Как правильно оценить доходность инвестиций в недвижимость?

Проблемы русских инвесторов

В нашем предыдущем анализе, озаглавленном «Две проблемы, с которыми сталкиваются русские инвесторы: аналитический обзор» (2021), мы отметили, что помимо ограничений, связанных с визами, многие инвесторы продолжают сталкиваться с проблемами, возникающими из-за завышенных ожиданий по доходности. В современном контексте это явление уже не столь значительно, как это было в 2014 году, когда эксперты впервые обратили внимание на расхождения между реальными условиями зарубежных рынков недвижимости и представлениями инвесторов из России и стран СНГ. В тот период завышенные ожидания доходности объяснялись различными интерпретациями термина «доходность» и методами ее расчета.

Операционная и полная доходность

Исходя из этого, необходимо четко различать два основных термина: операционная доходность и полная доходность. Определение операционной доходности основывается на операционной прибыли (NOI), которая делится на стоимость актива; этот показатель можно рассчитывать в течение всего срока реализации проекта. Полная доходность, в свою очередь, обычно соотносится с внутренней нормой доходности (IRR) и вычисляется на протяжении всего времени выполнения проекта. В обоих случаях доходность выражается в процентах годовых, однако интерпретация этих процентов может значительно отличаться.

Пример расчета операционной доходности

Рассмотрим подробнее операционную доходность. К примеру, если арендный объект стоит 10 миллионов евро и в течение года приносит 750 тысяч евро прибыли, то доходность составит 750 000 / 10 000 000, что соответствует 7,5%. Под стоимостью актива обычно подразумевается его контрактная цена, но есть и различные альтернативные методы оценки. Например, если данный объект недвижимости продавался много лет назад, то старые данные об оценке могут быть неактуальными, и потребуется прибегнуть к современным оценочным методикам.

Расчет операционной прибыли

Операционная прибыль определяется как общая сумма доходов, уменьшенная на операционные затраты, включая:

• Расходы на управление;
• Коммунальные услуги;
• Эксплуатационные расходы;
• Маркетинг.

Эта величина рассчитывается до учета налогов, поскольку налогообложение зависит от индивидуальных условий каждого инвестора, в то время как операционная доходность отражает прибыльность самого инвестиционного проекта. Подобные расчеты могут способствовать более точной оценке времени, необходимого для возврата инвестиций. Например, если проект приносит 7,5% годовых, то средство может быть возвращено примерно за 100 / 7,5 ≈ 13 лет.

Полная доходность и IRR

Что касается полной доходности, IRR определяется на основании всех денежных потоков, возникающих в течение всего периода проекта. Суть этого показателя заключается в следующем: представьте, что все средства, вложенные в проект, были бы помещены на депозитный счет в банке. Какова была бы процентная ставка, чтобы в конечном итоге получить такую же прибыль? Эта гипотетическая ставка и является IRR или внутренней нормой доходности. Обладание данной информацией помогает инвесторам лучше ориентироваться в условиях рынка и избегать несоответствия между тем, чего они ожидают, и реальными результатами.

Заключение

Таким образом, осознание различий между операционной и полной доходностью становится важным аспектом, помогающим принимать обоснованные инвестиционные решения. Это знание позволяет избежать неразумных ожиданий и более эффективно управлять своими инвестициям.

Введение в внутреннюю норму доходности (IRR)

В вычислениях внутренней нормы доходности (IRR) не существует однотипной формулы, однако большинство финансовых приложений, включая Excel, предлагают инструменты для этой оценки, такие как функция ВНД. Представим себе вариант, где объектом инвестирования является арендуемая недвижимость, приносящая доход в размере 750 000 евро ежегодно, а через десятилетие ее продали за 10 000 000 евро.

Заключение

В заключение моего анализа я хочу подчеркнуть, что понимание доходности, как операционной, так и полной, играет ключевую роль для русских инвесторов, стремящихся эффективно вложить свои средства за границей.

В последние годы проблемы с завышенными ожиданиями по доходности стали менее актуальными, однако важно помнить о значительных различиях между математическими понятиями и реальными экономическими условиями.

Основные аспекты доходности

Разобравшись в нюансах операционной и полной доходности, а также в методах их расчета, становится очевидным, что пренебрежение этими аспектами может привести к финансовым потерям и разочарованию. Операционная доходность позволяет инвесторам быстрее оценить срок окупаемости вложений, в то время как полная доходность помогает сформировать более полное представление о потенциальной прибыли.

Методы анализа

Также я не могу не отметить, что правильный анализ доходности не ограничивается лишь последним этапом инвестиционного процесса. Он начинается с тщательной разработки прогнозов, в которых четко определены все возможные риски и предполагаемые условия изменения релевантных показателей. В этом контексте использование готовых финансовых моделей и программ становится не просто полезным, а необходимым инструментом для любого, кто готов выйти на международные инвестиционные площадки.

Уникальность каждого проекта

Важно помнить, что каждый проект уникален, и отображение финансовых потоков в виде одного универсального показателя не всегда дает истинное представление о потенциальной доходности. То, как мы воспринимаем и рассчитываем эту доходность, должно быть глубоко проработано в зависимости от конкретной ситуации, включая налоговые аспекты и условия финансирования.

Таким образом, русский инвестор, обладая необходимыми знаниями о различиях между операционной и полной доходностью, сможет не только избежать распространенных ошибок, но и значительно повысить эффективность своей инвестиционной стратегии. Я уверен, что следуя этим рекомендациям, инвесторы смогут сосредоточиться на стертом в последние годы восприятии инвестиционной реальности, находя баланс между ожиданиями и реальными возможностями.