеризуется значительными колебаниями, зависящими от географического расположения. В частности, в Тоскане цена квадратного метра достигает 2478 евро, в то время как в Лацио также наблюдается та же стоимость за метр. В Ломбардии цена за квадрат превышает 2174 евро, в Кампании она составляет 1887 евро, а Венето предлагает квадратные метры по цене 1775 евро. Умбрия, в свою очередь, демонстрирует более низкие цены – 1136 евро за метр, а Сицилия заканчивает этот список с ценой 1124 евро за квадратный метр.

Ставки аренды по регионам

По состоянию на июнь, наивысшие ставки цен на аренду были зафиксированы в Ломбардии, где аренда составила 15,3 евро за квадратный метр в месяц. В отличие от этого, самой выгодной локацией для арендаторов превратилась Умбрия с ценой 6,81 евро за метр в месяц.

Рост цен на жилье

Информация, предоставленная Итальянским национальным институтом статистики (ISTAT), указывает на рост цен на жилье в Италии в первом квартале 2022 года. Этот рост составил 1,7% по сравнению с предыдущими кварталами и достиг 4,6% в годовом выражении. Особенно стоит отметить увеличение цен в сегменте роскошной недвижимости. Агентство Knight Frank сообщило о том, что в 2021 году стоимость таких объектов выросла в среднем на 4%. Несмотря на позитивные прогнозы экспертов в отношении итальянского рынка недвижимости, они выражают опасения по поводу потенциальных последствий повышения ипотечных ставок, которое ожидается во втором квартале 2022 года.

Продажа объектов стоимостью свыше миллиона евро

По последним данным аналитической компании Reopla, с 2020 года до первого квартала 2022 года было зарегистрировано 4163 сделки по продаже объектов, стоимость которых превышала один миллион евро. Основная часть таких сделок пришлась на пять регионов:

• Ломбардия – 40,9%
• Лацио – 19,3%
• Тоскана – 14%
• Кампания
• Сардиния

Милан и Рим как центры рынка

Милан, находящийся в Ломбардии, выступает центром рынка недвижимости с высокой стоимостью, составив 37,5% всех сделок. Наиболее активными районами, где происходят сделки, стали Гарибальди, Порта-Венеция и Фьера-де-Анджели. Рим, расположенный в Лацио, занимает второе место с долей 18,7%. Дорогие квартиры и виллы в городе сосредоточены в его историческом центре. Третьему месту соответствует Лукка с долей 9%, где элитные дома размещаются, в основном, на курорте Форте-деи-Марми.

Элитная недвижимость в Кампании

В Кампании элитные объекты сосредоточены в провинции Неаполь, где популярностью пользуются районы Кьяйя, Позиллипо, Сан-Фердинанд и остров Капри. Как указывает аналитика Reopla, традиционно покупатели объектов стоимостью свыше одного миллиона евро — это обеспеченные иностранцы. Однако наблюдается изменение в составе покупателей: увеличивается доля европейских граждан, в частности британцев, немцев и скандинавов, тогда как число россиян значительно снизилось.

Инвестиции в недвижимость среднего и низкого сегмента

Когда речь заходит о недвижимости в среднем и нижнем ценовых сегментах, иностранные инвесторы с бюджетом от 200 000 евро по-прежнему обращают внимание на Ломбардию, Лигурию, Лацио и Венето, рассматривая эти регионы как наиболее привлекательные для своих вложений.

Заключение

В заключение нашего глубокого анализа возможности покупки недвижимости в Италии для граждан России, Украины, Казахстана и Беларуси, хочется подчеркнуть, что, несмотря на существующие препятствия, рынок недвижимости в этой стране по-прежнему привлекает внимание инвесторов.

Для россиян, особенно тех, кто обладает видом на жительство или вторым гражданством, процесс приобретения может быть гораздо более простым и доступным. Однако, учитывая текущие сложные условия, стараться найти квалифицированного нотариуса и использовать специальные депозитные счета – это способы, которые помогут избежать многих бюрократических заминок и сделать процесс более гладким.

Ситуация для граждан других стран

Ситуация для украинских граждан, напротив, значительно более благоприятная: они могут открывать счета в банках Италии и покупать недвижимость, что делает рынок для них открытым и доступным. В то же время, для казахстанцев и белорусов шансы на успешную сделку зависят от соблюдения определённых правовых условий, что также поднимает вопрос о взаимности между странами.

Стабильность рынка недвижимости

Важно отметить, что итальянский рынок недвижимости остаётся стойким, как это показала история кризиса 2008 года. Несмотря на глобальные экономические изменения, итальянцы не спешат расставаться со своей собственностью и часто предпочитают удерживать её, чем снижать цену. Это создает определённую уникальность для итальянского рынка, что делает его перспективным вариантом для долгосрочных инвестиций.

Рекомендации

Таким образом, если вы находитесь в поисках недвижимости в Италии, важно быть готовыми к тому, что процесс может занять время и потребовать дополнительного внимания к деталям. Хорошая подготовка и знание всех нюансов помогут вам осуществить вашу мечту о владении кусочком Италии, несмотря на текущие вызовы.

Итальянская недвижимость – это не только финансовая инвестиция, но и возможность стать частью богатой культуры и завораживающих ландшафтов этой замечательной страны.