Какие стратегии инвестиций в недвижимость существуют в Европе?

Инвестиционные стратегии в недвижимости

Ольга Мюллер, управляющий партнер IIG Real Estate Group, обладающая юридическим образованием и экономическим опытом, а также независимый специалист по оценке недвижимости в Европе и член королевской академии RICS, делится своими размышлениями о стратегиях инвестирования. Первоначально термин «стили инвестиций» использовался в мире финансов и акций, однако со временем он начала находить свое применение и в области недвижимости, что привело к разработке нескольких специализированных стратегий.

Определение целей инвестирования

Каждая инвестиционная стратегия представляет собой задуманный и продуманный путь к достижению конкретных финансовых целей. Для начала необходимо понять, какую цель ставит перед собой инвестор. Эти цели могут значительно отличаться, в зависимости от:

• личных предпочтений;
• срока вложения;
• доступных ресурсов;
• желаемого уровня доходности.

Четкое определение целей — это ключевой момент в выборе оптимального инвестиционного пути и выработке стратегического плана.

Стратегия Core

Среди множества стратегий выделяются четыре основных стиля, обозначенных на английском языке. Первый из них — это инвестиционная стратегия Core. Она предполагает долгосрочное владение активами, которое может длиться от 20 до 25 лет или даже дольше. В процессе покупки таких объектов в основном используются как собственные средства, так и небольшая доля заемных средств. Цель данного подхода заключается в приобретении ликвидных объектов недвижимости, расположенных в крупных и средних городах, которые обеспечивают стабильный доход.

Критерии выбора объектов

Критерии выбора объектов в рамках стратегии Core акцентируют внимание на:

• центральном расположении;
• наличии надежных арендаторов.

В этой модели местоположение становится первостепенным, а не потенциальная доходность. Инвестор должен мыслить наперед, принимая решение о вложении, ведь главная цель заключается не в скором получении прибыли. Главным приоритетом является расширение финансового портфеля благодаря статусным объектам недвижимости, обладающим исторической или культурной ценностью.

Примеры и особенности

Наиболее ярким примером такого вида инвестиций может служить:

• крупный торговый центр;
• доходный дом, расположенный на центральной улице исторического района;
• офисное здание в престижном бизнес-классе.

При выборе объекта важно обращать внимание на долгосрочные сроки владения, поскольку такие активы часто рассматриваются как наследуемые. В числе примеров таких объектов можно привести известные локации, такие как бульвар Курфюрстендамм в Берлине или королевская аллея в Дюссельдорфе.

Риски и доходность

Стратегия Core считается одной из наименее рискованных, так как ее результаты не подвержены значительным колебаниям, характерным для рынка, поскольку она ориентирована на длительные периоды. Ожидаемая доходность в рамках данного подхода колеблется от 3% до 4%, и порой она может быть даже меньше. Однако, как уже было отмечено, это не является основным акцентом для инвесторов, применяющих указанную стратегию.

Заключение

Важно отметить, что сведения, представленные в данной статье, могут быть полезны тем, кто интересуется процессом приобретения недвижимости в Германии и желает лучше понять ключевые аспекты рынка инвестиций.

Введение в категории инвестиций в недвижимость

В области инвестиций принято выделять несколько групп, что облегчает инвесторам процесс выбора различных типов недвижимости. К примеру, такие объекты, как отели, учреждения для пожилых людей или многоквартирные дома, которые приобретаются с целью долгосрочного владения, зачастую относятся к категории core-инвестиций.

Тем не менее, в отличие от традиционного восприятия данной группы, такие активы могут находиться не в самом центре города, но при этом сохранять стабильный долгосрочный потенциал, что также свойственно core-классу.

Стратегия core-plus

Существует альтернативный подход, называемый core-plus, который старается выделить объекты с большим потенциалом развития. Основное внимание уделяется зданиям, находящимся в аренде, где имеется возможность для улучшения и дальнейшего роста. Ключевым в этом процессе является способность повышения стоимости недвижимости, непосредственно связанная с ее расположением.

• Наличие краткосрочных договоров аренды открывает возможность для изменения условий после их истечения.
• Это создает шансы на увеличение доходов за счет модернизации помещений.
• Обновление зданий и смена арендаторов повышает привлекательность объектов для потенциальных клиентов.

Типы объектов в стратегии core-plus

В рамках стратегии core-plus крайне важными становятся торговые площади, такие как супермаркеты и торговые центры, размещенные в крупных и средних населенных пунктах, которые обладают высоким потенциалом для дальнейшего роста. Обычно такие объекты находятся в собственности более десяти лет.

Примером успешной стратегии инвестиции можно считать сеть магазинов "Карштадт" в Германии. Эти универмаги расположены в центральной части городов и имеют внушительную историю, их основание датируется 1881 годом. Однако к началу 2000-х годов концепция крупных универмагов утратила свою актуальность, что привело к снижению рыночных позиций сети.

Многие торговые площади оказались закрытыми, а значительная часть осталась без арендаторов. Решением этой проблемы в 2014 году стало предложение на продажу освободившихся площадей.

Новые владельцы и концепции реконструкции

Новые владельцы, заинтересованные в реализации свежих концепций и возможности реконструкции, начали активно работать над revitalization, возлагая на это большие надежды. В таких проектах часто используется заемное финансирование, которое может составлять до половины от общего объема инвестиций.

Также стоит отметить, что вложения в сегмент core-plus обеспечивают прирост дохода за счет роста рыночной стоимости недвижимости. Обычно такие объекты выделяются высокой проходимостью и устойчивым спросом со стороны арендаторов.

Ожидаемая доходность и риски

При правильно выстроенной стратегии управления и планировании, возможно получать доходность, которая будет выше, чем у традиционных core-инвестиций, и варьироваться в пределах 4-6%.

Однако необходимо осознавать, что такая схема предполагает определенные риски, связанные с колебаниями рыночной ситуации и эффективностью управленческих решений, что требует от инвесторов повышенной внимательности и бдительности.

Таким образом, хотя инвестиции в недвижимость core-plus могут быть более прибыльными, они несут в себе и увеличенные риски.

Актуальность инвестиций

В последние годы вопросы, связанные с инвестициями, выездом из страны и приобретением недвижимости за границей, становятся всё более актуальными для граждан России.

Стратегия value-added

Одна из наиболее востребованных инвестиционных стратегий на сегодняшний день – это value-added. В данной методологии инвестор нацелен на объекты, которые имеют рыночную стоимость ниже своей реальной цены и требуют определённых улучшений, таких как реновация старых сооружений или смена арендаторов.

Основной целью является не только увеличение денежного потока, но и максимально возможное повышение стоимости активов.

Использование заемных средств

При реализации стратегии value-added часто используются заемные средства, которые могут составлять до 60% или даже 70% от общего объема инвестиций. Финансовая выгода достигается за счёт последующей реализации активов по более высокой цене.

Например, после reunification или объединения Берлина был предоставлен уникальный шанс для инвестирования в доходные дома, нуждающиеся в капитальном ремонте, а после завершения качественной реконструкции их можно было разбить на квартиры и перепродать. Такие действия существенно увеличивали доход от сделки. Однако в нынешних условиях найти подобные объекты становится всё сложнее, что значительно усложняет процесс оценки их инвестиционной привлекательности.

Аукционная недвижимость

Помимо этого, в рамках данной стратегии также активно используются аукционы недвижимости, где основной задачей является приобретение имущества по низкой цене с последующей продажей по более высокой.

Необходимо также отметить, что объекты недвижимости, расположенные в регионах с развивающейся инфраструктурой, представляют особый интерес. Предполагается, что цены на такие объекты в ближайшее время значительно возрастут, что делает их весьма привлекательными для инвестиций.

Сроки удержания и доходность

Сроки удержания таких активов, как правило, значительно меньше, чем у традиционных инвестиционных инструментов, и могут варьироваться от 5 до 7 лет.

Ожидаемая доходность от применения стратегии value-added часто превышает показатели core и core-plus, достигая отметки в 8-10%, однако данная стратегия также сопряжена с высокими рисками.

Рекомендации для инвесторов

Если вы планируете инвестировать в жилую недвижимость, настоятельно рекомендуется уделить внимание рекомендациям и советам перед тем, как принять решение о вложениях.

Стратегия opportunistic

Следующей стратегией, о которой стоит упомянуть, является opportunistic. Этот вид инвестиций предполагает краткосрочные вложения, причем объектами могут служить как готовые здания, так и проекты, находящиеся на стадии разработки.

Привлечь интерес инвесторов может такой актив, который находится на различных этапах проектирования и будущей реализации.

Разрешения и документация

Часто такие проекты уже имеют все необходимые разрешения для строительства и одобренную техническую документацию, что позволяет значительно повысить их рыночную стоимость.

Инвесторы, применяющие данную стратегию, стараются выделить недооцененные объекты или те, что показывают высокий потенциал роста благодаря значительным трансформациям.

Пример модернизации

В качестве иллюстрации можно привести здания, выбираемые с целью глубокой модернизации или полной реконструкции. Таким образом, стабильные и обоснованные инвестиционные решения, основанные на постоянном анализе и мониторинге рынка, способны обеспечить значительные прибыли в будущем.

Текущее состояние рынка недвижимости

В мире недвижимости сегодня можно наблюдать множество объектов, которые испытывают значительные трудности с ликвидностью. Это происходит по различным причинам, включая нестабильные экономические условия в определенных регионах, а также низкие или даже отсутствующие ставки аренды.

Эти факторы требуют глубокого анализа и внедрения эффективных стратегий для улучшения ситуации. Одним из наиболее перспективных методов является репозиционирование объектов. Обычно такие проблемы затрагивают небольшие и средние города, где наблюдается высокий уровень незанятых помещений.

Потенциал инвестиций в жилые комплексы

Одним из вариантов решения данной проблемы является покупка жилых комплексов вблизи крупных городов, которые часто находятся в состоянии, требующем серьезного ремонта. Однако, помимо самих зданий, необходимо также обращать внимание на развитие инфраструктуры вокруг них.

Обновление может включать:

• Улучшение общественных учреждений;
• Благоустройство дворов;
• Создание новых детских площадок;
• Другие мероприятия по улучшению качества жизни в районе.

Эти шаги оказывают заметное влияние на внешний вид района, делают его более привлекательным для потенциальных жителей, что в свою очередь способствует повышению цен на жилье.

Доходность инвестиционных проектов

Когда речь заходит о доходности таких инвестиционных проектов, стоит отметить, что она может колебаться от 10% до более чем 30%. Основной особенностью таких сделок является то, что срок удержания недвижимости чаще всего является краткосрочным, а целью инвестора становится быстрая перепродажа.

Тем не менее, высокие доходы не всегда идут рука об руку с низкими рисками, и инвесторы должны принимать это во внимание. Необходимо осознавать, что риск и потенциальная доходность – это две взаимосвязанные величины, но они не всегда имеют прямую зависимость.

Стратегия успешного инвестирования

Для достижения успеха в инвестировании в недвижимость требуется тщательный анализ текущих условий в регионе, глубокое понимание рынка и взвешенные решения. Эти действия могут существенно снизить риски и сделать весь процесс более предсказуемым.

Такой системный подход предоставляет инвесторам возможность успешно осуществить сделки, которые соответствуют их ожиданиям и приносят запланированные финансовые результаты.

Примеры коммерческой недвижимости

Рассмотрим на примере коммерческой недвижимости Германии, где можно обнаружить много интересных инвестиционных предложений. Например, в Франкфурте-на-Майне предлагается объект стоимостью 3 000 000 €. Это доходный дом площадью 663 м² с годовой доходностью 4%. В здании имеется 8 квартир, которые полностью сданы в аренду, а также 9 парковочных мест в подземном паркинге. Строение имеет 6 этажей, оборудовано центральным отоплением, лифтом и балконами.

Следует отметить, что фотографии этого объекта недоступны из-за соблюдения конфиденциальности арендаторов.

Другие инвестиционные возможности

Также стоит обратить внимание на коммерческую недвижимость в Нижней Саксонии.

Обзор города Бохум

Бохум является важным городом, который находится на западе Германии. Завершение масштабной реконструкции, направленной на расширение торговых площадей и капитальный ремонт, ожидалось к концу 2016 года. Эти мероприятия создали новое пространство, которое может быть использовано для различных коммерческих нужд и привлечь клиентов.

Коммерческое здание в Хекстере

Другой интересный объект на рынке — это коммерческое здание в немецком Хекстере. Оно выставлено за 1,7 миллиона евро и охватывает площадь в 1498 квадратных метров. Супермаркет Edeka, который приносит доход в размере 23,7% в год, арендуется на длительный срок. Здание расположено в районе, удобно доступном для транспортировки, что делает его привлекательным для покупателей. В 2011 году произошло обновление, соответствующее современным требованиям к торговым площадям.

Магазин в Лейпциге

Еще одно интересное предложение — это магазин в Лейпциге, предоставляющий инвесторам готовый бизнес за 3 миллиона евро. Общая площадь объекта составляет 2500 м². Супермаркет Netto успешно работает рядом с Ганновером более 18 лет и за это время зарекомендовал себя как надежный проект. Подписан новый аренда, который имеет выгодные условия для инвестора, включая увеличение арендной ставки и возможность продления сроков аренды.

Торговый центр в Трире

Упоминания заслуживает и торговый центр в Трире, площадь которого составляет 9000 м². Это удобное предложение можно приобрести за 13 миллионов евро. Среди ключевых арендаторов выделяются известные дискаунтеры Lidl, а также сети, продающие товары для сада. С длительными договорами аренды, заключенными на 15 и 18 лет, в центре также функционируют:

• пекарня,
• парикмахерская,
• газетный киоск.

Это делает объект еще более привлекательным.

Отель в Дюссельдорфе

В Дюссельдорфе имеется возможность приобрести отель площадью 2303 м² за 10,875 миллиона евро. Этот объект, построенный в 1968 году, прошел капитальный ремонт в 2020 году и сдан в аренду на 10 лет с возможностью продления на два пятилетних срока. Первые два года аренда застрахована, и на остаток срока действует гарантия от арендатора, что обеспечивает надежность вложений.

Коммерческое здание в Реклингхаузене

Также в Реклингхаузене выставлено на продажу коммерческое здание площадью 1165 м². Цена данного актива составляет 2,487 миллиона евро. Строение состоит из супермаркета Netto и пекарни, уже имеющих долгосрочного арендатора, и будет сдано в эксплуатацию в сентябре 2016 года. В случае необходимости возможны небольшие изменения в сроках передачи.

Коммерческая недвижимость в пригороде Мюнхена

Подводя итоги, стоит отметить, что в пригороде Мюнхена доступна для покупки коммерческая недвижимость общей площадью 6050 м², стоимость которой составляет 10 миллионов евро. Этот объект находится в административно-промышленной зоне, всего в 15 минутах от международного аэропорта Мюнхена. Успешное месторасположение подчеркивает его потенциал для стабильного дохода и дальнейшего развития.

Поэтому интересующиеся инвесторы могут обнаружить выгодные варианты для своих вложений в сектор коммерческой недвижимости в Германии.

Транспортная доступность и инвестиционные возможности

Транспортная доступность района и прекрасно организованная система общественного транспорта создают комфортные условия для жизни и ведения бизнеса. На фоне развития инвестиций в земельные участки и коммерческую недвижимость, особенно в Германии, можно обнаружить множество интересных возможностей. Давайте подробнее рассмотрим несколько привлекательных вариантов.

Коммерческая недвижимость в Мекленбурге-Передней Померании

Среди них выделяется коммерческая недвижимость в Мекленбурге-Передней Померании, цена которой составляет 4 400 000 €. Это пакет из трёх одноэтажных зданий, арендуемых известными супермаркетами в таких городах, как Ярмен, Эггезин и Любц. Долгосрочные арендаторы представляют собой крупные торговые сети, такие как Penny, которая подписала контракт на 15 лет.

Современный супермаркет в Эшвайлере

Также выделяется новая торговая точка в Эшвайлере, стоимостью 2 150 000 €. Это современный супермаркет, стартовавший свою деятельность в сентябре 2020 года. Участок составляет 4 087 м², а арендуемая площадь — 870 м². Договор аренды с арендатором будет действовать до 2030 года и не подлежит расторжению, что делает его надежным источником дохода. Годовой доход от аренды равен 120 000 €, что обеспечивает прибыльность на уровне 5,58%.

Производственное помещение в Берлине

Предложение по производственному помещению в Берлине за 1 400 000 € также заслуживает внимания. Это работающий бизнес, фокусирующийся на производстве печей, использующих пеллеты и дрова. Компания занимается разработкой и продажей современных решений для отопления, которые отличаются высокой экономичностью и низким уровнем выбросов углекислого газа.

Гостиничный комплекс в Гамбурге

Не менее интересно выглядит отличный отель в Гамбурге, который предлагается к продаже за 40 000 000 €. Это пятизвёздочный гостиничный комплекс, расположенный в тихом зелёном районе города с хорошим доступом к центру. Площадь земельного участка составляет 1,5 гектара, что позволяет проводить мероприятия различного формата: от конференций до свадеб и выставок.

Доходный дом в Крефельде

Предложение доходного дома в Крефельде имеет цену 390 000 € и обеспечивает доходность 4,83% в год. Этот объект находится в самом центре Крефельда и был построен в 1900 году. Он состоит из четырёх жилых квартир и двух коммерческих помещений. Годовой доход от аренды составляет 18 840 €, и существует возможность увеличения его до 24 240 €.

Многоквартирный дом в Франкфурте-на-Майне

Наконец, стоит обратить внимание на многоквартирный дом в центре Франкфурта-на-Майне, стоимость которого составляет 7 500 000 €. Он представляет собой новостройку и включает семь квартир. Жилая площадь составляет примерно 600 м², тогда как общая площадь достигает 800 м². Здание имеет три этажа, а квартиры на первом этаже снабжены террасами и выходом в сад, в то время как верхние этажи оборудованы балконами.

Итог

Каждое из этих предложений обладает уникальными характеристиками и инвестиционным потенциалом, что делает их особенно привлекательными для покупателей, желающих расширить свои активы на немецком рынке недвижимости.

Заключение

В заключение, я осознаю, что в мире инвестиций в недвижимость выбор правильной стратегии имеет решающее значение. Как показал анализ различных инвестиционных стилей, такие как core и core-plus, каждая из них требует тщательной оценки и понимания рынка, а также готовности к рискам.

Основная цель инвестирования – не только получение дохода, но и создание активов, которые могут служить прочной основой для финансового благополучия в будущем.

Ключевые моменты выбора стратегии:

• Ясное понимание собственных целей
• Оценка горизонтов инвестирования
• Готовность к анализу и управлению

При правильной стратегии и грамотном управлении, инвестиции в недвижимость могут стать надежным и выгодным источником дохода на многие годы вперед. Не забывайте, что любой инвестиционный процесс требует глубокого анализа и внимательного отношения к изменениям на рынке, а также постоянного изучения новых возможностей.

В конечном счете, успешные инвестиции невозможно достичь без страсти к своему делу и стремления к постоянному росту, что является залогом успеха в сферах недвижимости и финансов. Я надеюсь, что эта статья дала вам полезные ориентиры в мире инвестиций и поможет сделать выбор, соответствующий вашим целям.