Каковы условия аренды жилья в Берлине и запрещены ли краткосрочные аренды?

Обзор рынка жилья в Берлине

Рынок недвижимости в Берлине, согласно отчету Emerging Trends in Real Estate, считается одним из наиболее стабильных и безопасных в пределах всей Европы. Однако его характеризует жесткое регулирование в области аренды, так как уровень спроса на жилье значительно превышает его доступное предложение. Городские власти вводят меры, направленные на управление арендными ценами. К тому же, около 85% населения Берлина живет в арендуемых квартирах.

Анализ аспектов аренды

В сотрудничестве с немецкими юристами мы исследовали основные нюансы, которые необходимо учитывать при покупке недвижимости для последующей аренды, а также выяснили процесс легального заселения арендаторов и методы увеличения арендной платы.

Краткосрочная аренда

Что касается аренды на короткий срок, то возможности сдачи жилья в таком формате в Берлине довольно ограничены. В 2013 году в столице был принят закон, который запретил использование жилых помещений с целью, отличной от основного назначения, включая краткосрочную аренду и использование квартир в качестве офисов. Нарушение данного законодательного акта может повлечь за собой штрафы, достигающие 500 тысяч евро.

В то же время, владельцы недвижимости могут запросить разрешение у местных властей, что позволяет изменить статус квартиры и начать получать доход от аренды.

Условия для получения разрешения

Процесс получения разрешения на краткосрочную аренду становится особенно сложным в районах с высокой плотностью отелей. Чтобы получить разрешение, необходимо выполнить хотя бы одно из следующих условий:

• Общественные интересы: Если общественные интересы имеют приоритет над частными, например, в случае, когда жилье сдается родственникам пациентов, проходящих лечение в Берлине.
• Критическое финансовое положение: Если арендодатель сталкивается с критическим финансовым положением и краткосрочная аренда является единственным способом решения его финансовых проблем.

Тем не менее, в условиях высоких цен на долгосрочную аренду выполнить эти требования довольно затруднительно. Другим требованием для получения разрешения является необходимость строительства дополнительного жилья, которое будет сдаваться в долгосрочную аренду, что нужно для компенсации нехватки жилых помещений в данной местности. При этом, арендная плата должна быть в пределах, соответствующих среднему уровню по этому району.

Порядок подачи заявления

Заявление на получение разрешения требует оплаты сбора, который составляет 225 евро за каждую квартиру. По пути к получению разрешения потенциальные владельцы также могут столкнуться с дополнительными расходами, включая необходимость оценки недвижимости. Рассмотрение поданных документов может занять от 2 до 6 недель. Разрешение может быть выдано как на неопределенный срок, так и на конкретный период.

Обязанности арендодателя

После успешного получения разрешения, арендодатель обязан выплачивать городским властям компенсацию в размере 6 евро за квадратный метр арендованной площади. Многие собственники квартир могут считать готовность к краткосрочной аренде невыгодной из-за дополнительных расходов и обязательств.

В случае успешного получения разрешения, владельцу присваивается уникальный регистрационный номер, который фиксируется за конкретной квартирой и не может быть передан другому собственнику. Этот номер необходимо указывать в объявлениях о краткосрочной аренде, что добавляет еще один уровень контроля со стороны государственных структур.

Заключение

Таким образом, рынок недвижимости в Берлине представляет собой как инвестиционную возможность, так и пространство, требующее строгого соблюдения законодательства.

Обзор предложений квартир в Берлине

В настоящее время в Берлине имеется 193 квартиры на продажу, среди которых можно найти множество интересных вариантов. В частности, в районе Фридрихсхайн доступны новые апартаменты в современном жилом комплексе, стоимость которых начинается от 411 000 €. Окончание строительства ожидается во втором квартале 2024 года.

Еще один новый жилой комплекс расположен в Вайсензее, где цены начинаются от 330 000 €, а сдача в эксплуатацию назначена на четвертый квартал 2022 года. В Шёнеберге доступны квартиры с собственным садом и местом для парковки с ценами от 316 000 €, с планируемым завершением на третий квартал 2024 года.

Инвестиционные предложения

Для тех, кто рассматривает возможность инвестирования или сдачи жилья в аренду, интересным предложением станет пакет из 60 квартирв Фридрихсхайне с ценами от 990 000 € и окончанием строительства во втором квартале 2025 года. Дополнительно, в Вильмерсдорфе можно приобрести 12 квартир, построенных в 2023 году, по цене от 675 000 €.

В Штеглиц-Целендорф предлагаются 71 квартирас ценами от 856 000 €, а также есть интересное предложение в отреставрированном историческом здании в Вильмерсдорфе с ценой от 749 000 €, сдача которых запланирована на первый квартал 2024 года. Также стоит обратить внимание на новый современный жилой проект в районе Рудов, где доступны 20 эксклюзивных квартир, готовых к продаже в четвертом квартале 2024 года.

Аренда квартир в Берлине

Что касается аренды квартир, то с февраля 2020 по апрель 2021 годов в Берлине действовал закон, который ограничивал максимальные арендные ставки. Этот закон в основном касался меблированного жилья и краткосрочной аренды, однако он не распространялся на новые здания, возведенные после 1 января 2014 года, а также на коммерческую недвижимость, общежития и квартиры, которые получают государственные субсидии.

15 апреля 2021 года Федеральный конституционный суд Германии отменил закон о контроле арендной платы, признав его «полностью недействительным». После этого арендные ставки начали расти, так как владельцы недвижимости стремились компенсировать свои финансовые убытки, понесенные во время действия данного закона. В то же время ограничения по аренде оставались в силе для муниципальных зданий.

Факторы, влияющие на аренду

Ранее, согласно закону, максимальные уровни арендной платы определялись исходя из:

• года постройки
• энергоэффективности здания
• наличия встроенной кухни
• качества отделки
• других факторов

В случае, если в одном здании находились лишь одна или две квартиры, предельная арендная ставка увеличивалась на 10%.

Условия для увеличения арендной платы

В случае, если здание оснащено лифтом и квартира оборудована современной встроенной кухней, качественными сантехническими системами и полами, соответствующими высоким стандартам, можно рассматривать возможность увеличения максимальной ставки аренды на один евро за квадратный метр, при условии, что энергопотребление не превышает 120 кВт⋅ч на квадратный метр в год.

Однако, чтобы такая корректировка была возможной, недвижимость должна удовлетворять как минимум трем из пяти установленных критериев. В ситуациях, когда затраты на содержание жилья превышают доходы от аренды, инвестиционный банк Берлина (Investitionsbank Berlin, IBB) вправе определять новый верхний предел арендной платы. Арендаторы могут в этом случае обращаться за субсидиями, чтобы уменьшить финансовую нагрузку от стоимости аренды.

Приостановление повышения арендных ставок

Закон, который вступил в силу 18 июня 2019 года, приостановил увеличение арендных ставок для действующих арендаторов. Он запрещает любые повышения на протяжении следующих пяти лет.

Процесс выселения арендаторов

В тех случаях, когда собственность находилась в владении менее пяти лет, собственникам следует учитывать, что выселение арендаторов может занять до трех месяцев. Если же объект находится в собственности от пяти до восьми лет, процесс может затянуться до полугода, а если срок владения превышает восемь лет — это может занять целый год.

Стоит подчеркнуть, что если у арендатора нет доступа к квартире в многоквартирном доме, то выселение может пройти быстрее. Поэтому, если новый владелец намерен заменить арендатора или сам переехать в жилье, ему важно заранее, ещё на этапе покупки, проконсультироваться с юристами по всем правовым тонкостям договора.

Как организовать разделение дома на отдельные квартиры?

Как можно организовать разделение здания на отдельные квартиры? Это процедура весьма распространена, особенно в контексте продажи зданий. В Германии данный процесс является полностью законным, хотя обсуждаются возможные ограничения на разделение старых объектов в будущем.

Разделение имущества на квартиры включает в себя четыре основные стадии:

• Разработка проекта разделения: Прежде всего необходимо разработать проект разделения, который создается квалифицированным архитектором.
• Получение свидетельства из строительного надзора: Затем следует обратиться в строительный орган для получения документа, удостоверяющего полную изоляцию жилого помещения, известного как abschlussbescheinigung. Обычно этот этап занимает около четырех-пяти недель. Цена на получение этого свидетельства зависит от размеров объекта и составляет от 50 до 100 евро за каждую квартиру.
• Удостоверение заявления у нотариуса: На третьем этапе составляется заявление о разделе, которое необходимо удостоверить у нотариуса. Нотариус вправе заверить исключительно вашу подпись, что обойдется примерно в 70 евро, однако ошибки в формулировках могут повлечь за собой недействительность документа. Проверка содержания заявления на соответствие действующим нормам зависит от рыночной стоимости имущества.
• Регистрация в земельном реестре: На заключительном этапе все собранные документы направляются в земельный реестр (grundbuchamt), который производит изменение статуса каждого объекта на квартиры. Стоимость данной процедуры определяется исходя из оценочной стоимости недвижимости.

Налогообложение при продаже недвижимости

Что касается налогов при продаже недвижимости, то ключевым моментом является то, что если объект будет реализован в течение десяти лет после его приобретения, продавец будет обязан уплатить спекулятивный налог на прирост капитала (kapitalertragsteuer). Этот налог является одной из разновидностей налога на доход и начисляется на прибыль, полученную от продажи недвижимости.

Чтобы избежать нежелательных ситуаций, важно заранее ознакомиться с налоговым законодательством и получить консультацию юристов, чтобы понимать свои права и обязанности. Таким образом, знание всех тонкостей и следование рекомендациям позволит успешно провести процедуру продажи или смены арендатора.

Заключение

В заключение, рынок недвижимости Берлина представляет собой уникальную и сложную экосистему, где каждый шаг, начиная от покупки квартиры и заканчивая её сдачей в аренду, требует внимательного подхода. Да, я заметил, что интерес к аренде жилья в этом городе продолжает расти, и вместе с ним сложности, с которыми сталкиваются арендаторы и арендодатели.

С 2013 года в Берлине введены строгие правила, ограничивающие краткосрочную аренду, и получить разрешение на неё становится настоящим испытанием. Многим может показаться, что такие ограничения становятся преградой на пути к использованию своих активов, однако следует помнить, что стабильный рынок и высокий спрос создают возможности для долгосрочных инвестиций.

Юридические аспекты

Понимание юридических аспектов, таких как получение разрешений и соблюдение условий для краткосрочной аренды, становится важным фактором, который может привести к успеху или, наоборот, к неудаче. Необходимо тщательно исследовать местный рынок, анализируя предложения и цены, чтобы найти оптимальное решение, которое принесет стабильный доход.

Ключевые моменты для успешной аренды

• Изучение законодательства — важно знать все нюансы и требования для получения разрешений.
• Анализ рынка — стоит внимательно мониторить цены и предложения на жилье.
• Долгосрочная перспектива — правильный подход может привести к стабильному доходу.

Несмотря на сложности, я верю, что правильный подход и детальное понимание местного законодательства позволяет не только избежать штрафов, но и сделать недвижимость в Берлине выгодным вложением. В конечном счете, успешная аренда — это путь, который требует терпения и усилий, но при этом открывает широкие возможности для тех, кто готов столкнуться с вызовами и использовать преимущества рынка.