Как разнообразить инвестиции в недвижимость для получения пассивного дохода?

Инвестиции в доходную недвижимость: взгляд эксперта

Эрик Розенфельд, специалист в области доходной недвижимости, поделился своими мыслями насчет перспектив инвестирования в этот сектор, представив вторую часть своего анализа по итогам недавнего вебинара. Первая часть отчета доступна в отдельном формате. В данном документе он исследует риски традиционных вложений в недвижимость и выдвигает ключевые цели, которые инвесторы должны ставить перед собой.

Традиционные подходы к инвестициям

Если говорить о тех, кто заинтересован в получении пассивного дохода от недвижимости, то они зачастую придерживаются довольно консервативных стратегий. Большинство из них фокусируется на традиционных инвестиционных моделях, таких как полное приобретение объекта, например, покупка квартиры с целью её аренды. Все альтернативные варианты, которые отличаются от этого подхода, часто воспринимаются как менее надежные или неоправданные.

Альтернативные подходы к владению недвижимостью

Тем не менее, существует множество способов владеть недвижимостью. Например, в Финляндии процесс приобретения жилья имеет свои особенности:

• Многоквартирные здания принадлежат жилищным кооперативам.
• Кооперативы контролируют земельные участки под данной застройкой.
• При покупке квартиры вы становитесь акционером кооператива.
• Права на использование квартиры определяются количеством приобретенных акций.

Хотя формально это не дает права собственности в классическом понимании, это никоим образом не ограничивает возможности владельцев. Квартиру можно продавать, передавать по наследству или дарить другим лицам. Таким образом, данные схемы владения не меняют сути вопроса, а лишь предлагают альтернативные способы подхода к вопросу о собственности.

Долгосрочная аренда как вариант владения

Другим вариантом является долгосрочная аренда, известная как leasehold. Стоит обратить внимание на то, что в глобальном контексте существуют две основные модели владения:

• Freehold: соответствует западной системе полной собственности.
• Leasehold: подразумевает временную аренду.

Эти модели особенно распространены в Великобритании и ряде стран Юго-Восточной Азии.

Ограничения для иностранных инвесторов

В некоторых регионах, таких как Таиланд, для иностранных граждан единственный вариант законного приобретения недвижимости заключается именно в leasehold. Это означает, что у вас не будет всех прав собственности на объект, а лишь права на аренду земли на заранее определенный срок:

• В Таиланде стандартный срок аренды составляет 30 лет с возможностью продления до 90 лет.
• В Камбодже срок может достигать 99 лет.
• В Индонезии — 70 лет при соблюдении определённых условий.

По истечении срока аренды права на недвижимость утрачиваются, что также необходимо принимать во внимание при разработке инвестиционных стратегий.

Выводы для инвесторов

Следовательно, горизонты для инвестиций в недвижимость намного шире, чем просто полное владение или один вид сделки. Рассматривая различные альтернативы и модели, инвесторы могут найти более выгодные и подходящие именно для себя способы совершенствования своих вложений.

Стоимость недвижимости, которая предлагается к продаже через аренду (leasehold), непосредственно зависит от оставшегося времени аренды. Прежде чем принять решение о покупке данного актива, крайне важно выяснить у владельца земли условия и сроки возможного продления аренды, а также определить взаимные обязательства сторон сделки. Более детальную информацию по вопросам, касающимся недвижимости, иммиграции и инвестиций, вы можете получить в нашем телеграм-канале.

Долевое владение

Долевое владение является отличным вариантом для людей с ограниченными финансовыми ресурсами или тех, кто стремится рационально распределить свои средства с целью получения стабильного дохода. В современных экономических условиях диверсификация капиталовложений становится важным стратегическим шагом. Распределяя свои активы, вы можете значительно снизить риски и даже увеличить свой капитал.

Разумное распределение активов

Допустим, вы не хотите вкладывать всю свою сумму, скажем, 50 тыс. или 200 тыс. евро, в какое-либо одно имущество. Разделение ваших финансов на несколько частей — это разумное и взвешенное решение. Однако стоит быть готовым к тому, что такие вложения предполагают лишь частичное владение объектом, а не полное.

• Размер доли, которую вы сможете приобрести, будет зависеть от ваших финансовых возможностей.
• Некоторые инвесторы могут считать, что, обладая только частью, они не имеют прав на объект и не контролируют его.
• Но как и в случае с полной собственностью, долевое владение регулируется законодательством страны, где располагается недвижимость.

Доходность инвестиций

Что касается доходности таких вложений, то здесь все достаточно прозрачно. Управление недвижимостью возлагается на профессиональную управляющую компанию, которая решает все вопросы, касающиеся выплат доходности, закрепленной в контракте.

Пример проекта

Например, в центре Франции активно реализуется проект пятизвездочного комплекса "Wyndham Halcyon Retreat", занимающего один миллион квадратных метров, включая как гольф-поле, так и спа-зона. В непосредственной близости от него строится коттеджный поселок, в котором предлагаются студии и апартаменты разной площади.

Для каждой квартиры в этом комплексе создается акционерное общество, что позволяет инвесторам:

• приобретать доли
• осуществлять полное владение

Для долевого участия минимальный размер инвестиций составляет €17 230. Инвестор подписывает договор с управляющей компанией, которая устанавливает гарантированную доходность в пределах от 6 до 8% в год от вложенной суммы. Конкретный процент зависит от условий контракта. Также предусмотрены две возможности выхода из проекта — через 5 или 10 лет.

Таким образом, долевое владение расширяет горизонты для тех, кто хочет получать прибыль от недвижимости при меньших рисках.

Выгоды выхода из проекта

При выходе из проекта ваша доля будет выкуплена по первоначальной стоимости с учетом бонуса, зависящего от роста ценности самого проекта. Это указывает на то, что вопрос ликвидности был решен заранее.

Преимущества инициативы

Главным достоинством этой инициативы является то, что она нацелена главным образом на местных игроков в гольф и их семьи. Таким образом, проект не подвергся значительному влиянию глобального туристического кризиса. Эта ситуация наглядно демонстрирует, как даже при скромных вложениях инвестор может рассчитывать на стабильную и предсказуемую прибыль, а также на определенные гарантии ликвидности.

Коллективные инвестиции через REIT

Что касается коллективных инвестиций в этом сегменте, то они представлены через фонды недвижимости, известные как REIT. Этот способ инвестирования является прекрасной альтернативой для тех, кто стремится вложить средства в доступную недвижимость с целью получения пассивного дохода.

Что такое REIT?

REIT представляет собой организацию, которая управляет различными типами объектов недвижимости, такими как несколько торговых точек или логистические центры по всему миру, и получает доход от аренды этих объектов. Для того чтобы компания могла именоваться REIT, ей необходимо выполнять ряд требований, включая наличие не менее ста акционеров. Кроме того, как минимум 75% активов должно быть связано с недвижимостью, а около 90% облагаемого налогом дохода требуется распределить между инвесторами.

Инвестиции в REIT

Инвестируя в REIT, вы не приобретаете саму недвижимость, а становитесь владельцем акций компании, располагающей ею. Эти акции можно свободно продавать на фондовых площадках. Процесс покупки схож с приобретением обыкновенных акций, однако существует одно важное отличие: акционеры REIT получают дивиденды без потери своих акций.

Источники финансирования

В процессе осуществления своих бизнес-планов компания использует три основных способа финансирования. Первая категория финансирования - банковские кредиты, которые составляют примерно 50% от общего объема необходимых средств. Во-вторых, фирма применяет средства, которые формируются внутри самой компании. Третьим источником денег становятся вложения частных инвесторов. Для того чтобы привлечь интерес последних, компания инициирует выпуск облигаций с фиксированной доходностью. Минимальная сумма для однократного инвестирования составляет 3000 евро, в то время как с помощью накопительной программы можно начинать с 50 евро в месяц.

Условия для инвесторов

При одномразовом вложении доход будет выплачиваться каждые три месяца, а первоначально инвестированные деньги вернутся к вам в январе 2025 года. При этом вы сможете реинвестировать полученные средства. В накопительных вариантах выплаты производятся одновременно со возвращением отложенных средств по окончании срока контракта. Участники этих программ могут:

• приостановить свои ежемесячные отчисления на срок до полугода;
• изъять до 30% своих вкладов по истечении двух лет с момента подписания договора.

Доходность инвестиций

Что касается доходности, то она колеблется в пределах 6-10% годовых в евро, в зависимости от суммы, которую вы вложите. Это является отличным способом для тех, кто стремится диверсифицировать свои финансовые активы, а также для малых инвесторов, желающих переработать свои средства в стабильный доход в евро.

Гарантии и риски

Темы гарантий и рисков в сфере инвестиций требуют особого внимания. Понятие гарантии всегда относительное. На практике, гарантированная доходность, указанная в контракте, является обязательством конкретной компании по выплате вам указанных сумм. Однако следует учитывать также рисковые аспекты, которые могут отразиться на результатах ваших вложений, не включая непредвиденные внешние обстоятельства.

Важные аспекты для инвестора

Первый момент, на который следует обратить внимание, - это бизнес-модель. Вложение в недвижимость нужно рассматривать как бизнес-процесс, так как целью является получение прибыли. Инвестор обязан ясно понимать, каким образом будет формироваться доходность.

Второй аспект, который не стоит игнорировать, - это управляющая компания. Профессионализм и опыт этого учреждения играют ключевую роль в получении доходности от инвестиций. Задавая соответствующие вопросы, вы можете оценить, насколько эффективно компания выполнит свои обязательства.

Третий важный критерий - месторасположение объекта. Хотя это и не основное требование, оно также имеет большое значение и напрямую затрагивает ликвидность ваших вложений.

Анализ перед инвестированием

Перед утверждением о желании сделать инвестиции необходимо провести детальный анализ всех трех ключевых аспектов. Важно придерживаться общего правила: лучше опираться на факты и цифры, откладывая эмоции в сторону и занимаясь основательными расчетами.

Выбор стратегии

Конечно, всегда можно выбрать путь бездействия и отложить свои инвестиции на неопределенный срок, но следует помнить, что бездействие также связано с рисками. Ваши деньги должны работать и приносить доход. А определить, как именно, в каких условиях и куда направить свои средства - это задача, которую каждый должен решить индивидуально, основываясь на своих целях и стратегии.

Заключение

В заключение данного анализа форм владения недвижимостью, я хочу подчеркнуть, что возможности для инвестиций выходят далеко за рамки традиционного подхода, который типичен для большинства инвесторов. Как видите, альтернативные меры, такие как акционерное владение, долгосрочная аренда и долевое участие, открывают новые горизонты и способы получения стабильного дохода.

Нельзя забывать, что каждая из этих форм требует детального анализа и понимания, чтобы минимизировать риски и максимизировать выгоды. Особое внимание стоит уделить юридическим аспектам, связанным с приобретением и управлением такими объектами. Инвестирование в недвижимость – это не только возможность заработка, но и серьезная ответственность; важно осознавать, что успешные вложения – это те, которые строятся на знании и информированности.

Ключевые моменты

• Гибкость: Современные условия рынка требуют адаптивности к изменениям.
• Диверсификация: Распределение капитала помогает снизить риски.
• Юридическая безопасность: Важно понимать правовые аспекты инвестиций.

Современные условия рынка и экономическая нестабильность ставят перед каждым инвестором новые задачи, и необходимо принять решение о том, какую стратегию вы хотите использовать. Сегодняшние реалии требуют гибкости, продуманности и готовности адаптироваться к изменениям. Инвесторы, способные диверсифицировать свои вложения, обеспечить себе надежный фон для дохода и снизить финансовые риски, будут в выигрыше.

В конечном счете, разнообразие возможностей становится ключом к успешным инвестициям в недвижимость. Надеюсь, что этот материал поможет вам рассмотреть различные подходы, выработать свои стратегии и взять под контроль свою финансовую независимость. Важно не только рассматривать недвижимость как источник дохода, но и как долгосрочную инвестицию, которая может приумножить ваш капитал в будущем.