Мезонинное финансирование: что это и как оно работает?

Что такое мезонинное финансирование?

Мезонинное финансирование представляет собой специфическую категорию кредитования, которая идеально подходит для тех, кто нуждается в дополнительных средствах помимо традиционного банковского кредита. Данный инструмент финансирования, находящийся в промежуточной зоне между собственными капиталами девелоперов и банковскими займами, предлагает уникальные возможности для застройщиков в стремлении увеличить свои финансовые ресурсы.

Этапы процесса финансирования

На начальном этапе девелопер обращается в финансовую организацию, которая нередко финансирует до 70% от общих расходов на проект. Однако, если возникает необходимость в еще больших объемах финансирования, девелопер может воспользоваться мезонинным кредитом. Этот вид займа требует предоставления второго залога на актив, что подразумевает, что его возврат осуществляется только после погашения долгов по основному кредиту.

Преимущества мезонинного финансирования

Одной из отличительных черт мезонинного финансирования является то, что основной долг и проценты чаще всего погашаются лишь в завершение проектных работ. Такой подход позволяет существенно снизить финансовое бремя на этапе реализации задуманного проекта.

Бриджевое финансирование

Существуют и другие способы привлечения капитала, такие как бриджевое финансирование, которое зачастую используется для краткосрочных потребностей. В этом случае девелопер переходит к поиску инвесторов, которые получают первоочередное право на залоговые активы. Бриджевое финансирование обычно направлено на начальные этапы реализации проекта, такие как:

• Покупка земельного участка;
• Запуск строительных работ;

После чего может быть рефинансировано через банк. Такой механизм весьма распространен, особенно в проектах, срок выполнения которых составляет от 9 до 12 месяцев. Часто банки не готовы предоставлять краткосрочные кредиты без длительных процедур согласования, что делает бриджевое финансирование актуальным.

Инвестиционные перспективы

Многие инвесторы на российском рынке полагают, что стоимость привлечения зарубежных кредитов является низкой, порой достигая 2% годовых. Однако реальность может оказаться иной. В Великобритании процентные ставки по строительным займам колеблются в пределах 5–10%, и зависят от целого ряда факторов, среди которых:

• Репутация застройщика;
• Размеры его компании.

Это подразумевает, что ставки по мезонинным займам, которые несут большую степень риска, часто еще выше.

Возможности для частных инвесторов

Частные инвесторы рассматривают мезонинное финансирование как заманчивую возможность для каких-либо финансовых выигрышей. Минимальный порог инвестирования может быть относительно невысоким — начиная с 50 тысяч фунтов стерлингов в Великобритании. Проекты, которые находятся в ведении таких инвесторов, как правило, обещают доходность свыше 10% в год, что делает этот вид финансирования привлекательным для желающих заработать на строительной сфере. Эти условия создают разнообразие возможностей для взаимодействия между девелоперами и инвесторами, что в свою очередь содействует развитию и успешной реализации долгосрочных строительных проектов в современных экономических условиях.

Мезонинные кредиты как инструмент краткосрочных инвестиций

Мезонинные кредиты становятся всё более привлекательными для инвестиционных игроков, которые предпочитают краткосрочные варианты вложений, ожидающих возврата в течение одного-двух лет. В современных реалиях приобретение недвижимости может не всегда быть лучшим вариантом, а фондовый рынок зачастую не предоставляет долгосрочных стратегий, если не учитывать активный трейдинг как возможность для заработка.

Преимущества мезонинного финансирования

С помощью мезонинного финансирования инвесторы могут рассчитывать на стабильный доход и чётко определённый срок выхода из инвестиционного проекта. Это дает возможность более детально планировать свои вложения. Такой подход пользуется популярностью в европейском инвестиционном сообществе, и многие рассматривают его как заманчивую возможность для заработка.

Пример успешного проекта

Ярким примером использования мезонинного финансирования может служить проект по реновации винного бара с переоборудованием его в многоквартирный дом. Для реализации этого замысла был привлечён мезонинный кредит с годовой процентной ставкой в 12% на срок от 8 до 12 месяцев. Кроме того, у инвестора появляется возможность участвовать в распределении прибыли, превышающей установленный процент.

Инвестиционные возможности на мировом рынке

На сегодняшний день можно найти множество новостей о мировом рынке недвижимости и инвестиционных возможностях в популярных телеграм-каналах. Часто встаёт вопрос о том, какие проекты активно привлекают заемные средства от различных источников, включая частных инвесторов и инвестиционные фонды.

Подход девелоперов к привлечению средств

Когда девелоперы планируют привлечь более 10 миллионов фунтов, обычно они не обращаются к частным инвесторам из-за высокого порога участия. Лидеры на рынке, предоставляющие значительные мезонинные кредиты, это инвестиционные фонды, присутствующие в большом количестве в наши дни. Частные инвесторы, как правило, готовы вкладывать суммы в районе 3 миллионов фунтов; однако если у кого-то имеется возможность инвестировать именно такую сумму, он может самостоятельно реализовать проект.

Возможности для небольших инвесторов

Лица с капиталом от 50 до 400 тысяч фунтов могут привлечь интерес со стороны проектов, которые нуждаются в привлечении сумм от одного до трёх миллионов долларов. Девелоперы часто заранее создают структуру займа, чтобы привлечь коллективные инвестиции и сделать их более доступными.

Процесс структурирования займа

Процесс структурирования займа не является сложным. Квалифицированный юрист способен подготовить все необходимые документы и оформить единый договор для группы инвесторов, что позволяет создать комфортные условия для участия в проекте.

Конкретные примеры проектов

В качестве примера можно упомянуть строительство комплекса для индустриальных объектов, где мезонинный кредит составил 20% годовых при сроке на 12 месяцев. Бюджет такого проекта, финансируемого с использованием мезонинного кредита в пределах от одного до трёх миллионов долларов, колебался от 8 до 15 миллионов долларов. Обычно такие проекты касаются небольших объектов, например, жилых зданий с несколькими десятками квартир или офисных комплексов.

Проект на северо-западе Англии

Сейчас в северо-западной части Англии находится проект по финансированию небольшого жилого дома. Для таких проектов можно использовать как старший, так и мезонинный заём; в случае последнего варианте также будет задействован банк. Инвестор сам выбирает, обратиться ли застройщику к банковским учреждениям или нет, в зависимости от желаемого уровня защиты капитала.

Заключение

Примечательно, что у инвесторов всегда есть выбор, и этот аспект актуален не только для Великобритании, но и для других стран по всему миру.

Аналогичные объекты в Германии

У нас в наличии имеются схожие объекты и в Германии. Некоторые из них используют комбинированные подходы, при которых инвестор предоставляет заем и, одновременно, получает долю от чистой прибыли проекта. В результате такие проекты приносят общую доходность, близкую к 15% в год, при этом выраженную в евро.

Поиск частных инвесторов девелоперами

Но как девелоперы находят частных инвесторов? Обычно они заранее исследуют финансовые возможности, которые могут быть доступны, и исходя из этого формируют свои предложения. Для привлечения частных инвесторов им часто требуется помощь специалистов, таких как мы, так как у Savills есть солидная репутация на индустриальном рынке.

Специфика работы девелоперов

Девелоперы не взаимодействуют напрямую с частными инвесторами из-за особенностей своей работы. Им удобнее работать через агентства, которые уже располагают клиентами, заинтересованными в таких инвестиционных инициативах. Например, один из девелоперов, с которым мы сотрудничаем, ранее получал мезонинные займы от знакомых состоятельных клиентов, которые готовы были инвестировать суммы от 1 до 2 миллионов фунтов. Однако со временем контакты иссякли, а новые проекты продолжали возникать.

Адаптация структуры займов

Важно отметить, что количество людей с капиталом в 50 тысяч фунтов больше, чем тех, у кого капитальные средства достигают миллиона. Поэтому девелопер изменил финансовую структуру займов, чтобы привлечь более мелких инвесторов.

Роль инвестиционного консультанта

В другой компании партнерством с нами руководит опытный инвестиционный консультант, который имеет 30-летний стаж в данной области. Он располагает обширными связями в строительной сфере, и когда застройщику нужно финансирование, он обращается к нему, после чего тот передает запросы к нам.

Разнообразие путей взаимодействия

Таким образом, существуют разные пути, по которым девелоперские проекты доходят до нас и далее к частным инвесторам из России. Например, один из проектов включает реновацию старого коммерческого здания в офисное пространство. В этом случае средства от инвесторов были привлечены с предложением о доходности 10% в год плюс 50% от чистой прибыли проекта. Иллюстрации были подготовлены командой Savills.

Интересы инвесторов

Какую роль играет инвестиционный консультант? Российский офис Savills представляет интересы инвесторов. Наша репутация и будущие успехи зависят от того, насколько качественно мы выполняем эту работу. Мы постоянно ищем надежных девелоперов, тщательно проверяем их профессионализм и анализируем финансовые модели, чтобы точно понимать конкретные предложения.

Процесс работы с проектами

Если проект соответствует нашим критериям, мы передаем его инвесторам.

Ассортимент инвесторов

Savills сотрудничает с разнообразными клиентами, включая крупных игроков, таких как:

• фирмы
• пенсионные фонды
• очень состоятельные индивидуумы (ultra high-net-worth individuals) с состоянием свыше 30 миллионов долларов

Однако в рамках данного продукта мы в первую очередь фокусируемся на частных инвесторах с капиталом от 50 тысяч до нескольких миллионов. Это позволяет нам находить оптимальные условия для всех сторон и способствовать более эффективному развитию инвестиционного рынка.

В действительности, инвесторы с ограниченными средствами более легко доступны для поиска и привлечения. У них есть возможность ознакомиться с особенностями работы системы и, оставаясь довольными полученными результатами, быстрее примут решение о расширении своих вложений, а также могут рекомендовать данный опыт своим знакомым и друзьям.

Финансовые средства, собранные от участников программы, непосредственно направляются застройщику в рамках определенного проекта. Когда на счете накапливается необходимая сумма, поступающие небольшие транши объединяются в единую сумму. Скорость привлечения капитала во многом зависит от особенностей конкретного проекта. Наиболее выгодные инвестиционные предложения, как правило, позволяют собрать нужные средства за две или три недели, в то время как в случае высокого установленного порога входа или непривлекательных условий процесс может затянуться до двух месяцев.

Консалтинговые услуги и договоренности

Инвестор подписывает договор о предоставлении консалтинговых услуг и выборе проекта, который также включает административную поддержку. В некоторых ситуациях проекты структурированы так, что клиент вообще не выплачивает вознаграждение, и наши доходы поступают от застройщика за привлеченные заемные средства. В других случаях комиссия со стороны клиента может составлять от 1 до 2% от общей суммы вложений.

Альтернативные подходы к инвестициям

Помимо указанных способов инвестиции в недвижимость, существует и множество других подходов для получения прибыли.

Степень защиты капитала в проекте

Степень защиты капитала в рамках проекта в значительной мере обусловлена наличием залогового обеспечения. Это касается, как чистой прибыли и активов компании в ситуации с корпоративными обеспечениями, так и оценки объектов залога, предоставленных физическим лицом, когда дело касается личных гарантий.

Процентные ставки в диапазоне от 10 до 12% годовых могут рассматриваться как обычные для этой области. Есть также возможности для оформления мезонинных кредитов с правом второго залога, где потенциальная доходность может варьироваться от 17% до 19% в год, однако необходимо учитывать сопутствующие риски.

Понимание рисков

При принятии решения об инвестициях в подобные стратегии инвестору требуется понимать, какие риски он одновременно принимает на себя, включая вероятность банкротства и связанные с ним последствия.

Для примера, высокая доходность, достигающая 17%, может быть сопряжена с серьезными рисками. Прежде всего, эти риски имеют рыночный характер. Если заемщик не выполняет свои обязательства, он может объявить о банкротстве, что приведет к необходимости распродаж его активов, чтобы рассчитаться с кредиторами. В этом контексте крайне важно осуществить оценку, достаточны ли активы для полного покрытия суммы займа.

Главные угрозы

К числу главных угроз можно свести резкое падение рыночной стоимости недвижимости, что может создать ситуацию, когда возврат основного долга и процентов становится невозможным. Если проект не имеет дополнительных корпоративных или личных гарантий, то у инвестора появляется реальная угроза потери вложенных средств.

Конкретный пример

Рассмотрим на практике. Предположим, есть девелоперский проект, где используются средства застройщика, мезонинный кредит и заем от банка. Запрашивалась вероятность продажи проекта с рентабельностью в 20%.

Чтобы инвестор начал терять средства на мезонинном кредите, необходимо, чтобы:

• ожидаемая прибыль не реализовалась;
• собственный капитал застройщика оказался убыточным.

Именно в этом заключается финансовая безопасность. Важно анализировать величину этой финансовой подушки, какие ожидания по прибыли были заложены, сколько средств вложил застройщик и на сколько должны упасть стоимость объектов, чтобы инвестор начал нести убытки. Мы проводим такие расчеты, и клиент получает возможность самостоятельно определить, готов ли он рискнуть.

Риски для инвесторов

Кроме того, согласно исследованиям компании Savills, в целом риски для инвесторов, которые получают обеспеченные займы, не превышают рисков, возникающих при обычной покупке недвижимости. Это особенно актуально, если кредит предоставлен под первый залог и содержит корпоративные гарантии.

Вероятность снижения рыночной цены на 25% считается достаточно низкой, тогда как падение на 50% представляется практически невозможным.

Налоговый аспект для российских инвесторов

Что касается налогового аспекта для российских инвесторов, то законодательные нормы и расчет налога на доходы физических лиц имеют важное значение в финансовой стратегии. Например, если резидент Российской Федерации приобретает новую недвижимость или лоты в Великобритании, он имеет возможность сдавать их в аренду, зарегистрировавшись в качестве самозанятого или индивидуального предпринимателя, уплачивая налог в размере 6%.

В конечном итоге, рентабельность таких вложений может оказаться выше, чем в случае использования заемных средств. Таким образом, знание налоговых нюансов может существенно повлиять на успешность инвестиционной стратегии.

Введение в инвестиции в недвижимость

Инвестирование в недвижимость становится выгодным не только благодаря получению дохода от аренды, но и за счет увеличивающейся стоимости самого имущества. Когда речь заходит о получении кредитов с обеспечением, важно учитывать, что доходы от таких инвестиций подлежат особым налоговым правилам.

Налоги на доходы от инвестиций

В соответствии с действующим законодательством, если вы осуществляете заимствование в зарубежных странах, необходимо вернуть средства на территорию России. Интересно, что в Великобритании вы не обязаны выплачивать налог на проценты, которые поступают от застройщика, в то время как в Российской Федерации необходимо заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), который составляет от 13 до 15%.

Пример инвестирования

Давайте представим ситуацию: вы предоставили 50 тысяч фунтов стерлингов британскому девелоперу. Спустя год сумма возврата составит уже 55 тысяч фунтов. На полученные дополнительные 5 тысяч фунтов вам придется уплатить налог, который будет варьироваться от 650 до 750 фунтов.

Для большинства россиян, не занимающих государственных постов, подобные финансовые вложения не имеют никаких ограничений. Все финансовые операции проходят под строгим контролем валютного законодательства.

Опыт нашей компании

Наша компания активно занимается мезонинным финансированием, и до сих пор не сталкивалась с какими-либо проблемами в этой области. Со стороны Великобритании все процессы также достаточно прозрачны и просты.

• Средства перечисляются прямо на счет компании, которая реализует проект.
• Проверка KYC (знай своего клиента) зависит от застройщика.
• Обычно от инвестора требуются паспорт, адрес для получения корреспонденции и подтверждение наличия финансовых средств, что можно сделать с помощью банковских выписок.

Что важно знать инвесторам

Главное, что я хочу донести до российских инвесторов: получение займов не должно вызывать у вас опасений. Существуют четкие и понятные правила, а также конкретные схемы партнерства с девелоперами, которые заинтересованы в привлечении средств от частных инвесторов. Рыночные ставки по таким финансовым инструментам вполне приемлемы, и их не стоит недооценивать.

Перспективы мезонинного и бриджевого финансирования

Мезонинное и бриджевое финансирование открывает перед инвесторами новые перспективы, желающими разместить свои капиталы на короткие сроки и не имеющими жесткого плана. Если ваша цель заключается в том, чтобы просто обойти инфляцию, рекомендуем обращать внимание на стабильные займы, поддерживаемые правом первого залога и дополнительными гарантиями.

Тем, кто готов к рискам, стоит рассмотреть более агрессивные предложения, способные предоставить максимальную доходность. Таким образом, можно избежать ошибок и неудач, выбрав верный подход и стратегию.

Наличие надежной информации и опытных партнеров поможет значительно расширить финансовые возможности и горизонты ваших инвестиций.

Мезонинные и бриджевые займы

Вас интересуют мезонинные или бриджевые кредиты? Команда профессионалов компании Savills готова предложить вам экспертизу и поддержку по этим финансовым инструментам. Свяжитесь с нами, и мы поможем вам разобраться в сложностях и нюансах этих услуг!

Информация о кредитах

Если вас интересует детальная информация о мезонинных займах или бриджевом кредитовании, наши специалисты обладают необходимыми знаниями и опытом, которые помогут вам сделать осознанный выбор. Данные инструменты могут стать полезным активом в вашем финансовом портфеле, открывая новые горизонты для бизнеса и инвестиций.

• Мы предоставим информацию о важных особенностях этих кредитов, а также рассмотрим их плюсы и минусы.
• Мезонинные займы часто применяются для финансирования проектов, где необходим не только стартовый капитал, но и дополнительные ресурсы для завершения строительства или прочих инвестиционных мероприятий.
• Они выполняют функцию связи между собственными средствами и классическими займами.
• Бриджевые кредиты идеально подходят для краткосрочных финансовых нужд.
• Основная их задача — возможность перекрытия временных пробелов в финансировании, что особенно актуально в сделках с недвижимостью или в ситуациях, когда нужно оперативное финансирование.

Поддержка клиентов

Служба клиентской поддержки Savills всегда готова предоставить вам информацию, которая ответит на ваши запросы. Чтобы получить консультацию, заполните форму обратной связи, указав ваше имя, электронный адрес и номер телефона. Наша команда свяжется с вами в ближайшее время для более подробного обсуждения вашего вопроса.

Важность финансовых инструментов

Не упустите шанс получить доступ к ценным сведениям о финансовых продуктах, которые могут существенно изменить ваши финансовые показатели. Будь вы инвестором, бизнесменом или просто интересующимся финансами человеком — мы подготовим для вас качественные рекомендации.

Многие люди не осознают, как значительные преобразования могут произойти при условии правильного обращения к заемным средствам. Бриджевые и мезонинные займы способны стать тем самым инструментом, который предоставит вам гибкость и возможности для расширения вашего бизнеса.

Следование финансовым трендам

Следите за актуальными финансовыми трендами вместе с Savills. Наши эксперты готовы поделиться свежими данными о рынке, чтобы вы могли принимать обоснованные решения, основанные на фактическом анализе.

Стратегический подход к финансам

С нами вы не только получите консультацию, но и сможете разработать стратегический план для получения и использования заемных средств. Мы осознаем всю важность для бизнеса адаптации к меняющимся условиям рынка.

Контакт с профессионалами

Звоните или оставляйте свои контактные данные — мы всегда готовы предоставить вам наиболее полную информацию. Работайте с профессионалами, чтобы в первый раз получить актуальные данные о новых возможностях.

Финансовые инструменты, такие как мезонинные и бриджевые займы, могут стать вашим надежным помощником в финансовом мире, предлагая такие возможности, которые трудно переоценить.

Заключение

Вместе мы сможем добиться значительных успехов и реализовать все ваши задумки. Не стесняйтесь обращаться к нам за консультацией — мы рады помочь вам на каждом этапе вашего финансового пути.

Заключение

В заключение хочу подчеркнуть важность мезонинного финансирования для современного рынка недвижимости. Этот инструмент предоставляет девелоперам возможность гибко управлять своими капиталовложениями и привлекать необходимые суммы для успешного завершения проектов. Мезонинные кредиты становятся важным звеном между традиционным банковским кредитованием и собственным капиталом, позволяя застройщикам закрывать финансировочные разрывы и минимизировать свои собственные вложения.

Я обращаю внимание на то, что инвесторы, включающие мезонинное финансирование в свою стратегию, могут получать значительные доходы. Это привлекает частных инвесторов, которые ищут более выгодные способы вложения средств, чем классические банковские депозиты или фондовый рынок. Несмотря на возможные риски, мезонинные займы могут предложить фиксированную ставку доходности и определенный срок выхода из инвестиций, что является привлекательным для многих инвесторов.

Ключевые моменты

• Мезонинное финансирование — гибкий инструмент для девелоперов.
• Позволяет закрывать финансировочные разрывы.
• Инвесторы получают фиксированную доходность.
• Существует риск, который нужно учитывать.

Тем не менее, как я уже упоминал ранее, необходимо учитывать, что мезонинное финансирование подходит не для всех проектов. Его использование должно быть оправдано весомыми экономическими аргументами и хорошей проработкой стратегии развития. Инвесторам важно осознавать риски и понимать особенности каждого конкретного проекта, прежде чем принимать финансовые решения.

Перспективы мезонинного финансирования

Итак, мезонинное финансирование — это, безусловно, интересный и перспективный инструмент в арсенале девелоперов и инвесторов. Важно быть в курсе тенденций и особенностей этого вида займов, а также постоянно анализировать рынок, чтобы находить лучшие возможности для вложений. Я надеюсь, что данная информация поможет вам лучше понять потенциал мезонинного финансирования и его роль в современном мире инвестиций.