Какова роль оценщика недвижимости в инвестиционных решениях?

Это интервью является частью масштабного четырехчастного проекта, который освещает возможности инвестирования в недвижимость как в Германии, так и в других европейских странах.

Эксперт в области недвижимости

В данном разговоре перед нами выступает Ольга Мюллер, которая является квалифицированным юристом и экономистом, а также активным членом Королевской академии специалистов в области недвижимости RICS. В её профессиональной жизни она занимает пост доцента в Европейской академии оценщиков недвижимости ESA и работает независимым экспертом в этой области, обладая сертификатами PersCert TÜV и EN ISO/IES 17024. Кроме того, Ольга является управляющим партнёром в IIG Real Estate GmbH и MSI R.E.S. GmbH.

Оценка недвижимости

Мы начали наш разговор с темы оценки недвижимости, которая представляет собой одну из важных направлений деятельности Ольги. Нам стало известно о функциях, которые выполняет оценщик. Действительно, необходимость в привлечении оценщика не возникает при каждой покупке недвижимости. Но в некоторых ситуациях его экспертиза оказывается незаменимой.

• К примеру, когда требуется провести сравнительный анализ различных объектов на основе ряда критериев.
• Оценщик поможет установить реальную стоимость, особенно если возникли сомнения в её обоснованности.

Значение услуг оценщика

Дополнительно услуги оценщика могут быть затребованы для формулирования аргументов во время переговоров по ценовым вопросам. Следует помнить, что оценка имеет важное значение при заключении банковских сделок, когда речь идет о залоге.

• Необходимо установить, какова залоговая стоимость рассматриваемого объекта.
• Кроме того, оценщики часто вызываются налоговыми органами для вычисления налоговых обязательств при дарении или наследовании.

Первый вопрос клиента

Когда клиент контактирует с оценщиком, его первым вопросом зачастую бывает: "Сколько стоит этот объект?" Но иногда ситуация требует более глубокой проработки. Например, если вы собираетесь купить участок под строительство жилого дома, то важно, чтобы ваши инвестиции были оправданы.

• В этом случае оценщик должен оценить не только участок, но и общую смету строительства, чтобы проект оказался экономически выгодным.

Оценка не просто арифметика

Следует отметить, что оценка недвижимости не просто сводится к простым расчетам. Оценщик предоставляет гораздо более детальный и объективный анализ стоимости объекта. Рассмотрим ситуацию на Кипре.

• Увеличение цен на недвижимость на этом острове отчасти связано с возможностью получения вида на жительство и гражданства.
• Но как можно определить реальную стоимость недвижимости, исключая влияние миграционных программ?

Риски и долгосрочные перспективы

Этот вопрос становится особенно острым, когда нужно понимать, сколько будет стоить объект через несколько лет, если эти программы изменятся или прекратят своё существование. Инвесторы должны оценивать риски, связанные с этим, чтобы наглядно увидеть, какую цену они фактически "платят" за гражданство.

Точность оценки

Также важно обсудить, насколько оценка является точной наукой. Ответ на этот вопрос неоднозначен: оценка может быть достаточно точной, однако диапазон возможных отклонений может составлять до 30 процентов в ту или иную сторону.

Таким образом, можно утверждать, что этот процесс основан на математике, но в качестве основания для расчетов служат рыночные данные, и не всегда удается избежать погрешностей. Важно, чтобы проведенные оценки были аргументированными и качественными, что и заключается в задачах профессионального оценщика.

В процессе оценки недвижимости крайне важно, чтобы использовались только корректные и подтвержденные данные. В связи с этим возникает интересный вопрос: могут ли личные предпочтения заказчика сказаться на итогах оценки? Ответ на этот вопрос однозначен: подобные пожелания не должны влиять на результат работы оценщика. Например, запросы типа «хочу, чтобы оценили выше» или «постарайтесь оценить ниже» недопустимы.

Методология оценки в разных странах

Если вы занимаетесь оценкой объектов в таких странах, как Германия, Австрия, Россия и Эстония, следуя единой методологии, то можете быть уверены, что структуру оценки во всех этих странах можно использовать одинаково. Однако как обстоят дела с информацией для оценок? В Германии, как правило, данные для анализа доступны, тогда как в других странах может быть сложнее. Откуда можно узнать о таких рынках, где отсутствуют четкие ценовые ориентиры на недвижимость?

Сбор информации о недвижимости

В Европе существует много профессионалов, которые занимаются оценкой и предоставляют подобные услуги.

Заключение

Я надеюсь, что это интервью стало полезным и информативным для тех, кто интересуется инвестиционными перспективами в недвижимости Германии и других европейских странах. Подход Ольги Мюллер к оценке недвижимости раскрывает множество нюансов, которые могут оказать решающее влияние на принятие решений о покупке или продаже объектов. Ведь правильная оценка — это не просто наличие числа, это глубокий анализ и понимание всего, что стоит за этим числом.

Ольга очень ясно объясняет, что работа оценщика носит иной характер по сравнению с услугами риэлторов или агентств. Она утверждает, что оценщик предоставляет более полное и объективное представление о стоимости объекта, учитывая множество факторов: рыночные условия, юридические аспекты, потенциальные риски и другие экономические реалии. Также стоит отметить, что оценка не подлежит субъективным предпочтениям клиентов, что делает результаты более надежными и основательными.

Преимущества работы оценщика

• Объективная оценка стоимости объекта.
• Учет рыночных условий и юридических аспектов.
• Неподверженность субъективным предпочтениям клиентов.

Кроме того, я нашел особенно примечательным, что оценка недвижимости в таких различных странах, как Германия, Австрия, Россия и Эстония, основывается на единых критериях. Это говорит о высоком уровне профессионализма и стандартизации услуг оценщиков, что очень важно на международном рынке. Это также позволяет инвесторам с уверенностью работать с оценщиками, независимо от того, в какой стране они находятся.

Будущее и риски в оценке

Интервью с Ольгой также показало важность тщательного изучения рынка и обстоятельств, которые могут повлиять на стоимость недвижимости в будущем. Это еще раз подчеркивает, что оценка — это не просто математическая манипуляция, а глубокий анализ текущих и потенциальных факторов, влияющих на стоимость объектов.

Ключевые моменты

• Оценка включает множество факторов, влияющих на стоимость.
• Необходимо учитывать рыночные условия и возможные риски.
• Оценщик должен основываться на фактах настоящего дня.

В заключение, если вы планируете инвестировать в недвижимость, крайне важно выбрать квалифицированного оценщика, который сможет предоставить вам точные и обоснованные данные. Работа оценщика может оказаться решающей для успешного ведения бизнеса в сфере недвижимости, так как именно от них зависит ваше понимание рынка и правильность инвестиционных решений. Я уверен, что ясное осознание всех вышеперечисленных аспектов поможет многим избежать финансовых потерь и, в конечном итоге, достичь желаемого успеха в инвестициях.