Каковы основные налоги для нерезидентов при покупке недвижимости в Германии?

Обзор прав и обязанностей нерезидентов в Германии

В данной статье мы подробно рассмотрим ключевые аспекты прав и обязанностей нерезидентов в контексте налоговых вопросов, связанных с покупкой и владением недвижимостью в Германии. Для начала стоит отметить, что в этой стране покупка недвижимости доступна для лиц любой национальности. Здесь нет никаких ограничений касательно типа приобретаемого имущества — это может быть как квартира, так и коммерческое здание или земельный участок, расположенный в одном из федеральных земель ФРГ.

Тем не менее, независимо от вашего гражданства и места жительства, нерезиденты обязаны уплачивать налоги в таком же объёме, как и местные граждане.

Кто такие нерезиденты в Германии?

Нерезидентами в Германии считаются те лица, которые находятся в стране менее 183 дней в год. Налогообложению подлежат только доходы, полученные на территории Германии. Например, если вы решите сдать в аренду купленную вами недвижимость, то доход от этой аренды тоже будет подлежать налогам. Обязанности по уплате налогов касаются также налога на имущество, а также подарков.

Важно выделить два основных момента:

• Если вы являетесь гражданином Беларуси или России, перед покупкой недвижимости обязательно уведомите налоговые органы о намерении открывать зарубежный банковский счёт или создавать компанию.

Соглашения о двойном налогообложении

Следует учитывать, что Германия заключила соглашения о предотвращении двойного налогообложения с Российской Федерацией и ещё с 95 государствами. Это означает, что если вы уплатили налог на территории Германии, у вас будет возможность избежать повторного налогообложения в России при наличии соответствующих документов.

Строгость налоговой системы

Также стоит отметить, что налоговая система Германии отличается высоким уровнем строгости. За неуплату налогов могут последовать серьёзные последствия, начиная от крупных штрафов и заканчивая возможностью аннулирования визы или даже вида на жительство. Долги по налогам могут привести к продаже вашей недвижимости через аукцион.

Налоговые обязательства при приобретении недвижимости

Приобретающие недвижимость нерезиденты также должны учитывать налоговые обязательства. Какие именно платежи их ожидают?

• При покупке новых объектов недвижимости новый владелец должен уплатить налог на переход права собственности (Grunderwerbsteuer). Этот налог зависит от региона и может составлять от 3,5% до 6,5%.

Постоянные налоговые обязательства

Нельзя забывать, что речь идёт не только о налогах при покупке, но и о налоговых обязательствах при владении недвижимостью. Владельцы таких объектов также обязаны уплачивать налоги на имущество в процессе использования своей недвижимости. Кроме того, если вы примете решение сдать свою собственность в аренду, то будете обязаны уплатить налог на доходы от аренды. Также при продаже вашего имущества такие доходы подлежат налогообложению в виде налога на прирост капитала.

Дополнительные финансовые аспекты

Дополнительно существуют различные финансовые аспекты, связанные с наследованием и дарением недвижимости. Налог на наследство может быть достаточно значительным, поэтому стоит заранее рассмотреть возможные варианты его оптимизации.

Советы по снижению налогов

Плюс к этому, полезные советы по снижению налоговых расходов заключаются в разумном управлении вашими финансами и тщательном изучении местных законодательных актов. Это способствует минимизации налогообложений и сохранению ваших инвестиций.

Заключение

В итоге, если вы нерезидент и планируете инвестировать в немецкую недвижимость, необходимо быть осведомлённым о своих правах и обязанностях для того, чтобы избежать нежелательных финансовых последствий и эффективно управлять своими активами.

Налоговые ставки на приобретение недвижимости в Германии

В 2021 году налоговые ставки на приобретение недвижимости в Германии варьируются в зависимости от региона. Например, в Берлине данная ставка составляет 6.0%, тогда как в Бранденбурге она достигает 6.5%. В Баден-Вюртемберге и Бремене налог равен 5.0%. Более низкий уровень налога установлен в Гамбурге — 4.5%, в Нижней Саксонии — 5.0%. В то же время в Северном Рейне-Вестфалии и Сааре налог составит 6.5%. Другие регионы, как например, Саксония-Анхальт и Шлезвиг-Гольштейн, имеют актуальные ставки в 5.0% и 6.5% соответственно. Интересно отметить, что в Тюрингии и Гессене налоговая ставка установлена на уровне 6.0%, а в Баварии и Саксонии она самая низкая и составляет всего 3.5%.

Обязанности сторон при покупке

Как правило, расходы по налогу и сопутствующим платежам, включая услуги нотариуса, риелтора, а также переоформление прав собственности, несет непосредственно покупатель. Продавец, в свою очередь, берет на себя обязанность по устранению возможных обременений из земельной книги, если таковые существуют. Все эти аспекты четко прописываются в договоре, что помогает избежать возможных недоразумений.

Информация о процессе приобретения недвижимости

Если вам интересен процесс приобретения недвижимости в Германии и возможности для дистанционного инвестирования, рекомендуем изучить другие наши статьи. В частности, мы предлагаем материалы, освещающие:

• покупки недвижимости
• удаленные способы вложения в немецкую недвижимость

Развитие рынка недвижимости

Рынок недвижимости постоянно развивается, и многие начинают вспоминать о возможностях для проведения сделок на расстоянии. Напрашивается вопрос: как это может быть осуществимо? Для успешного вложения доступны разнообразные кейсы. Например, впечатляющим предложением является доходный дом в Германии стоимостью 8 755 000 евро с общей площадью 4874 м², расположенный в Дортмунде, в регионе Северный Рейн-Вестфалия. Этот коммерческий объект сочетает в себе супермаркет Edeka и офисные пространства, которые полностью сданы в аренду. Уникальное расположение на оживленной торговой улице и близость к важным транспортным маршрутам делают его привлекательным для множества арендаторов.

Интересные проекты недвижимости

Еще одним интересным проектом является новое коммерческое здание в Нижней Саксонии стоимостью 2 540 000 евро. Площадь этого здания составляет 1235 м², и оно станет домом для нового супермаркета Netto. Ожидается, что здание будет сдано в эксплуатацию летом 2017 года, а контракт с арендаторами, уже подписанный на 15 лет с возможностью продления, позволяет считать эту инвестицию практически надежной.

Также стоит упомянуть офисный центр в Ульме с площадью 700 м², который стал примером успешного проекта в Баварии, куда инвестировала наша компания. Данный офисный комплекс является частью современного здания, включающего не только офисные пространства, но и рестораны, а также более 20 высококачественных квартир. Этот комплекс уже стал новой знаковой точкой в городе, что подтверждает успешность реализации его концепции.

Новые жилые проекты

Не стоит забывать и о новых жилых проектах, таких как квартира площадью 98 м² в Берлине, которая предлагает своим владельцам уникальные условия. Она расположена в деловом районе, всего в 10 минутах от центра города. Два жилых здания, предусмотренные в этом проекте, обеспечивают архитектурные виды на реку Шпрее и окружающие пространства, а ландшафтный парк делает эту локацию особенно привлекательной для проживания.

Недвижимость на продажу

На данный момент выставлено на продажу 184 объекта недвижимости, среди которых особенно выделяется магазин, расположенный в городе Тюбинген в Германии. Этот готовый бизнес занимает площадь в 3472 квадратных метра, его стоимость составляет 9 миллионов евро.

Также перед инвесторами открывается возможность приобрести проект Kaufland, который является привлекательным предложением для желающих вложиться в крупные экономические инициативы; его стоимость составляет 9,3 миллиона евро. Инвестор получит шанс стать акционером компании, управляющей как земельным участком, так и гипермаркетом, при этом действующий контракт аренды имеет срок 15 лет. Аренда уже заключена с одним из ведущих ритейлеров, который имеет высокий кредитный рейтинг, что придаёт данной инвестиции дополнительную привлекательность.

Отель в Мюнхене

Кроме того, внимание привлекает отель в Мюнхене, который можно приобрести за 19,5 миллионов евро. Это современное заведение, общей площадью 2850 квадратных метров, которое обеспечивает доходность на уровне 4,6% в год. В отеле насчитывается 70 двухместных номеров, все они укомплектованы ванной комнатой, душем и полностью меблированной кухней.

На первом этаже расположены кухня, зал для завтраков, конференц-зал, фитнес-центр, сауна и прачечная. Отель может быть предложен как с действующим законным договором аренды, так и без него, чем открывает возможности для выбора наиболее подходящего варианта для покупателей.

Офис в Берлине

В Берлине также имеется интересное предложение – офисное помещение площадью 174 квадратных метра, стоимостью 799 тысяч евро. Этот коммерческий объект расположен в районе Фридрихсхайн и был построен в 2018 году.

Здание находится в отличном состоянии, и офис занимает первый этаж, в который входит внутренняя площадь 126 квадратных метров, а также:

• Терраса в 45,27 квадратных метра,
• Балкон размером 2,28 квадратных метра.

Фасад имеет витрину длиной 15 метров, что делает его очень привлекательным для арендаторов.

Еще одно коммерческое помещение в Берлине

Также в центре Берлина выставлено на продажу ещё одно коммерческое помещение, стоимость которого составляет 579 тысяч евро, а площадь равняется 125 квадратным метрам. Офис расположен неподалёку от знаменитого бульвара Курфюрстендамм и находится в здании, построенном в 1965 году.

В данный момент в здании идет капитальный ремонт, который должен завершиться в 2021 году. Это помещение выгодно расположено в центре города, в непосредственной близости от всех основных достопримечательностей и транспортных узлов.

Отель в центре Мюнхена

В центре Мюнхена также предлагается отель категории «4 звезды» с ценой 24,5 миллиона евро. Этот городской отель в течение всего года привлекает внимание туристов, так как его заполняемость превышает 80%. Здание имеет 6 этажей и находится в хорошем состоянии.

В настоящее время гостиница сдана в аренду профессиональной управляющей компании, что гарантирует стабильный доход её владельцам.

Коммерческое здание в Берлине

В Берлине также предлагается коммерческий объект площадью 8089 квадратных метров, который можно приобрести за 8,65 миллионов евро. Здание находится в районе Пренцлауэр-Берг и было построено в 1964 году, с последующим капитальным ремонтом в 1995 году.

Оно находится в хорошем состоянии и включает земельный участок площадью 4932 квадратных метра. Полезная площадь составляет 8088,6 квадратных метра, также в наличии имеется 82 парковочных места, из которых 67 сданы в аренду.

Коммерческая недвижимость в Мекленбурге

В завершение стоит отметить ещё одно привлекательное предложение: коммерческая недвижимость площадью 1131 квадратный метр в регионе Мекленбург, стоимость которой составляет 1,61 миллиона евро. Это уникальная возможность для инвесторов, желающих вложиться в перспективные проекты в Германии, где рынок недвижимости продолжает стабильное развитие.

Новый супермаркет в Деммине

В районе Деммин, известном своей развитой коммерческой инфраструктурой, было возведено новое, современное здание супермаркета. Этот объект, который был завершен в 2014 году, теперь арендуется сетевой компанией Netto на длительный срок.

Площадь земельного участка составляет 4146 м², а общая площадь арендуемых коммерческих помещений — 1131 м². Инвестиционная привлекательность такого рода недвижимости заключается в ее стабильности, что делает ее надежным источником дохода для владельцев. Стоимость данного объекта составляет 395 000 евро.

Апартаменты в Берлине

В другом месте, в Берлине, представлены на продажу уютные апартаменты площадью 66 м² по цене 200 000 евро.

Продаётся вилла в Берлине

В центре Берлина выставлена на продажу вилла стоимостью 3 900 000 €, занимающая площадь в 377 квадратных метров. Этот удивительный объект, спроектированный в соответствии с принципами стиля баухаус, размещён в элитном районе Конрадсхёэ. Постройка была завершена в 2022 году и находится всего в 300 метрах от прекрасной реки Гавел, что делает её особенно заманчивым местом для проживания. Архитектор из немецкой столицы создал уникальный индивидуальный проект, который уделяет особое внимание современным удобствам и деталям, включая все необходимые элементы для комфортной жизни.

Земельный участок в Бранденбурге-на-Хафеле

Помимо этого, можно рассмотреть земельный участок в Бранденбурге-на-Хафеле, который предлагается за 5 500 000 €, имеющий площадь в 17 200 квадратных метров. Эта территория находится на берегу живописного озера Мелензее, что создаёт атмосферу уединения и умиротворения для будущих застройщиков. Данный участок уже имеет действительное разрешение на строительство 101 квартиры, что делает его очень привлекательным предложением для индивидуальных и крупных строителей. Планируемый объём жилой застройки составляет около 9 769 квадратных метров, что открывает широкие горизонты для инвестиций в жилую недвижимость.

Доходный дом в Дуисбурге

В продаже также находится доходный дом в Дуисбурге, который предлагается за 640 000 €, с общей площадью 507 квадратных метров. Данный объект, построенный в 1959 году, был полностью обновлён в 2019 году, что минимизирует необходимость в капитальном ремонте в ближайшее время. В этом здании расположены 8 квартир, произведён косметический ремонт внешних стен, установлены новые оконные блоки, новые трубопроводы и система отопления. Эта собственность обладает значительным потенциалом для увеличения арендной платы, что делает её привлекательным вариантом для инвесторов, особенно при смене владельца.

Участок в Вальдморе

Не менее интересен участок в Вальдморе, который можно приобрести за 459 000 €. Он имеет площадь 2200 квадратных метров и предоставляет широкие возможности как для частных застройщиков, так и для крупных инвесторов. Расположение этого земельного участка в живописной и спокойной местности создаёт идеальные условия для строительства восьми жилых домов. Основные характеристики данного объекта включают удобное месторасположение в тихом, однако близком к центру районе.

Налоги на недвижимость в Германии

Важно отметить, что в Германии существуют налоги на недвижимость, которые касаются всех собственников. В стране действует поземельный налог (Grundsteuer), регламентируемый законом о налогах на недвижимость, который был принят ещё в 1936 году. Базовая ставка этого налога составляет 0,35% от кадастровой стоимости недвижимости. Каждый муниципалитет устанавливает собственный коэффициент повышения, который варьируется в зависимости от:

• типа недвижимости;
• местоположения;
• года постройки;
• общей площади.

В среднем, земельные налоги в Германии составляют от 1,0% до 2,8%, что является сравнительно небольшим значением по сравнению с другими странами Европы, и в итоге оказывается выгодным для владельцев недвижимости. Например, налог на квартиру площадью 70-80 квадратных метров будет вполне приемлемым. Следовательно, Германия продолжает оставаться привлекательной для инвестиций в недвижимость как для местных жителей, так и для иностранных инвесторов, обеспечивая стабильные условия для дальнейшего роста и развития.

Налоговые обязательства владельцев недвижимости в Германии

В крупных германских городах владельцы недвижимости ежегодно сталкиваются с необходимостью уплачивать налоги в размере от 200 до 250 евро, а владельцам больших домов порой придется раскошелиться на суммы, достигающие 600 евро. В небольших населённых пунктах налоговые ставки гораздо более щадящие.

Важно понимать, что, если собственник владеет частным домом, именно ему предстоит уплатить налог на землю. Для многоквартирных зданий, как правило, обязанность по уплате налога лежит на собственнике всего здания, который затем перераспределяет налоговое бремя среди жильцов, устанавливая график платежей.

Способы оплаты налога

Для осуществления налоговых платежей существуют несколько подходящих способов:

• Лично посетить налоговую службу;
• Выполнить банковский перевод на счет налогового органа;
• Воспользоваться удобством онлайн-сервиса через портал Elster.

Обратите внимание на дополнительные аспекты, которые касаются управления недвижимостью в Германии.

Аренда жилья и налогообложение

Что касается аренды жилья, налогообложение здесь зависит от величины дохода. Подоходный налог (Einkommensteuer) варьируется от 0 до 45%:

• При годовом доходе до 9000 евро резиденты освобождаются от уплаты налогов;
• Нерезиденты обременены налогом на уровне 14%;
• Если доход находится в диапазоне от 9001 до 13996 евро, ставка налога составляет 14%;
• Для доходов от 13997 до 54949 евро уже действует ставка в 24%;
• Для суммы от 54950 до 260532 евро применяется 42%;
• А для дохода, превышающего 260533 евро, резервируется 45% налога.

Следует отметить, что расчет налога проводится на основе чистой прибыли после вычета всех возможных расходов и амортизации. С целью оптимизации налогооблагаемой базы владельцам рекомендуется сохранять все квитанции и документы.

Вычет расходов

Среди вычитаемых расходов можно выделить:

• Плату управляющей компании;
• Процентные выплаты по займам;
• Коммунальные услуги;
• Налог на землю;
• Амортизацию (до 3% ежегодно);
• Расходы на ремонт и улучшения недвижимости.

Налоговая декларация подается каждый год до 31 июля года, следующего за отчетным.

Налоговые аспекты при продаже недвижимости

Следует также уделить внимание аспектам налогообложения, связанным с продажей недвижимости. Почему Германия рассматривается как благоприятная для инвесторов, интересующихся коммерческой недвижимостью? Все владельцы обязаны уплачивать земельный налог (Grundsteuer), который составляет 0,35% от оценочной стоимости имущества.

При продаже недвижимости в течение первых десяти лет после её покупки вас ждет уплата налога на спекуляцию (Spekulationssteuer). Он рассчитывается по ставке подоходного налога и уплачивается наряду с другими доходами за последний финансовый год.

Это означает, что прибыль от реализации недвижимости складывается с другими вашими доходами (заработной платой, арендными поступлениями, дивидендами и прочими) перед тем, как будет определена соответствующая налогооблагаемая ставка.

Определение стоимости продажи

При определении стоимости продажи учитывается чистая разница между ценой покупки и продажной ценой, принимая во внимание все возможные расходы, связанные с приобретением:

• Организационные налоги;
• Затраты на нотариуса и юриста;
• Оформление прав;
• Затраты на ремонт и модернизацию имущества;
• Выплаты по ипотечным кредитам и прочие расходы.

Важно знать, как правильно учитывать все эти детали для оптимизации своих налоговых обязательств в Германии.

Налоги на физических и юридических лиц в Германии

В Германии налоговые ставки для физических лиц варьируются в пределах от 14,77% до 47,475%, в зависимости от уровня чистого дохода. Для компаний существует фиксированная ставка налога, которая составляет 15,825%. Давайте более подробно рассмотрим некоторые ключевые аспекты, касающиеся этого налога.

Налог на продажу недвижимости

Если вы владеете недвижимостью в течение более десяти лет, или если ваша собственность использовалась исключительно для проживания в течение года, предшествующего продаже, то вы можете избежать уплаты налога на продажу. Однако эти правила не распространяются на юридические лица, которые должны уплачивать налог на прибыль от реализации недвижимости в любом случае.

Налог на наследство и дарение

Когда речь идет о налоге на наследство и дарение, немецкие законы различают два типа налоговой обязанности. Ограниченная налоговая обязанность применяется, если ни один из участников сделки — даритель или наследник — не является резидентом Германии. В данной ситуации налог необходимо уплатить только если передаваемая собственность находится на территории страны; если же она располагается за пределами Германии, то налог не взыскивается. Неограниченная налоговая обязанность возникает, когда хотя бы одна сторона - либо даритель, либо наследник - является резидентом Германии, и в этом случае налог будет взиматься на любые передаваемые активы независимо от их расположения.

Договоренности между Россией и Германией

Важно отметить, что между Россией и Германией отсутствуют соглашения, направленные на предотвращение двойного налогообложения в контексте налога на наследство. Обычно база для расчета налога на дарение и наследование (Erbschaftsteuer и Schenkungsteuer) определяется исходя из рыночной стоимости объекта.

Ставки налога и вычеты

Ставка налога колеблется от 7% до 50% в зависимости от стоимости объекта. Существуют налоговые вычеты, которые зависят от степени родства между дарителем и наследником. Классификация налоговых вычетов по степени родства выглядит следующим образом:

• Супруги или совместно проживающие партнеры: 500 000 евро.
• Дети или внуки, чьи родители скончались: 400 000 евро.
• Дети или внуки при живых родителях: 200 000 евро.
• Родители: 100 000 евро.
• Братья и сестры, дальние родственники: 20 000 евро.
• Разведенные супруги и приемные родители: 20 000 евро.
• Остальные лица, включая юридические компании: 20 000 евро.

Освобождение от налога

В определенных ситуациях возможно полное освобождение от налога, например, если наследуется семейный дом. Местные граждане часто обращаются к профессиональным налоговым консультантам для правильного заполнения деклараций, так как налоговая система Германии довольно сложна и предлагает множество законных способов минимизировать налоговые обязательства.

Налоговые льготы

Существуют налоговые льготы для:

• Семей с детьми.
• Собственников, занимающихся реновацией своих домов.
• Тех, кто использует часть жилого помещения в качестве рабочего офиса.

Структура сделок и возврат налогов

Также рекомендуется заранее анализировать структуру сделок при приобретении недвижимости, чтобы учитывать потенциальные налоговые преимущества. В некоторых случаях более целесообразно зарегистрировать имущество на юридическое лицо и финансировать его с помощью банковских кредитов. Вопросы возврата налогов требуют особого внимания, поскольку есть определенные нюансы, которые могут повлиять на возможность снижения общего налогового бремени.

Заключение

Как я пришёл к заключению, тема покупки недвижимости в Германии для нерезидентов требует не только внимательного изучения прав и обязанностей, но и глубокого понимания налоговых аспектов. Современная Германия открыта для инвестиций со стороны иностранцев, что, безусловно, является большим плюсом для тех, кто рассматривает возможность приобретения недвижимости. Однако, как и в любой другой стране, важно быть осведомленным о связанных налогах, чтобы избежать неприятностей.

В статье я описал основные виды налогов, с которыми сталкиваются нерезиденты, начиная от налога на переход права собственности и заканчивая налогами на доходы от аренды. Мне было важно подчеркнуть, что соблюдение налогового законодательства в Германии – это не просто формальность, а обязательство, которое может повлиять на дальнейшие финансовые планы.

Основные налоговые обязательства

• Налог на переход права собственности - это первый и основной налог, который необходимо уплатить при покупке недвижимости.
• Налоги на доходы - если вы сдаете недвижимость в аренду, вы обязаны уплачивать налоги на полученные доходы.
• Налог на наследование и дарение - важный аспект, который стоит учитывать при планировании наследственных вопросов.

Принимая во внимание, что положения налога на наследование и дарение также могут значительно повлиять на наследственные планы владельцев недвижимости, я выделил информацию о договоре о двойном налогообложении, который может быть весьма полезен для владельцев из стран, таких как Россия и Беларусь. Это открывает новые горизонты для инвестирования в немецкий рынок недвижимости, позволяя минимизировать налоговые риски.

Возможности удалённой покупки

Не стоит забывать о возможности удалённой покупки недвижимости, что становится все более актуальным в нашу эпоху технологий. Я привел примеры успешных сделок и объектов, которые могут заинтересовать инвесторов с разным капиталом, демонстрируя, что рынок не стоит на месте и предлагает многочисленные варианты для вложений.

Таким образом, завершив статью, я надеюсь, что мои читатели получили полное и верное представление о процессе приобретения недвижимости в Германии, о налоговых обязательствах и возможностях, которые открываются перед ними. Надеюсь, что информация, предоставленная в статье, окажется полезной для каждого, кто планирует инвестировать в эту стабильную и процветающую страну.