Краудфандинг в недвижимости: новая эволюция инвестиционных возможностей в Финляндии?

Краудфандинг в недвижимости: Обзор

В этой статье рассматривается тема краудфандинга в области недвижимости, экспертом в которой является Ольга Богданова, профессионал с MBA и активный участник рынка недвижимости, а также региональный менеджер компании Privanet Capital Markets Oy.

Рынок инвестиций в финскую недвижимость

За последние годы наблюдается устойчивый рост инвестиций в финский рынок недвижимости, начиная с 2011 года. Рекордный уровень таких вложений был зафиксирован в 2017 году, когда объем сделок составил 10,2 миллиарда евро. На тот момент основными транзакциями все еще были портфельные инвестиции.

Спрос на жилую недвижимость

Увеличение потребности в жилой недвижимости в столице Финляндии и других развивающихся городах стало толчком для роста активности на рынке аренды жилья. Начиная с 2016 года, также отмечается активный рост строительных работ, что связано как с позитивными изменениями в экономике страны, так и с различными процессами урбанизации.

Изменения в кредитовании

В соответствии с новыми директивами Европейского Союза, кредитные учреждения начали предоставлять финансирование не более чем на 60-70% от общего объема требуемых средств. Это создало условия для появления рынка альтернативного финансирования, который заполнил возникшую нишу.

Альтернативное финансирование в Финляндии

На данный момент механизм альтернативного финансирования в Финляндии уже весьма развит: он подлежит законодательному регулированию и контролю со стороны Министерства финансов, а также функционирует на основе лицензий, аналогичных банковским.

Отметим, что ранее участие в таких инвестиционных схемах было недоступно для небольших инвесторов, однако современные технологии и изменения в законодательстве сделали это вновь возможным в последние годы.

Краудфандинг как новая возможность

В последние годы наблюдаем значительный объем сделок по инвестициям в Финляндии, что свидетельствует о том, что краудфандинг становится величайшей возможностью для множества инвесторов. Краудфандинг представляет собой новое направление в сфере инвестиций, к которому отношение колеблется от полного одобрения до скептицизма. Такое разногласие стало следствием неоднозначности данного термина.

Эволюция краудфандинга

• Изначально краудфандинг использовался для привлечения средств от общества для различных благотворительных проектов.
• Позднее он эволюционировал в механизм для привлечения инвестиций на разработку и запуск новых продуктов.
• Краудфандинг в сфере недвижимости стал завершающим этапом этой эволюции.

Поддержка краудфандинга на уровне государства

Финляндия активно поддерживает краудфандинг как часть государственной политики, ведь речь идет о действии на благо частного бизнеса в различных сферах — начиная от образовательных учреждений и заканчивая государственными структурами.

В 2016 году был принят закон, который с одной стороны легализовал краудфандинг, а с другой облегчил работу платформ, обеспечив защиту прав инвесторов. Таким образом, краудфандинг в недвижимости стал осуществим лишь после принятия этого законодательного акта.

Активное строительство и спрос на жилье

Рост интереса к жилой недвижимости привел к активным темпам строительства нового жилья, в то время как ограничения по кредитованию со стороны банков создают дополнительный спрос на финансирование и открывают новые возможности для инвесторов.

Роль краудфандинга в будущем

В этом контексте краудфандинг выступает как незаменимый инструмент, который позволяет не только решить проблему нехватки средств для реализации проектов, но и предоставляет малым инвесторам шанс участвовать в сфере недвижимости, что ранее было невозможно. Это создает новые перспективы для развития сектора и подразумевает, что в будущем краудфандинг может занять ключевую роль в стратегии инвестирования в недвижимость в Финляндии.

Краудфандинговые платформы в Финляндии

В Финляндии в настоящее время функционирует ряд специализированных платформ для краудфандинга, среди которых можно выделить Realinvest, Groundfunding, Icon и Varaa. Наиболее успешные из них были созданы на базе консалтинговых или инвестиционных организаций, располагающих необходимыми ресурсами и опытом в данной сфере.

Следует отметить, что в таких странах, как Германия и Франция, краудфандинговые инициативы в области недвижимости развивались на несколько лет раньше, что способствовало эволюции подобных платформ в Финляндии.

Принцип работы краудфандинга

Принцип работы краудфандинга выглядит следующим образом: строительные компании часто сталкиваются с необходимостью получения средств для запуска своих проектов на ранних этапах. Как правило, банки согласны предоставить только 50-60% необходимых ресурсов, из-за чего альтернативные варианты финансирования становятся особенно актуальными.

Каждое предложение девелоперов проходит тщательный отбор и оценку, после чего информация о проекте публикуется на специализированных онлайн-платформах. Благодаря таким механизмам мелкие инвесторы получают возможность участвовать в инвестициях в недвижимость, что ранее было доступно лишь крупным корпорациям.

Динамика рынка краудфандинга

Статистические данные показывают, что в период с 2013 по 2017 год объем сделок на рынке краудфандинга значительно увеличился. По материалам исследования Богдановой О. (2018), в работе «Краудфандинг в недвижимости Финляндии: факторы успеха кампаний и развитие отрасли» отмечаются явные тенденции роста.

Альтернативные способы инвестирования

Говоря об альтернативах в области инвестиций, стоит отметить, что ранее частные инвесторы могли выбирать из:

• паевых инвестиционных фондов (ПИФов)
• фондов недвижимости (REITs)
• самого прямого приобретения недвижимости для аренды

Особенности паевых инвестиционных фондов

Паевые инвестиционные фонды чаще всего создаются банковскими институтами и предполагают долгосрочное инвестирование с минимальной суммой, составляющей от 20 000 евро. Выход из таких фондов обойдется инвестору в 1-3% от первоначального взноса.

Кроме того, управляющая компания может удерживать 1-2% суммы в качестве своей комиссии, а также 20% при превышении установленного уровня доходности. Обычно доходность подобных фондов составляет около 5-7% в год, основываясь на доходах от аренды, который может быть увеличен за счет использования заемных средств.

Историческая доходность фондов

Что касается исторической доходности фондов, то подробную информацию можно найти в исследовании, проведенном Богдановой О. (2018).

Трасты недвижимости (REITs) в Финляндии

Трасты недвижимости (REITs) в Финляндии не являются распространенным явлением. На сегодняшний день существует всего один такой траст, что объясняется его схожестью с паевыми инвестиционными фондами.

Основные отличия заключаются в правовых аспектах структуры собственности и правилах обязательного распределения как минимум 90% прибыли в виде дивидендов, а также необходимости первичного размещения на фондовом рынке в установленный срок.

Показатели доходности, инвестиционные стратегии и комиссии в таких трастах почти идентичны ПИФам.

Рынок ценных бумаг в сфере недвижимости

Если рассмотреть рынок ценных бумаг компаний, работающих в сфере недвижимости, то можно выделить два основных подхода:

• Рискованный, связанный с покупкой акций
• Более безопасный, который предполагает приобретение облигаций организаций, занимающихся развитием и управлением коммерческими объектами

Подобный выбор позволяет инвесторам адаптировать свою стратегию в зависимости от склонности к риску и желаемого уровня доходности.

Доходность облигаций и акций

В общем, доход от облигаций не превышает уровня в 4% годовых. Акции, котирующиеся на фондовом рынке, имеют значительно более высокую волатильность, что может привести к потерям даже до 20%. Тем не менее, при долгосрочных вложениях средняя доходность акций может находиться в диапазоне от 10 до 13% в год. Этот показатель включает как дивиденды, так и изменения курсовой стоимости.

Исследование, представленное О. Богдановой в 2018 году, затрагивает результаты акций компаний, работающих в сфере недвижимости, и посвящено краудфандингу в Финляндии, снимая завесу на факторы, способствующие успешности таких мероприятий и на развитие указанной области.

Краудфандинг в недвижимости

Краудфандинг в недвижимости представляет собой быстрый процесс, в рамках которого средства собираются и передаются заемщикам в течение 30 дней. При этом от инвесторов не требуется уплата каких-либо сборов.

Финансовые ресурсы непосредственно направляются на реализацию строительных проектов, чаще всего жилого назначения в Финляндии. Займы предоставляются на краткосрочных и среднесрочных условиях, принося доходность от 8 до 12% в год. Основой для таких займов служат сами строящиеся объекты.

Условия инвестирования

Процесс начисления процентов устанавливается самим заемщиком и закрепляется в кредитном соглашении. Чаще всего выплата процентов осуществляется на ежемесячной или ежеквартальной основе.

• Длительность инвестиционного периода чаще всего составляет около одного года
• Также доступны составные сроки от 8 до 24 месяцев

В случае необходимости досрочного вывода средств, на некоторых платформах краудфандинга имеется вторичный рынок, где можно обменять ценные бумаги. Однако при этом взимается комиссия в размере 1% от первоначального вложения при передаче прав другим лицам. Такие возможности могут быть ограничены на разных платформах, и поэтому инвесторам следует воспринимать свои вложения как среднесрочные.

Сравнение с другими финансовыми инструментами

Если сопоставить краудфандинг с другими финансовыми инструментами, можно отметить, что по степени ликвидности он находится между взаимными фондами и акциями. Важно подчеркнуть, что законодательство Финляндии, поддерживаемое современными технологиями, позволяет инвестировать небольшие суммы в проекты, которые ранее были доступны только профессиональным участникам.

Небольшой порог входа, который составляет от 500 до 1500 евро, дает возможность инвесторам диверсифицировать свои портфели и распределять риски между несколькими проектами.

Лицензирование и безопасность

Все платформы, функционирующие в данной области, лицензируются финским финансовым контролером Финансовой надзорной службой (Finanssivalvonta) и действуют в рамках законодательства. Это обеспечивает безопасность и прозрачность всех финансовых операций.

В нашем Telegram-канале вы сможете найти эксклюзивную информацию касательно рынка недвижимости, возможностей для иммиграции и сферы инвестиций. При этом важно понимать, что инвестиции в недвижимость, известные как краудфандинг, связаны с определенными рисками. Краудфандинг в области недвижимости отличается от традиционных вложений, предлагая возможность объединить средства для участия в проектах, которые ранее были доступны исключительно крупным институциональным инвесторам.

Ожидаемые риски краудфандинга

Следует отметить, что такой вид инвестирования несет в себе ожидаемый уровень риска, который можно сравнить с вложениями в акции компаний, работающих в сфере недвижимости.

Кредитные рейтинги на краудфандинговых платформах

Кредитные рейтинги, которые можно встретить на краудфандинговых платформах, представляют собой два ключевых аспекта. Первая часть оценки охватывает как аспекты деловой деятельности, так и качественные характеристики отдельных проектов. Вторая же часть анализа сосредоточена на залоговых активах, которые служат гарантией возврата выданных кредитов.

Каждый проект получает своеобразную шкалу оценки от нуля до тысячи, что иллюстрирует уровень его надежности и потенциального риска. В случае, если заемщик сталкивается с банкротством, краудфандинговая платформа обращается за помощью к коллекторским агентствам для взыскания задолженностей.

Чтобы свести к минимуму подобные риски, проекты, имеющие более низкий кредитный рейтинг, исключаются уже на этапах предварительного анализа. Это объясняется тем, что депутатские нормы о краудфандинге налагают на платформу серьезную ответственность, включая уголовную, за размещение проектов с высоким риском банкротства.

Система RS-страхования в Финляндии

Также стоит отметить, что в Финляндии была внедрена система RS-страхования, которая призвана уменьшить риски для покупателей и инвесторов. Что собой представляет RS-страхование? Эта система защищает участников, приобретающих жилье на стадии застройки, от возможных финансовых и строительных рисков со стороны компаний-застройщиков.

Данная инициатива начала свою работу в 1970-х годах и официально была оформлена в законодательных актах с 1995 года. В рамках данной системы девелопер обязан разместить страховой депозит в качестве гарантии успешного завершения строительного проекта, даже если возникнут финансовые проблемы или отклонения от первоначальных планов.

Условия для девелоперов

Кроме того, девелоперские компании обязаны выполнять определенные условия:

• Сделки купли-продажи на стадии строительства должны оформляться исключительно в письменном виде.
• Вся необходимая проектная документация, включая устав, сертификаты залога, финансовые сметы, лицензии на строительство и технические чертежи, передается в банк или в местное государственное административное учреждение.
• Покупатели также могут быть представлены интересами организации, которая контролирует процесс строительства, или независимым аудитором.

Условия для инвесторов

Далее рассмотрим важнейшие условия, которые действуют для инвесторов в рамках этой системы. Первое условие — это высокая доходность, которая составляет от 8,0% до 12,5% годовых на вложения. Процентная ставка изменяется в зависимости от рейтинга проекта: чем выше риск, тем выше потенциальный доход.

В ходе переговорного процесса между инвестором и заемщиком устанавливаются конкретные процентные ставки. Некоторые платформы могут вовсе не сотрудничать с высокорисковыми проектами (где рейтинг ниже 3 баллов или ниже 700), однако другие ресурсы могут проявлять большую гибкость в этом вопросе. В любом случае, инвестор всегда имеет возможность ознакомиться с рейтингом проекта и принимать обоснованное решение о целесообразности своих вложений.

Отсутствие комиссии за управление

Второй значимый аспект — это отсутствие сборов за управление. Контрастируя с традиционными фондами и управляющими компаниями, краудфандинговые платформы в Финляндии не требуют комиссий с частных инвесторов за проведение транзакций и управление активами. Это положительно сказывается на общей доходности инвестиций и дает возможность более эффективно управлять своими финансами.

Таким образом, краудфандинг становится привлекательной альтернативой для тех, кто хочет получать стабильный доход от вложений. Увеличение популярности краудфандинга связано с его доступностью и прозрачностью, что позволяет как инвесторам, так и заемщикам находить взаимовыгодные решения и условия для сотрудничества.

Заключение

В заключение, краудфандинг недвижимости в Финляндии представляет собой уникальную возможность для частных инвесторов, которые ранее не имели доступа к большим инвестиционным проектам. С момента принятия закона о краудфандинге в 2016 году, этот инструмент стал не только легитимным, но и довольно успешным в дальнейшей эволюции рынка недвижимости. Он создает новые пути финансирования для девелоперов, которые сталкиваются с ограничениями со стороны банков при получении кредитов.

Я наблюдаю, как интерес к этой модели растет, и это неудивительно, учитывая, что в современных условиях частные инвесторы стремятся максимально диверсифицировать свои портфели. Краудфандинг позволяет им стать частью значимых проектов, участвуя в масштабном строительстве жилой недвижимости в столицы и развивающихся регионах, что весьма актуально в свете происходящих изменений в спросе на жилье.

Будущее краудфандинга

Будущее краудфандинга кажется многообещающим. У нас есть уже несколько успешных платформ, таких как Realinvest и Groundfunding, которые предоставляют прозрачные и безопасные условия для инвестиций. Это создает атмосферу доверия и поддержки со стороны как потребителей, так и государственных структур.

Преимущества краудфандинга

Важным аспектом является также то, что краудфандинг предоставляет более гибкие условия, чем традиционные инвестиционные инструменты, такие как взаимные фонды или трасты по недвижимости. Он дает возможность инвестировать значительные суммы меньшими частями, что делает инвестиции более доступными даже для мелких инвесторов.

Выводы

Таким образом, мы стоим на пороге новой эры в инвестировании в недвижимость, где краудфандинг играет центральную роль. Учитывая его потенциал, параллельно с ростом спроса на жилье и позитивными сдвигами в законодательстве, можно ожидать, что эта сфера дальнейшего развития только начнется. Я уверена, что краудфандинг недвижимости будет продолжать расширять горизонты инвестиций и предоставит нам новые возможности для участия в интересных и прибыльных проектах для всех, кто хочет стать частью процветающей экономики Финляндии.