Как владельцам недвижимости за границей справиться с текущими проблемами?

Проблемы владельцев заграничной недвижимости

Задумываетесь, как преодолеть трудности, связанные с вашей виллой на побережье, которая стала обременительной? Если у вас есть недвижимость за границей, важно понимать те вызовы, с которыми сталкиваются россияне в текущей международной обстановке. Это особенно актуально для таких стран, как Испания, Турция, Кипр, Черногория и Болгария. Вам, возможно, предстоит сделать выбор между продажей вашей собственности и ожиданием более благоприятных обстоятельств.

Финансовые сложности

После введения санкций, начавшихся 24 февраля 2022 года, россияне, владеющие зарубежнойнедвижимостью, столкнулись с различными трудностями. Основной проблемой становится невозможность переводить средства на свои банковские счета за границей, особенно в так называемых «недружественных» странах. Это создает серьезные финансовые затруднения для многих владельцев:

• Трудности с погашением ипотечных кредитов.
• Проблемы с оплатой коммунальных услуг.

В то же время те, кто смог получить вид на жительство или гражданство иной страны, вышли из-под действия этих ограничений.

Ограничение авиасообщения

Дополнительно, серьезной проблемой является ограничение авиасообщения с множеством стран. Многие прямые рейсы были отменены, а те, которые продолжают работать, предлагают лишь несколько направлений, таких как Сербия, Турция, Армения, ОАЭ и Узбекистан. Таким образом, гражданам России зачастую приходится искать стыковочные рейсы для путешествий в другие государства, что повышает стоимость билетов.

К примеру, стоимость перелета из Москвы в Барселону, который раньше стоил около 500 евро, теперь может составлять как минимум вдвое больше, что сильно бьет по карману семей, особенно с детьми.

Трудности с получением вида на жительство

Кроме того, владельцы недвижимости нередко сталкиваются с проблемами при получении вида на жительство, даже если у них есть собственность за границей. В ряде стран, таких как Греция, программы выдачи «золотых виз» временно приостановлены. Португалия также ограничила возможность получения визы D7 для цифровых кочевников и собственников пассивного дохода из-за того, что банки отказываются открывать счета для россиян. В Испании есть возможность оформить такой вид на жительство, но только на месте. Другие варианты, такие как подача заявок в консульства России, также недоступны.

Проблемы с туристическими визами

Необходимо отметить и трудности с оформлением туристических виз. Например, россияне не имеют возможности поехать с целью туризма в Германию. В мае произошли временные сбои в приемной комиссии визовых центров Италии, однако эта проблема была быстро решена, и процесс вернулся в обычное русло.

Риски для владельцев недвижимости

Кроме того, владельцы недвижимости должны учитывать риски, которые могут подтолкнуть их к продаже своей собственности. Некоторые из них начинают осознавать, что непредсказуемость новых санкций против России может негативно сказаться на рынке недвижимости и их личных финансах. Поэтому если вы владелец виллы на побережье и размышляете о ее продаже, крайне важно тщательно взвесить все риски и потенциальные выгоды, прежде чем принимать финальное решение.

Разрешение операций с недвижимостью для россиян в ЕС

Недавнее введение шестого пакета санкционных мер рассматривало возможность наложения запрета на российских граждан в отношении недвижимости в государствах Европейского Союза. Однако после детального обсуждения было принято решение не вводить подобные ограничения. Таким образом, россияне по-прежнему могут приобретать и реализовывать недвижимость в странах ЕС. Тем не менее, процесс стал намного более сложным.

Что касается риска утраты собственности, эксперты уверены, что подобные опасения являются безосновательными. Даже граждане, попадающие под санкции, не столкнулись с потерей своего имущества — такие дела решаются только в судебном порядке. Для обычных владельцев недвижимости также нет поводов для беспокойства, подчеркивают специалисты.

Изменение условий из-за пандемии

Опыт пандемии и наложенные ограничения изменили восприятие многих людей, усугубляя кризис. Владельцы квартир испытывают трудности при попытках посетить страны, где находится их имущество, что создает ощущение недоступности заграничной недвижимости. Ранее это было значительно проще, и сейчас многим кажется, что управление своей собственностью за границей стало сложнее, чем когда-либо.

Экспертное мнение о продаже недвижимости за границей

Мы пообщались с экспертами, чтобы выяснить, насколько целесообразна продажа недвижимости за границей, и какие факторы могут влиять на такие решения, а также изучить особенности сделок в текущих условиях.

Ситуация в Испании

Испания служит ярким примером текущей ситуации. Проблемы, о которых упоминалось ранее, актуальны и для этой страны. Специалисты рекомендуют избегать поспешных решений. В условиях ограниченного доступа к банковским услугам россияне в Испании могут столкнуться со сложностями в обслуживании ипотечных кредитов. Это вызывает беспокойство по поводу финансовых средств, что может сказаться на способности оплачивать коммунальные услуги и, что наиболее критично, ипотечные кредиты.

Если заемщик не производит платеж после установленного срока, банк уведомляет его об этом и требует погашения задолженности. При отсутствии реакции со стороны клиента, если задолженность не будет погашена в установленные сроки, кредитная организация получает право управлять залогом, то есть недвижимостью.

Как избежать негативных последствий?

Как владельцам избежать негативных последствий в данной ситуации? Консультанты местных агентств уверены, что описанные условия не являются катастрофическими и собственники не должны спешить распродажей своего имущества с большой скидкой, такой как 15-20% от рыночной цены.

• В большинстве случаев банки в Испании готовы идти на компромиссы с клиентами.
• Счета могут быть разблокированы для осуществления конкретных платежей, однако потребуется предоставить соответствующее обоснование.

Таким образом, владелец может спланировать свои действия, не оказываясь в сложном финансовом положении и сохраняя при этом свою собственность. Ситуация на рынке недвижимости требует внимательности и осмотрительности, чтобы адекватно реагировать на возможные вызовы в будущем.

Документы для сделок с недвижимостью

В большинстве случаев для осуществления сделок с недвижимостью необходимо предоставить ряд документов, включая справку 2-НДФЛ, ипотечное соглашение и выписку из регистра, подтверждающую права собственности. Эта схема обеспечивает проведение всех финансовых операций.

Например, для определённых клиентов у банков предусмотрены возможности, позволяющие несколько раз в месяц производить платежи по ипотечному кредиту либо получать регулярные выплаты от арендаторов, если таковые имеются, предоставив договор аренды. Также следует отметить, что различные финансовые учреждения могут проявлять разный уровень гибкости в своих подходах, некоторые из них действуют более строго.

Подходы различных банков

К примеру, банк Sabadell, один из ключевых кредиторов для россиян, по состоянию на 2021 год выдал кредиты на сумму в 400 миллионов евро, придерживается жесткой политики и на протяжении четырех месяцев блокирует поступления на счета резидентов России. В отличие от него, Santander, который предоставил 80 миллионов евро кредитов гражданам России, демонстрирует более либеральный подход, но только при условии, что клиенты не находятся в санкционных списках и предоставили документы, подтверждающие легальность своих доходов.

Банк BBVA продолжает открывать счета гражданам России, опираясь только на паспорт, однако важно предварительно предоставить доказательства легальных источников дохода. На данный момент банки все еще заинтересованы в сотрудничестве с собственниками легальных бизнесов и крупными предпринимателями.

Продажа недвижимости

Когда речь заходит о продаже недвижимости, стоит рассмотреть ситуацию, при которой владелец дома в Испании решается на продажу своего актива. Если он является резидентом королевства, процесс распоряжения имуществом будет достаточно простым, так как у резидента имеется возможность открытия банковского счета.

Однако, если владелец квартиры или виллы не имеет вида на жительство, оптимальным решением в текущих условиях будет поиск покупателя среди граждан России. В этом случае расчеты могут производиться в рублях, а налоговые обязательства могут взять на себя агентства, представляющие интересы сторон сделки.

Процесс продажи недвижимости

Обычно процесс продажи недвижимости в Испании выглядит следующим образом:

• Покупатель, присутствуя при нотариусе, передает продавцу чек, заранее подготовленный банком.
• Также изготавливается второй чек для уплаты налогов, который передается нотариусу, наряду с третьим чеком, покрывающим услуги нотариуса.
• По завершении церемонии подписания договора купли-продажи, все участники процесса, включая продавца, покупателя, нотариуса и переводчика, ставят свои подписи на документах.
• После этого информация о сделке подлежит регистрации.

Оплата и нотариусы

Если оплата осуществлялась на территории другого государства, например, России, нотариус в Испании должен подтвердить факт поступления денежных средств от клиента для завершения сделки. В ситуациях, когда расчёты производятся через третью страну, необходимость в подтверждающих документах становится особенно важной, так как от позиции нотариуса зависит законность всей сделки.

Введение

В этой статье мы рассмотрим аспекты, связанные с получением выписки из банка России, в контексте сделок с недвижимостью в Испании, где одним из участников выступает иностранный гражданин. Есть интересный момент: даже если продавец не является резидентом Испании, он по-прежнему имеет возможность продать свою недвижимость.

Предварительные согласования

Прежде чем это сделать, рекомендуется заранее оговорить с финансовым учреждением возможность поступления средств от продажи на счет. Критически важно помнить, что если сумма сделки превышает 100 тысяч евро, она не может оставаться на испанском банковском счете. В таких случаях требуется организовать перевод излишков на счета в других странах, которые более благосклонны к капиталу из России. Хорошими примерами таких стран могут стать Армения или Объединенные Арабские Эмираты. Особенно стоит учитывать, что при возврате валюты в Россию возможны потери из-за конвертации в рубли.

Сотрудничество с риелторами

Кроме того, если продавец не имеет статуса резидента Испании, еще одним вариантом может стать сотрудничество с риелторским агентством. Например, в случае покупки квартиры испанским гражданином средства могут быть переведены на счет агентства, действующего по доверенности продавца. В такой ситуации покупателю необходимо будет уплатить налог на передачу прав собственности в размере 10%. Продавец же, в свою очередь, должен отдать 3% налог, который впоследствии можно будет вернуть. Не стоит забывать и о налоге на прибыль от продажи недвижимости, который для нерезидентов составляет 24%.

Динамика рынка недвижимости

Интересно отметить, что россияне, как правило, покупают в Испании больше, чем продают. Специалисты испанского рынка недвижимости утверждают, что спрос на жилищные площадки в этой стране значительно превосходит предложение. Например, в 2022 году был зафиксирован беспрецедентный уровень сделок, несмотря на некоторые трудности с оформлением. Тем не менее, процесс покупки квартиры или дома остается достаточно доступным для желающих.

Финансовые транзакции для резидентов

Если российский покупатель имеет вид на жительство в Испании, он может провести финансовую транзакцию напрямую, переводя средства со своего банковского счета в России на счет продавца. При наличии резидентства и документов, подтверждающих легальность дохода, испанские банки обычно одобряют такие переводы. Нередко россияне выбирают вариант приобретения жилья у застройщиков, что существенно упрощает процесс расчетов и позволяет без особых сложностей переводить крупные суммы. Важно помнить, что если продавец является физическим лицом, сумма перевода на его счет не должна превышать 150 000 евро.

Коммерческая недвижимость

Что касается сделок с коммерческой недвижимостью, эксперты отмечают, что они осуществляются значительно проще, чем жилищные, поскольку в таких случаях стороны обычно представляют собой юридических лиц. В текущее время возможны переводы на счета коммерческих организаций в Испании от российских банков, которые не попали под санкции и продолжают работать без отключения от системы SWIFT.

Заключение

В общем и целом, рынок недвижимости в Испании продолжает привлекать внимание множества покупателей, что создает привлекательные возможности для инвестирования как для местных, так и для иностранных клиентов.

В условиях текущей финансовой ситуации в мире существуют определённые сложности с использованием банков-корреспондентов в Соединённых Штатах. Переводы могут иногда подвергаться значительным задержкам или даже полностью возвращаться обратно. Тем не менее, такие методы остаются практически единственным способом вывода финансовых средств из России без необходимости их конвертации и проведения транзакций через третьи государства.

Однако имеется и более безопасный способ, который позволит минимизировать все возможные риски – это заключение соглашения с нотариусом. Он может взять на себя ответственность за сделку, принимая платежи на свой собственный банковский счёт и выступая в качестве гаранта.

Недавний случай из практики

Существует один интересный случай, который рассказал один из местных специалистов.

Подъем на рынке недвижимости

На рынке недвижимости наблюдается значительный подъем, что проявляется в увеличении объема сделок и росте цен на жилье, в то время как количество доступных объектов резко сократилось. По данным экспертов, одна россиянка купилаквартиру за 70 000 евро, а спустя всего день выставила её на продажу уже за 90 000 евро. Нередко собственники недвижимости сначала назначают одну цену, но, видя высокий интерес, поднимают её значительно.

Кроме этого, наблюдаются случаи, когда сделки разваливаются даже после внесения аванса, так как продавцы начинают рассматривать возможность получения большей суммы или решают подождать более выгодного предложения.

Мнения аналитиков о продаже недвижимости

Аналитики, работающие на турецком рынке недвижимости, отмечают, что сейчас продажа квартир может оказаться невыгодной, так как неясно, как лучше рассчитать дальнейшие инвестиции. Существуют также рекомендации от экспертов, говорящих об актуальности продажи недвижимости с целью вложения средств в новые объекты.

• К примеру, они предлагают продать квартиру с одной спальней, добавив некоторую сумму.
• В результате можно приобрести более просторное жилье с двумя спальнями.

Ситуация на Кипре

На Кипре тоже наблюдается повышенный интерес к рынку недвижимости. Специалисты сообщают, что спрос на покупки существует, но он довольно ограничен. Владельцы жилищ на этом острове уверены, что продать свою собственность будет несложно, но найти подходящее жилье для покупки сейчас стало значительно сложнее.

К тому же, ассортимент предложений на рынке уменьшился. В условиях экономического кризиса застройщики не запускают новых проектов, а количество ликвидных объектов на вторичном рынке резко снижается. В таких условиях цены на недвижимость продолжают расти.

Проблемы с продажей

Эксперты из агентствнедвижимости считают, что основная проблема заключается не в самой продаже, а в определении целесообразности этой операции и в том, как правильно распорядиться выручкой. Если говорить о Кипре, то отыскать более выгодные активы для инвестиций, чем здесь, достаточно проблематично.

Продажа недвижимости россиян

Тем не менее, если каким-либо образом гражданин России решит продать свою собственность на Кипре, это сделать можно без особых трудностей. Процесс продажи здесь значительно проще, чем в других странах, например, в Испании. Открытые счета россиян на Кипре не подвержены блокировке, и средства можно вносить, хотя и с учетом ограничений, предписанных Центральным банком России.

По состоянию на начало июня 2022 года граждане вправе переводить за границу до 150 000 долларов в месяц. Существуют и определенные ограничения относительно хранения денег в иностранных банках – до 100 000 евро.

Трудности российских граждан

Следует отметить, что эксперты подчеркивают, что россияне действительно столкнулись с определёнными трудностями из-за санкционных мер, принятых против их страны, а также ответных действий. Часто возникают ситуации, когда счета с суммами, превышающими установленные лимиты, блокируются кипрскими банковскими учреждениями. Это создает дополнительные помехи для тех, кто хочет производить финансовые операции на территории острова.

Проблема перевода денежных средств

Важным аспектом, заслуживающим внимания, является процесс перевода денег с банковских счетов в Кипре для граждан России на счета в других юрисдикциях. Многие россияне столкнулись с проблемой, когда переводы не достигали назначенного места назначения и оказывались "потерянными" из-за блокировки на стороне одного из банков-корреспондентов, участвующих в денежных транзакциях. Однако следует подчеркнуть, что данная ситуация не является следствием управления недвижимостью.

Возможности для российских граждан

Российские граждане могут направлять средства на свои счета в кипрских банках, что позволяет им покрывать различные расходы, такие как коммунальные платежи и обязательства по ипотеке.

Сложности с открытием счета

В настоящее время открытие нового банковского счета на Кипре для россиян стало достаточно сложным процессом. Тем не менее, для завершения сделки по продаже недвижимости наличие нового счета не является необходимым условием. Если продавец желает получить финансовую компенсацию, возможно использование счета в российском банке (это касается случаев, когда покупателем также является гражданин России) или же открытие счета в стране, где осуществляется сделка.

Процесс продажи недвижимости

Следовательно, процесс продажи жилья на Кипре может зависеть от того, каким образом и куда клиент намеревается перемещать средства. Если деньги планируется вывезти в Россию, то имеет смысл искать покупателей именно среди граждан Российской Федерации. Финансовые расчеты могут, к примеру, происходить в Москве, а кипрское агентствонедвижимости сможет оформить все нужные документы, действуя по доверенности.

Уплата налога на прибыль

Для уплаты налога на прибыль, который рассчитывается с учётом различных факторов и индивидуальных обстоятельств, потребуется присутствие представителя покупателя.

Недвижимость в Черногории

Что касается рынка недвижимости в Черногории, то здесь, как и в Турции, россияне имеют возможность осуществлять сделки с недвижимостью значительно проще. Если у лица есть квартира или дом в Черногории, процесс открытия банковского счета в местном учреждении и получения средств от клиента будет осуществляться без особых трудностей.

Выбор банкового учреждения

Некоторые предпочитают открывать счета в сербских банках, которые считаются более "дружественными" по сравнению с банкировством в Черногории. Однако условия для открытия счетов в Черногории также довольно благоприятны.

Вид на жительство

Важно отметить, что множество владельцев недвижимости в Черногории уже начали процесс оформления вида на жительство. Наличие имущества, вне зависимости от его ценовой категории, может стать основанием для получения соответствующего статуса.

Условия для реализации квартиры

Для успешной реализации квартиры в Черногории продавец обязан полностью погасить все налоговые задолженности, включая:

• ежегодный налог на имущество, который определяется индивидуально,
• расчеты за электроэнергию и другие коммунальные услуги.

В некоторых случаях может потребоваться и согласие супруга или супруги.

Ситуация на рынке недвижимости

На рынке недвижимости эксперты утверждают, что желающих продать свою собственность не так много, и также замечается отсутствие панических настроений среди владельцев.

Введение в ситуацию с недвижимостью

В действительности, большое количество клиентов из различных стран задается вопросом: «Когда же россияне начнут распродажу своей недвижимости по крайне заниженным ценам?» Тем не менее, вопреки оптимистическим прогнозам, такие ситуации не наблюдаются. Напротив, в условиях нынешней экономической ситуации, некоторые объекты, которые находились на рынке продажи в течение значительного времени, даже повысили свои цены этой осенью в результате колебания курса евро, и в ряде случаев их сняли с продажи полностью.

Ситуация в Болгарии

Ситуация в Болгарии наглядно иллюстрирует эту тенденцию. Убедительные сообщения от местных риелторов подтверждают, что за последние два-три месяца некоторые россияне действительно задумались о продаже своих домов и квартир. Это решение было вызвано как ростом цен на авиабилеты, так и опасениями потерять свое имущество на фоне общей нестабильности в мире.

Проблемы с банковскими счетами

Более того, большинство владельцев заграничной недвижимости не имели банковских счетов в Болгарии, так как не считали это нужным: все коммунальные платежи и выплаты по ипотеке успешно производились из России. Однако сейчас возможность проведения расчетов доступна только через банки, попавшие под международные санкции, что создает определенные сложности. Остается лишь пытаться найти способы провести денежные операции наличными.

Продажа недвижимости

Что касается самой продажи, то наличие банковского счета в Болгарии не является необходимым требованием. Платежи могут осуществляться через российские банки, если покупатель также является гражданином России, либо же можно воспользоваться учреждениями из других стран, где можно открыть счет без особых проблем.

Решение о продаже или ожидании

Стоит обсудить вопрос о том, что предпринять: продать недвижимость сейчас или подождать более благоприятных условий. Глобальные экономические и социальные изменения, произошедшие с 24 февраля 2022 года, не привели к массовому распродаже иностранной недвижимости россиянами. Более того, на определенных рынках наблюдается приток новых покупателей из России, Украины и Беларуси. В частности, в апреле россияне вошли в тройку ведущих иностранных инвесторов в Турции, которая стала своеобразным убежищем для граждан России и Беларуси, оказавшихся под воздействием западных санкций.

Активность на других рынках

При этом активность покупателей очевидна и на других рынках. Сделки продолжаются, несмотря на сложности, даже в странах, на которые нацелены так называемые «недружественные» меры. Интерес к недвижимости в таких странах, как Кипр, Испания и Болгария, остаётся на высоком уровне. На данный момент россияне, находящиеся вне санкционного списка, не испытывают значительных рисков при владении недвижимостью за границей, так как нет оснований для срочной продажи квартиры в Испании или виллы на Кипре.

Заключение

Безусловно, владельцы зарубежнойнедвижимости сталкиваются с множеством проблем, однако все они решаемы. Наиболее сложная ситуация наблюдается в Испании, где многие финансовые учреждения ограничили входящие переводы на счета российских граждан. Таким образом, данное обстоятельство требует внимательного подхода и обдуманных решений для всех, кто заинтересован в приобретении и владении иностранной недвижимостью.

Заключение

Заключая нашу статью о текущей ситуации с продажей зарубежнойнедвижимости для россиян, хочу подвести итог всем выявленным проблемам и возможным решениям. Переживания владельцев, столкнувшихся с ограничениями после 24 февраля 2022 года, вполне обоснованы. Тем не менее, паниковать не стоит. Важно подходить к вопросу продажи недвижимости взвешенно и осознанно, принимая во внимание все аспекты.

Актуальные сложности

В первую очередь, стоит отчетливо понимать всю сложность и многообразие текущих обстоятельств за пределами нашей страны. Да, ограничения на пополнение счетов в иностранных банках и сложности с авиасообщением влияют на жизнь владельцев недвижимости и создают дополнительные трудности. Тем не менее, многие эксперты единодушны в том, что, несмотря на все риски и неопределенности, недвижимость в странах Европы остается важным активом.

Опыт пандемии

Потеря уверенности в доступности недвижимости за границей под влиянием пандемии также нуждается в серьезной переоценке. Этот опыт научил нас ценности гибкости и адаптивности. В современных условиях многие собственники недвижимости могут воспользоваться новыми подходами к управлению своим имуществом. Например, если у вас есть возможность временно сдать свою виллу или квартиру в аренду, это может стать хорошим выходом для генерации дохода и поддержки платежеспособности.

Консультации с экспертами

Наконец, для тех, кто всё же рассматривает вопрос о продаже, я рекомендую:

• Проконсультироваться с местными специалистами.
• Оценить реальную стоимость вашей недвижимости.
• Изучить оптимальные пути выхода из ситуации.

Обсуждая возможность продажи, важно не спешить и взвешенно анализировать ремонт и инвестирование в будущее. Иногда лучше подождать, чем делать необдуманные шаги, которые могут привести к финансовым потерям.

Перспективы рынка

На фоне всех этих изменений мы видим, что рынок недвижимости в различных странах хоть и сталкивается с трудностями, все еще имеет потенциал для роста. Наша задача – действовать разумно и осознанно, не поддаваясь панике. Опираясь на информацию и советы экспертов, мы сможем найти самый подходящий путь в нынешней экономической ситуации.